[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Impagabile articolo di Pelliccioli...[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Non se ne può più![/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli | Italia | Fiaip, Fimaa, Anama -Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d'Affari[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
L’editoriale della scorsa settimana "O fai il pasticciere o fai il pasticcione" ha avuto parecchi riscontri favorevoli e una sola critica, da parte di una associazione di agenti immobiliari.
Mentre sento il dovere di ringraziare i primi, mi preme rispondere sollecitamente ai secondi in quanto le osservazioni negative sono utili se servono a stimolare un confronto.[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Il tema del mio scritto era quello, peraltro non nuovissimo, della proliferazione di listini e osservatori sui mercati immobiliari. Il pretesto che ha innescato la mia osservazione negativa nasceva dopo aver ricevuto l’ennesimo listino, questa volta sui valori delle locazioni in Italia, colmo di contraddizioni.
Le due domande che mi pare logico porre subito ai lettori e alle associazioni degli agenti immobiliari sono le seguenti:
quale effettiva utilità ne ricavano i consumatori da questa ridondanza di borsini?
Sono davvero più informati?
Perchè non si stabiliscono delle regole precise da far rispettare agli estensori dei vari osservatori?[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Non nascondiamoci dietro una foglia: nella stragrande maggioranza dei casi la presentazione di un listino prezzi sugli immobili è solo il furbesco pretesto per dare ai promotori la possibilità di fare una comparsata sui giornali, strappare un’intervista, offrire maggiore visibilità ad una conferenza stampa che altrimenti andrebbe deserta.
Insomma un’operazione di esclusivo marketing, finalizzata a dare visibilità ad un marchio, piuttosto che ideata per elaborare uno studio ragionato ed esaustivo, in termini di trasparenza e informazione di qualità, ai consumatori. [/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Al netto delle evidenti colpe di chi ci prova, cominciamo col fare ammenda proprio noi giornalisti che passiamo ogni report che ci arriva sulla scrivania come fosse tutta roba di primissima qualità, venendo meno a quel principio etico e professionale di selezione e verifica dei contenuti.
Facendo così non si aiutiano di certo i risparmiatori, i compratori, il mercato, anzi si tradiscono le loro aspettative e quel rapporto di fiducia che si instaura tra un lettore e un giornale.[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Ammesse le nostre responsabilità, come operatori dei media, passiamo alle associazioni degli agenti immobiliari e alle loro affermazioni secondo le quali solo gli agenti sarebbero in grado di monitorare il mercato immobiliare facendo rilevazioni precise e puntuali.
Supponiamo che sia davvero così.
Allora vorremmo capire alcune cose:
1. Perchè ci sono più listini (uno per ogni federazione) oltretutto divergenti tra di loro nelle valutazioni? Visto che le rilevazioni le fanno gli agenti, significa allora che ci sono soggetti più bravi e meno bravi oppure, invece, che vengono adottati criteri non omogenei di valutazione? Come si deve orientare il consumatore?
2. Perchè le suddette federazioni permettono che altri network di agenzie, società di intermediazioni, impieghino gli agenti loro affiliati per redigere a loro volta ulteriori listini? Che utilità hanno questi nuovi dati che, ovviamente, divergono a loro volta dalle valutazioni delle associazioni di categoria? Perchè non fanno un’azione di moral suason invitando i propri iscritti, agenti immobiliari, a non prestarsi ad operazioni di ulteriore frammentazione delle ricerche?
3. Perchè le suddette federazioni/associazioni non contestano esplicitamente e pubblicamente tutti quei prodotti di bassa manovalanza che si spacciano per listini sulla casa quando vengono impiegati agenti immobiliari? O forse ritengono che, essendo i dati raccolti dagli associati, sono per definizione corretti e validi?
4. Perchè le suddette associazioni anzichè spendere tempo e (immaginiamo) denaro nel compiere rilevazioni a tappeto sul mercato (a proposito, con che modalità? Monitorando gli annunci dei giornali? Sfogliando le richieste di vendita che arrivano in agenzia? Consultando i rogiti notarili?), non fanno un lavoro che sarebbe infinitamente più utile al consumatore.
Redigendo, per esempio, delle stime ragionate, basate sulla propria esperienza, zona per zona, in modo che chi vende e chi compra abbia un riferimento preciso, formulato da un esperto quale è appunto l’agente immobiliare.
In fin dei conti, chi cerca un’abitazione aspira a conoscere preventivamente quanto costano al mq gli immobili di quella via o quartiere. Questo dato gli servirà per stabilire le sue effettive capacità di spesa per acquistare in quell’area ma, anche, per interfacciarsi in modo ragionevolmente informato con l’eventuale controparte venditrice che, a sua volta, avrà un’indicazione verosimile del valore del bene che intende mettere in vendita.
5. Perchè non si accordano, le suddette federazioni, nel coordinare un tavolo di lavoro che semplifichi questa mattanza di dati. Magari potrebbe anche uscirne qualcosa di buono, tipo la produzione di qualche ricerca più interessante, meno stucchevole e ripetitiva dei soliti listini.
