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  1. ginore

    ginore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nel 2012 sono diventato proprietario di un appartamento già locato dal precedente proprietario.
    Il contratto di locazione (stipulato dal vecchio proprietario-conduttore e dal locatario) recita:
    "...La locazione decorre dal 15/10/2011 e terminerà il 14/10/2015 e si intenderà rinnovata per altri quattro anni.....
    Il prezzo della locazione è stabilito in euro 500 mensili da corrispondersi in via anticipata entro il quindicesimo giorno di ogni mese.....
    Il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, quale media annua dell'anno precedente...
    ....sono a carico del conduttore l'imposta di bollo per il contratto e per le quietanze mentre l'imposta di registro resta a carico nella misura stabilita dalle vigenti leggi pari alla metà.
    datato 30/09/2011

    firmato il locatore ed il conduttore"
    In data 16/03/2012 ho provveduto a registrare all'AdE la cessione di contratto, comunicando che ero diventato io il conduttore; il contratto non è stato (e non era possibile farlo) variato.
    NON HO OPTATO PER LA CEDOLARE SECCA.
    Devo quindi procedere con il pagamento annuale dell'imposta di registro (2% sul canone annuale).

    Le domande:
    - entro quale scadenza devo pagare (al 50% con il conduttore) l'imposta? un anno dalla data di stipula del contratto (30/09/2011) o dalla data di registrazione del subentro (16/03/2012)?
    - su quale imposto? (500 + il 75% della media annuale..ma l'ultimo indice disponibile è del mese di agosto, quello si settembre uscirà a fine ottobre...)
    - a decorrere da quale data il conduttore mi deve pagare il nuovo canone adeguato all'istat? (pag il 15 di ogni mese l'affitto anticipato)
    - la ricevuta di pagamento va portata all'Ade?

    Grazie per quanti vorranno o potranno aiutarmi

  2. elisabettam

    elisabettam Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ma tu sei il conduttore o il locatore?
  3. ginore

    ginore Membro Junior

    Privato Cittadino
    proprietario, locatore
  4. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Le annualità successive di un contratto di locazione devono essere corrisposte entro trenta giorni dalla scadenza.
    L'imposta va calcolata sull'ammontare del canone di locazione annuale corrisposto al momento del pagamento dell'F23 (annuale).
    Salvo diverse pattuizioni, il conduttore ti deve riconoscere l'aumento del canone a decorrere dal mese immediatamente successivo alla scadenza annuale (nel tuo caso, 14/10, l'aumento scatterà con il pagamento del canone di metà novembre).
    Gli aumenti vanno calcolati sull'ultimo aumento istat disponibile e poi, quando uscirà il valore di novembre, correggerete il precedente calcolo provvisorio con il dato definitivo, operando un'eventuale compensazione sul primo canone che verrà corrisposto applicando l'aumento calcolato sul valore istat definitivo.
    Le ricevute di cosa? Se di pagamento del canone, ovviamente no. Se poi il pagamento del canone avviene tramite bonifico, la ricevuta non occorre.
  5. ginore

    ginore Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie SGTorino.
    In pratica, tenendo conto che nel contratto stipulato si fa riferimento alla "media annua dell'anno precedente" delle variazioni accertate dall'ISTAT, e NON sull'ultimo adeguamento ISTAT disponibile.
    Cambia pocchissimo ma vorre9i fare le cose per bene; l'adeguamento ISTAT di agosto 2012 è 3,1%; la media dei 12 mesi, ottenuto sommando gli adeguamneti di ogni mese e dividendo per 12, da sett 2011 ad agosto 2012 è 3,133%!

    Due domande ancora?

    1. è corretto il mio calcolo?
    2. in ogni modo, il decimale va arrotondato all'unità? (es. 25% di 3,133 = 2,35%; il 2,35% di 500 fa 11,75; il nuovo canone sarà 511,75 oppure 512?)
  6. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Guarda che l'adeguamento che noi, per esempio, diciamo del mese di settembre, è riferito all'annuale (settembre 2011 - settembre 2012). Tu non devi fare nessun calcolo. Ben altra cosa è l'aumento dell'ultimo mese che di regola, di questi tempi sarà dello 0,.....%.Tu devi semplicemente prendere il valore del mese di agosto 3,1% (la media l'ha già calcolata l'ISTAT, è il loro lavoro) ed applicarlo per l'aumento al tuo canone. Ovviamente, al canone aumentato non applicare alcun arrotondamento, se non, eventualmente, in diminuzione, per non essere dalla parte del torto con l'inquilino.
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  7. ginore

    ginore Membro Junior

    Privato Cittadino
    chiarissimo, grazie.

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