Evitare errori in fase di proposta

[iorian]

Ciao a tutti, chiedo aiuto per non incappare errori in fase di proposta di acquisto.

Questi i miei dubbi:
1. nella proposta vanno indicati i dati catastali del box ?
2. il costo del box va indicato a parte ?
3. visto che sto acquistando dal costruttore, che la vendita è esente IVA va specificato (sono passati 11 anni dalla chiusura dei lavori) ?
4. il costo di costruzione del box (per usufruire delle detrazioni) va indicato già nella proposta ?
5. inserirò la clausola sospensiva legata al mutuo, poteste suggerirmene una “solida” ?
6. per non perdere le agevolazioni prima casa devo riacquistare entro il 31/10, per tutelarmi è meglio specificare che il 31/10 è un “termine essenziale”, giusto ?
7. trattandosi di costruzione recente (2013) scrivereste qualcosa relativamente agli impianti ?
8. l’immobile dovrebbe essere classe A ma l’APE è scaduta, in proposta meglio indicare qualcosa relativamente alla classe energetica ? Per me è fondamentale che sia classe A o B per accedere ad un mutuo green.

L’appartamento ha spese condominiali molto alte (circa 250€/mese) in quanto unico appartamento al piano (terzo) di una scala composta da 8 appartamenti (di cui 3 al piano terra): secondo voi è un “suicidio” economico ? Zona e complesso sono signorili.

Grazie !

 

[Michela_]

Ma stai acquistando privatamente o tramite agenzia?

 

[iorian]

Ma stai acquistando privatamente o tramite agenzia?

Tramite un mediatore immobiliare

 

[Michela_]

1. nella proposta vanno indicati i dati catastali del box ?

Si, certo.

2. il costo del box va indicato a parte ?

Solitamente no. Se si acquista dalla stessa proprietà. Poi dipende se viene venduto assieme come pertinenza quindi compreso nel prezzo, oppure verrà acquistato a parte quindi un prezzo a sè. L’importante è che tu riesca a specificare che il box verrà acquistato come pertinenza della prima casa.

3. visto che sto acquistando dal costruttore, che la vendita è esente IVA va specificato (sono passati 11 anni dalla chiusura dei lavori) ?

Si. Meglio specificare. E va specificato anche al Notaio in fase di presentivo .

4. il costo di costruzione del box (per usufruire delle detrazioni) va indicato già nella proposta ?

Vedi risposta al punto 2. Per le detrazioni sarà poi il costruttore a darti la documentazione/fatture/distinte bonifici.

5. inserirò la clausola sospensiva legata al mutuo, poteste suggerirmene una “solida” ?

L’importante è che sia chiara: importo mutuo necessario, data entro la quale avere una risposta, come comunicare eventuale rifiuto/mutuo non concesso

6. per non perdere le agevolazioni prima casa devo riacquistare entro il 31/10, per tutelarmi è meglio specificare che il 31/10 è un “termine essenziale”, giusto ?

Io farei anche metà ottobre se possibile, si sa mai qualche imprevisto !

7. trattandosi di costruzione recente (2013) scrivereste qualcosa relativamente agli impianti ?

Conformi all’epoca della loro realizzazione, fatti dare là conformità degli immobili e ove possibile verificare che siano funzionanti.

8. l’immobile dovrebbe essere classe A ma l’APE è scaduta, in proposta meglio indicare qualcosa relativamente alla classe energetica ? Per me è fondamentale che sia classe A o B per accedere ad un mutuo green.

Che categoria riporta l’APE scaduta?
Fai fare APE prima della proposta, una volta richiesta in circa 1settimana è pronta. Poi procedi con la proposta.

L’appartamento ha spese condominiali molto alte (circa 250€/mese) in quanto unico appartamento al piano (terzo) di una scala composta da 8 appartamenti (di cui 3 al piano terra): secondo voi è un “suicidio” economico ? Zona e complesso sono signorili.

Soggettivo. Dipende da cosa è compreso nelle spese condominiali. Non mi esprimo in merito.

 

[iorian]

Si, certo.

Solitamente no. Se si acquista dalla stessa proprietà. Poi dipende se viene venduto assieme come pertinenza quindi compreso nel prezzo, oppure verrà acquistato a parte quindi un prezzo a sè. L’importante è che tu riesca a specificare che il box verrà acquistato come pertinenza della prima casa.

Si. Meglio specificare. E va specificato anche al Notaio in fase di presentivo .

Vedi risposta al punto 2. Per le detrazioni sarà poi il costruttore a darti la documentazione/fatture/distinte bonifici.
L’importante è che sia chiara: importo mutuo necessario, data entro la quale avere una risposta, come comunicare eventuale rifiuto/mutuo non concesso

Io farei anche metà ottobre se possibile, si sa mai qualche imprevisto !

