skywalker

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Buongiorno.
Premetto che mi occupo di mercato immobiliare da diverso tempo.
Ho fondato alcune società, ho molto lavorato, ho avuto nel mio lavoro una discreta dose di fondoschiena e sovente ho reinvestito i miei guadagni nel settore che maggiormente conoscevo, l'immobiliare per l'appunto.
L'anno scorso ho acquistato due appartamenti a scopo di investimento, uno in una bifamiliare inserita in un contesto di soluzioni simili e l'altro in un residence con piscina sul lago maggiore.
La prima delle due unità è composta da ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, due camere, studio e due bagni.
Si trova nel centro di luino praticamente a ridosso del confine svizzero ed a due passi dal lago, buona ristrutturazione, buon contesto, buona possibilità di essere locato ad un frontaliere ad una cifra adeguata.
L'immobile dunque ha tutte le caratteristiche per essere appetibile e sarebbe lecito pensare che un immobile simile abbia anche delle discrete spese condominiali dovute al mantenimento di un immobile di natura storica e ad alcune altre peculiarità che per non tediarvi non sto ad elencare.
Ebbene, in questo immobile i condomini hanno deciso di nominarsi amministratori con un sistema a turnazione e a rinunciare all'ausilio di un professionista.
Morale della favola, mi sono uscite quest'anno 300€ di spese condominiali per quasi 130 mq di appartamento.
La seconda unità è in un residence dalla Chiara vocazione turistica, vista lago, piscina, la prevalenza dei proprietari non sono residenti ma utilizzano gli appartamenti per uso estivo o per la locazione ai tedeschi che amano particolarmente il lago maggiore.
Il residence ha due soluzioni abitative, i bilocali di circa 45 mq calpestabili come il mio per l'appunto ed i trilocali con doppi servizi di 100mq netti.
Solo le unità al pian terreno hanno un giardino ma è privato e quindi non influisce nel conteggio delle spese condominiali.
All'interno del residence ci sono circa 50 unità abitative.
Il caro amministratore percepisce 1250€ dai bilocali e circa 2250€ da quelli più grandi a titolo di spese condominiali suddivise al 50% tra spese appartamento e spese piscina.
Da premettere che nella zona piscina ci sono un Pino marittimo ed un ulivo secolare ma nessuna area verde e che agli ingressi ci sono 4 giardinetti di non più di 25 mq ciascuno
Ora, ipotizzando che i bilocali ed i trilocali siano nella medesima quantità anche se non è così visto che i trilocali che pagano le spese maggiori sono in netta prevalenza, i conti sono presto fatti.
1250 x 25 = 31250€
2250 x 25 = 55500€
Per un totale di 86.750€ annui.
Ora vi prego di non venirmi a dire che i costi alti dipendono dalla piscina perché a casa la piscina ce l'ho e non essendo in comunione con nessuno ho un'idea più che precisa di quali spese generi all'anno.
Dico inoltre che colui che ha la gestione della piscina condominiale del condomino è casualmente il titolare della ditta che ha realizzato la mia pertanto so per certo che tra apertura, chiusura e prodotti, percepisce 2500€ lordi all'anno comprensivi di interventi di manutenzione calcolati forfettariamente.
Scalo dunque i 2500€ dei reali costi della piscina dal totale spese da noi condomini pagate raggiungendo quota € 84.250
Ricordandovi che le unità sono termoautonome e che i conteggi sono al netto di eventuali manutenzioni straordinarie qualcuno di voi professionisti è in grado di spiegarmi cosa caxxo se ne fa il nostro amministratore di circa 84000 annui per un condominio dove a parte 100mq totali di Prato da far tagliare le spese sono ancora tutte a carico nostro?
Fortunatamente per me ma sfortunatamente per lui questo è il primo anno in cui sono proprietario dell'appartamento pertanto ho pagato senza fiatare con tre mesi di anticipo rispetto al termine del primo settembre.
Dopo aver pagato ho inviato una richiesta via mail chiedendo l'evidenza delle spese che hanno generato un monte di tale portata per quasi vent 'anni ma ovviamente sto ancora aspettando risposta ( che temo non arriverà mai )
Qno è in grado di darmi una possibile spiegazione che non comprenda il fatto che il nostro amministratore gira con una Porsche?
Grazie per le eventuali ipotesi di chiarimento.
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ciao @skywalker ,
io lavoro a Riccione, e di contesti come il tuo ce ne sono alcuni. Purtroppo devo ammettere che le spese da te segnalate sono in linea con quelle pagate all'interno di residence con piscina.
Per quanto riguarda la manutenzione della piscina un elemento rilevante, nel contesto che conosco, è dato dalla retribuzione del bagnino che per 4 mesi il condominio ha l'obbligo di assumere, come da contratto tipo e con pagamento di tutti i contributi (credo che incida per quasi 15.000 euro lordi).
Così come per il custode che invece è assunto 12 mesi all'anno e si occupa anche della manutenzione dei giardini e della pulizia delle parti comuni.
Ma naturalmente, in un contesto nel quale l'80% dei proprietari sono villeggianti è vero che l'amministratore di condominio finisca un po' per approfittarsene.
 

enrikon

Membro Senior
Qno è in grado di darmi una possibile spiegazione che non comprenda il fatto che il nostro amministratore gira con una Porsche?
No, oltre a quella non me ne vengono in mente altre.
Situazioni come la tua ne vedo tutti i giorni: palazzine simili in tutto e per tutto, una gestita dai condòmini, l'altra da un amministratore. Una ha le spese che sono la metà dell'altra.
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
a prescindere dalla battute più o meno facili, la richiesta delle pezze giustificative delle spese non può rimanere inevasa.
alla richiesta via mail (che per mille motivi può passare... come dire? inosservata) hai provato ad affiancare una telefonata e, in caso di mancato riscontro, una raccomandata?

gli altri condomini poi, che dicono? pagano e tacciono?
 

enrikon

Membro Senior
Eldic, hai mai provato a leggere un resoconto di un'amministrazione di condominio? Nessuno ci capisce niente. E comunque, se l'amministratore fa la cresta sulle opere di manutenzione o sulla fornitura di gasolio, o quello che ti pare, mi dici te dove lo trovi scritto?
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
si, quello del mio (che per altro è un supercondominio, con alcune voci comune alle 3 palazzine, altre di pertinenza di una sola).

Finora non ho avuto necessità di "fare le pulci" e chiedere le pezze giustificative (mica per altro; c'è già chi le fa); però il prospetto delle spese dettaglia chiaramente gli importi delle bollette, della manutenzione del giardino e delle parti comuni e delle spese straordinarie.
non è che vengono prese "a scatola chiusa"....

è poi ovvio che, se c'è la cresta (con o senza connivenza del fornitore del servizio) non verrò mai a saperlo.
però in prima battuta mi sembrava che il quesito di skywalker fosse "da dove diamine saltano fuori 2500 euro di spese", e non "quanto ci marcia sopra l'amministratore".
 

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