Se l'agente immobiliare nasconde un ipoteca che si estingue prima del rogito, vizia il consenso dell

[modalitadue]

Se l'agente nasconde un ipoteca (che si estingue prima del rogito) VIZIA IL CONSENSO dell'offerta irrevocabile?
al momento di firmare l'offerta irrevocabile, l'agente ha nascosto che vi era un l'ipoteca in fase di chiusura...

chi ha firmato aveva espressamente chiesto riguardo la presenza di ipoteche.
e infatti non avrebbe fatto l'offerta sapendolo

al momento del preliminare l'ipoteca vi era ancora.
E infatti il preliminare non è stato fatto perchè non ci si voleva impegnare in un immobile su cui era scritta un ipoteca anche se formale.

alla data del rogito notarile l'ipoteca non c'è più,

MA SI PUO' DIRE CHE L'OFFERTA è ANNULLABILE PER VIZIO DEL CONSENSO?

 

[Umberto Granducato]

I vizi del consenso sono esplicitamente previsti dal codice. Essi sono errore, violenza, dolo. Ciascuno di essi ha una regolamentazione specifica che contempera le esigenze di chi esterna la volontà viziata, di chi la sfrutta, generando l'accordo (contrattuale), e di chi si trovi, da terzo estraneo, a fondare alcune sue pretese sul permanere o sullo smettere di esistere di tale volontà negoziale.

L'Errore si ha quando il contraente ignora, oppure conosce in modo sbagliato o insufficiente, situazioni determinanti ai fini della decisione di stipulare o meno il contratto o comunque di stipularlo in certe condizioni.

La Violenza consiste nella minaccia di un male ingiusto e notevole per cui il contraente è indotto a stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato, oppure avrebbe stipulato in condizioni diverse.

Il Dolo si ha quando un contraente è indotto a raggiri o inganni per stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato (dolo determinante) o avrebbe stipulato in condizioni diverse (dolo incidente)


Non avendo fatto un preliminare ed essendo l'ipoteca estinta addirittura prima del rogito credo che il contratto NON sia annullabile.

 

[modalitadue]

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forse non sono stata chiara.
e mi sono confusa.

quello che voglio impugnare è il diritto alla provvigione.
il diritto di provvigione nasce al momento dell'offerta e accettazione.

Ma se l'offerta è stata determinata da fatti non detti come una ipoteca in corso di chiusura ,
il raggiungimento dell'affare era viziato da errore

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[Oris]

Allora, l'ipoteca non l'accende l'agente immobiliare, l'accende il proprietario.

L'agente è un mero intermediario, che nemmeno è tenuto a conoscere se quella ipoteca esiste.

Fa incontrare le parti, se queste raggiungono un accordo, egli matura la provvigione.

L'agente NON è il garante della buona fede di nessuna delle parti, c'è la legge per questo.

Se lo fa, o indica la strada per farlo, fa i suo dovere ETICO, ma non è tenuto per legge a comunicare cose che non conosce.

LA cosa però è facilmente conoscibile (basta una visura) e quindi i giudici spesso hanno contestato questo a alcuni colleghi (sconfessando la legge e trasformando l'agente in qualcosa h non è a mio parere , ma questa non è la sede).


Colui che ha però dato il consenso o viziato non può essere l'agente che non da nulla, ne impedisce che le parti, per il loro interesse, facciano controlli, ne garantisce NIENTE DI NIENTE, anche perchè NON è abilitato a farlo: come si fa a garantire per terzi che i loro beni sono incorrotti? Solo i terzi stessi titolari dei diritti reali possono farlo.

Il conoscere se ci sono trascrizioni ecc. non è garantire, la garanzia significa anche responsabilità dell'eventuale danno che poi emergesse, per problemi sui beni promessi.

Che l'ipoteca sia in corso di chiusura poi, è un ulteriore prova che il danno non poteva esserci.

Inoltre, se l'ipoteca non supera per entità la cifra che dovrebbe essere versata, con il semplice controllo si può benissimo contattare il creditore e saldare PRIMA del rogito o contestualmente ad esso e andare avanti.