Conformi all’epoca della loro realizzazione, fatti dare là conformità degli immobili e ove possibile verificare che siano funzionanti.
Che categoria riporta l’APE scaduta?
Fai fare APE prima della proposta, una volta richiesta in circa 1settimana è pronta. Poi procedi con la proposta.

Soggettivo. Dipende da cosa è compreso nelle spese condominiali. Non mi esprimo in merito.

Ti ringrazio Michela !
In merito al punto 2, il box viene acquistato dalla stessa proprietà ma attualmente credo non sia una pertinenza dell’appartamento (non è citato nella visura catastale). In questo caso quindi sarebbe meglio specificare il costo a parte e indicare espressamente che si acquista come pertinenza ?

L’ultima APE (2013) riporta classe A.

 

[Michela_]

In merito al punto 2, il box viene acquistato dalla stessa proprietà ma attualmente credo non sia una pertinenza dell’appartamento (non è citato nella visura catastale). In questo caso quindi sarebbe meglio specificare il costo a parte e indicare espressamente che si acquista come pertinenza ?

Se vuoi stare tranquillo fai inserire i due costi separati. Stessa proposta, dati catastali e prezzi per ogni immobile.
È normale non venga citato in visura catastale, a meno che questa non sia una visura per soggetto (attuale proprietario).
Quindi vengono fatte due visure per immobile, perché sono due immobili distinti, e così rimangono anche se poi si acquistano assieme. Appaiono insieme solo nella visura per soggetto (proprietario), quindi i beni immobili intestati ad un soggetto proprietario.

L’ultima APE (2013) riporta classe A.

Ed è buono. Dubito che da A possa finire in C, quindi o rimarrebbe in A, o va in B al massimo. Ma resta comunque da rifare.

Comunque fai le domande anche all’agente immobiliare che segue la pratica, da definire poi con la banca se il mutuo lo eroga per il solo acquisto dell’appartamento o anche del box.
E firma solo quando avrai chiarito tutti i tuoi dubbi.

 

[iorian]

Se vuoi stare tranquillo fai inserire i due costi separati. Stessa proposta, dati catastali e prezzi per ogni immobile.
È normale non venga citato in visura catastale, a meno che questa non sia una visura per soggetto (attuale proprietario).
Quindi vengono fatte due visure per immobile, perché sono due immobili distinti, e così rimangono anche se poi si acquistano assieme. Appaiono insieme solo nella visura per soggetto (proprietario), quindi i beni immobili intestati ad un soggetto proprietario.

Ed è buono. Dubito che da A possa finire in C, quindi o rimarrebbe in A, o va in B al massimo. Ma resta comunque da rifare.

Comunque fai le domande anche all’agente immobiliare che segue la pratica, da definire poi con la banca se il mutuo lo eroga per il solo acquisto dell’appartamento o anche del box.
E firma solo quando avrai chiarito tutti i tuoi dubbi.

Grazie Michela, sicuramente farò domande anche al mediatore, ma temo che sia un po’ di parte e pertanto preferisco essere preparato.
Visto che il venditore è una società, l’assegno che accompagna la proposta deve essere intestato alla società stessa (ragione sociale), giusto ?
In caso di società conviene fare e trascrivere il preliminare ? Pensavo di andare direttamente al rogito.

 

[Michela_]

Fai tutte le domande necessarie, qui e anche a lui.

Visto che il venditore è una società, l’assegno che accompagna la proposta deve essere intestato alla società stessa (ragione sociale), giusto ?

Preferibilmente si, o al massimo va intestato all’amministratore.

In caso di società conviene fare e trascrivere il preliminare ? Pensavo di andare direttamente al rogito.

La proposta accettata diventa già un contratto preliminare. Una volta avuto OK relativa la richiesta di mutuo ed in accordo con la parte venditrice si può andare a rogito. Il notaio avrà comunque bisogno di tempo per preparare la pratica, circa 1 mese. Se vai al rogito a breve non è necessaria la trascrizione, se ritardi di oltre un mese allora si, te lo consiglio.
Mi raccomando le visure ipocatastali degli immobili.

 

[francesca63]

In caso di società conviene fare e trascrivere il preliminare ?

Dipende dalla solidità dell’impresa, e dalla situazione specifica.

 

[iorian]

Grazie ad entrambe per il supporto.
Mi è venuto un altro dubbio: il nome del mediatore immobiliare va citato nella proposta ?
Nella bozza di proposta si fa riferimento genericamente all”AGENTE IMMOBILIARE”.
Il mediatore non è associato ad alcun franchising ed opera come “singolo”.