Per esempio si potrebbe indagare sulla domanda abitativa delle famiglie, le esigenze di finanziamento delle stesse, la qualità degli immobili. Provate a pensare ad una guida che indichi l’età media degli immobili di certe vie, o la qualità abitativa delle stesse o il loro livello di servizi. Siamo sicuri che alla famiglia non interessino, al pari del prezzo, anche questi dati per determinare la scelta di dove andare a vivere?[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Ci sono in Italia istituti di ricerca seri ed affidabili come Nomisma e Scenari Immobiliari.
Perchè non coinvolgere anche loro in questo lavoro sistematico e completo di cui il mercato avrebbe un gran bisogno.
E vi aggiungerei, come vertice della piramide, l’Agenzia del Territorio che potrebbe incrociare questi dati con i suoi archivi catastali divenendo una preziosa risorsa di informazione, formazione e sintesi.
Il tutto in parte già si verifica ma andrebbe meglio presentato e coordintato tra leparti .
Tralascio di citare altre organizzazioni come l’IRF, Italian Research Forum che riunisce gli uffici studi di varie società operanti nel real estate (Savills, Gabetti, CB Richard Ellis, Dtz, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas) non per sminuire l’importanza della stessa ma perchè dedicata prevalentemente alla rilevazione di dati dei mercati non residenziali.
Aggiungo infine Assoimmobiliare che dovrebbe essere la "casa comune del mattone italiano" e che, come tale, ha il compito di svolgere funzioni di guida e di indirizzo a tutto il settore dei servizi immobiliari.
Che legami ci sono tra le associazioni degli agenti immobiliari e Assoimmobiliare? Nessuna.
Eppure il mercato residenziale contribuisce con oltre il 70 per cento al fatturato globale del real estate.
Perchè le federazioni degli agenti non aderiscono ad Assoimmobiliare?
Si sentono parte integrante della filiera del real estate oppure no?[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Come vedete partendo da una constatazione tutto sommato banale come quella dell’uniformità dei listini si può arrivare ad un ragionamento più alto e importante: definire e assegnare un ruolo centrale agli agenti immobiliari grazie alla loro indubbia capacità di interfacciarsi con il territorio. Una ricchezza di esperienze che non viene assolutamente messa in campo: perchè? Sono gli agenti (nel senso delle loro associazioni) a non volersi fare avanti o è la comunità del real estate che diffida di loro e non li ritiene parte del sistema?
C’è mai stato un confronto serio tra le parti su questi temi? Interessa portarlo avanti?[/FONT]
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Non se ne può più![/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli | Italia | Fiaip, Fimaa, Anama -Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d'Affari[/FONT]
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L’editoriale della scorsa settimana "O fai il pasticciere o fai il pasticcione" ha avuto parecchi riscontri favorevoli e una sola critica, da parte di una associazione di agenti immobiliari.
Mentre sento il dovere di ringraziare i primi, mi preme rispondere sollecitamente ai secondi in quanto le osservazioni negative sono utili se servono a stimolare un confronto.[/FONT]
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Il tema del mio scritto era quello, peraltro non nuovissimo, della proliferazione di listini e osservatori sui mercati immobiliari. Il pretesto che ha innescato la mia osservazione negativa nasceva dopo aver ricevuto l’ennesimo listino, questa volta sui valori delle locazioni in Italia, colmo di contraddizioni.
Le due domande che mi pare logico porre subito ai lettori e alle associazioni degli agenti immobiliari sono le seguenti:
quale effettiva utilità ne ricavano i consumatori da questa ridondanza di borsini?
Sono davvero più informati?
Perchè non si stabiliscono delle regole precise da far rispettare agli estensori dei vari osservatori?[/FONT]
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Non nascondiamoci dietro una foglia: nella stragrande maggioranza dei casi la presentazione di un listino prezzi sugli immobili è solo il furbesco pretesto per dare ai promotori la possibilità di fare una comparsata sui giornali, strappare un’intervista, offrire maggiore visibilità ad una conferenza stampa che altrimenti andrebbe deserta.
Insomma un’operazione di esclusivo marketing, finalizzata a dare visibilità ad un marchio, piuttosto che ideata per elaborare uno studio ragionato ed esaustivo, in termini di trasparenza e informazione di qualità, ai consumatori. [/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Al netto delle evidenti colpe di chi ci prova, cominciamo col fare ammenda proprio noi giornalisti che passiamo ogni report che ci arriva sulla scrivania come fosse tutta roba di primissima qualità, venendo meno a quel principio etico e professionale di selezione e verifica dei contenuti.
Facendo così non si aiutiano di certo i risparmiatori, i compratori, il mercato, anzi si tradiscono le loro aspettative e quel rapporto di fiducia che si instaura tra un lettore e un giornale.[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Ammesse le nostre responsabilità, come operatori dei media, passiamo alle associazioni degli agenti immobiliari e alle loro affermazioni secondo le quali solo gli agenti sarebbero in grado di monitorare il mercato immobiliare facendo rilevazioni precise e puntuali.
Supponiamo che sia davvero così.