Trovo la cosa non solo tediosa, ma anche poco fondata, come il processo all'intenzione.

Inoltre, andando avanti nel contratto come mi pare state facendo, provate che non c'è affatto ne dolo, ne violenza e nemmeno ERRORE.

E contestare la provvigione sul niente, o solo sul principio che a voi pare giusto (l'agente doveva sapere e dirvelo prima) quando la cosa è ininfluente ai fini del buon andamento della trattativa, mi pare... forzato.

Moltissime case hanno ipoteche accese, molte di queste sono addirittura vuote (in un mutuo trentennale l'ipoteca viene rinnovata e siccome si rinnova per venti anni per dieci anni rimane accesa ma "vuota").

Spero che non sia un tentativo di non pagare l'Ai cercando motivazioni dove non ve ne sono, ma sia solo uno sfogo determinato dall'insoddisfazione per la percezione del servizio come insoddisfacente.

 

[modalitadue]

quindi secondo te l'agente immobiliare non ha l'obblico di controllare la veridicità di ciò che dice?

chi propone case in vendita, non deve avere i documenti dell'immobile? e sapere se ipotecati?

Allora uno può proporre cose non vere? tanto basta che le parti firmano....

Noi abbiamo espressamente chiesto se vi era l'esistenza di ipoteche, ed ci è stata confermata l'inesistenza.
E per questo abbiamo firmato.

quindi l'offerta è stata fatta sulla base di false informazioni.

 

[Oris]

Beh, allor aè diverso: se l'agente ha dichiarato che non c'erano... ha dichiarato il falso e ha una responsabilità.

Io sostengo, a ragion veduta, che non è l'agente a vendere nulla, ma il proprietario..

Sicuramente l'agente conscenzioso farà in modo che l'acquirente compia tutte le necessarie operazioni per tutelarsi: da noi fanno la RTN che in molte parti d'italia manco sanno cosa è quindi la mia è una cultura sicuramente garantista.

Ma si fa per precisare: se tu puoi contestar equalcosa all'agente non è aver taciuto sull'ipoteca (cosa ch e a volte viene comunque addebitata all'ai, ma la dottrina è dubbia su questo tema), ma aver dichiarato che non ci fosse!

Anche in questo caso però, io ritengo che voi dobbiate pagare la provvigone, che è maturata (andate avanti o no?) e poi in secundis, chiedere i danni, che vanno provati.

 

[modalitadue]

ti ringrazio per le risposte;

ho appena trovato la sentenza della cassazione (i dati veri): Cassazione civile sez. II
Data: 02 aprile 2009
Numero: n. 8038

Qui si parla di preliminare di preliminare (cioè l'offerta irrevocabile) che è nulla per mancanza di causa ; nel nostro caso a distanza di 15 giorni il preliminare non è poi stato fatto perchè c'era questa ipoteca (e conferma che per noi era importante).

Inoltre a dimostrazione che l'affare non si era concluso ma era in trattativa c'è il fatto che la parte venditrice voleva inserire nel preliminare le spese di manutenzione da lei approvate, cosa che noi abbiamo rifiutato....

Come si può dire che si matura la provvigione se le parti ancora sonoin trattativa su cosa pagare... addirittura continuava la trattativa per quello che doveva rimanere nella casa..

 

[Oris]

Beh, se l'affare non è concluso, nulla devi

 

[modalitadue]

abbiamo firmato l'offerta irrevocabile...
e ora pretendono 3600,00 euro

inoltre avevamo anche detto chiaramente che volevamo un preliminare registrato col notaio, quindi dirci che quello è ora un preliminare (poichè il preliminare del preliminare è nullo) è un altro trabocchetto...

 

[Veneresolare]

Grazie per le delucidazioni ! Ho letto con interesse la discussione....e poichè mi trovo nella stessa fase con l'acquisto di un immobile tramite la tecnocasa...mi pare di capire che tutte le relative visure e accertamenti sull''immobile me li devo andare a cercare io! Ma a cosa serve allora l'agenzia d'intemediazione(con quello che ci viene a costare ) se non é in grado di garantire all'acquirente a sua tutela e in piena fiducia????