Allora vorremmo capire alcune cose:
1. Perchè ci sono più listini (uno per ogni federazione) oltretutto divergenti tra di loro nelle valutazioni? Visto che le rilevazioni le fanno gli agenti, significa allora che ci sono soggetti più bravi e meno bravi oppure, invece, che vengono adottati criteri non omogenei di valutazione? Come si deve orientare il consumatore?
2. Perchè le suddette federazioni permettono che altri network di agenzie, società di intermediazioni, impieghino gli agenti loro affiliati per redigere a loro volta ulteriori listini? Che utilità hanno questi nuovi dati che, ovviamente, divergono a loro volta dalle valutazioni delle associazioni di categoria? Perchè non fanno un’azione di moral suason invitando i propri iscritti, agenti immobiliari, a non prestarsi ad operazioni di ulteriore frammentazione delle ricerche?
3. Perchè le suddette federazioni/associazioni non contestano esplicitamente e pubblicamente tutti quei prodotti di bassa manovalanza che si spacciano per listini sulla casa quando vengono impiegati agenti immobiliari? O forse ritengono che, essendo i dati raccolti dagli associati, sono per definizione corretti e validi?
4. Perchè le suddette associazioni anzichè spendere tempo e (immaginiamo) denaro nel compiere rilevazioni a tappeto sul mercato (a proposito, con che modalità? Monitorando gli annunci dei giornali? Sfogliando le richieste di vendita che arrivano in agenzia? Consultando i rogiti notarili?), non fanno un lavoro che sarebbe infinitamente più utile al consumatore.
Redigendo, per esempio, delle stime ragionate, basate sulla propria esperienza, zona per zona, in modo che chi vende e chi compra abbia un riferimento preciso, formulato da un esperto quale è appunto l’agente immobiliare.
In fin dei conti, chi cerca un’abitazione aspira a conoscere preventivamente quanto costano al mq gli immobili di quella via o quartiere. Questo dato gli servirà per stabilire le sue effettive capacità di spesa per acquistare in quell’area ma, anche, per interfacciarsi in modo ragionevolmente informato con l’eventuale controparte venditrice che, a sua volta, avrà un’indicazione verosimile del valore del bene che intende mettere in vendita.
5. Perchè non si accordano, le suddette federazioni, nel coordinare un tavolo di lavoro che semplifichi questa mattanza di dati. Magari potrebbe anche uscirne qualcosa di buono, tipo la produzione di qualche ricerca più interessante, meno stucchevole e ripetitiva dei soliti listini.
Per esempio si potrebbe indagare sulla domanda abitativa delle famiglie, le esigenze di finanziamento delle stesse, la qualità degli immobili. Provate a pensare ad una guida che indichi l’età media degli immobili di certe vie, o la qualità abitativa delle stesse o il loro livello di servizi. Siamo sicuri che alla famiglia non interessino, al pari del prezzo, anche questi dati per determinare la scelta di dove andare a vivere?[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Ci sono in Italia istituti di ricerca seri ed affidabili come Nomisma e Scenari Immobiliari.
Perchè non coinvolgere anche loro in questo lavoro sistematico e completo di cui il mercato avrebbe un gran bisogno.
E vi aggiungerei, come vertice della piramide, l’Agenzia del Territorio che potrebbe incrociare questi dati con i suoi archivi catastali divenendo una preziosa risorsa di informazione, formazione e sintesi.
Il tutto in parte già si verifica ma andrebbe meglio presentato e coordintato tra leparti .
Tralascio di citare altre organizzazioni come l’IRF, Italian Research Forum che riunisce gli uffici studi di varie società operanti nel real estate (Savills, Gabetti, CB Richard Ellis, Dtz, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas) non per sminuire l’importanza della stessa ma perchè dedicata prevalentemente alla rilevazione di dati dei mercati non residenziali.
Aggiungo infine Assoimmobiliare che dovrebbe essere la "casa comune del mattone italiano" e che, come tale, ha il compito di svolgere funzioni di guida e di indirizzo a tutto il settore dei servizi immobiliari.
Che legami ci sono tra le associazioni degli agenti immobiliari e Assoimmobiliare? Nessuna.
Eppure il mercato residenziale contribuisce con oltre il 70 per cento al fatturato globale del real estate.
Perchè le federazioni degli agenti non aderiscono ad Assoimmobiliare?
Si sentono parte integrante della filiera del real estate oppure no?[/FONT]
[FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]
Come vedete partendo da una constatazione tutto sommato banale come quella dell’uniformità dei listini si può arrivare ad un ragionamento più alto e importante: definire e assegnare un ruolo centrale agli agenti immobiliari grazie alla loro indubbia capacità di interfacciarsi con il territorio. Una ricchezza di esperienze che non viene assolutamente messa in campo: perchè? Sono gli agenti (nel senso delle loro associazioni) a non volersi fare avanti o è la comunità del real estate che diffida di loro e non li ritiene parte del sistema?
C’è mai stato un confronto serio tra le parti su questi temi? Interessa portarlo avanti?[/FONT]
