Si può alienare o cedere la propria quota sulle parti comuni, es portineria?

[STUDIOMINUCCI]

Grazie Salves!
Ti assicuro che avevo compreso la ratio del tuo post, esattamente nel senso che hai appena specificato.
Ma era proprio per questo che avevo premesso (sin dal primo mio post) questo FATTO : proprio perchè il condominio ha cinquant'anni ed è grandicello....puoi immaginare da solo quanti passaggi di proprietà vi siano stati in tutto questo tempo!!!!
Soltanto da quando lo amministro io...ce ne son stati almeno cinque!!!!
E nella visura storica NON c'è nessun'altra trascrizione, se non quella che riguarda QUESTA quota (che posso identificare con certezza, poichè è l'unica ad avere 19,79 mm di proprietà generale)!!!

Per cui (penso io) : se le due trascrizioni che trovo fossero dovute a semplici passaggi di proprietà DELLE UNITA' che comorendono pro-quota la titolarità anche dell'alloggio ex portiere..............dovrei trovarne a decine, di trascrizioni, in 50 anni!!!!
E invece c'è solo questa!!!!!

 

[SALVES]

Hai visto penso solo quella meccanizzata che ti porta a vedere all'incirca i passaggi avvenuti dal 1981 circa fino ad oggi, data in cui si è avuto l'avvento della compiuterizzazione del catasto e conservatoria ora Ag.Territorio, prova se è ancora possibile all'Ag. Del terr. di competenza dell'immobile a visionare i vechi registri che quando li apri occupano uno spazio di un tavolo di 1,00 x 0,60 ml e vedi che qualcosaltro troverai, almenno dovresti trovare trascritti tutti gli estremi dei rogiti intervenuti per quota, per gli intestatari penso che troverai solo e sempre condominio xxx.
Ciao salves

 

[Bastimento]

Grazie a Salves, che è geom (almeno se ricordo bene: perchè hai cambiato identific?) competente, e grazie a Valeria (ricordo bene il nome?) che oltre che amministratrice è dotta legale. Mi pare che il caso appassioni, gli interventi sostanziosi e ponderati.
Metto un pò di paglia sul fuoco, mentre riepilogo fatti ed ipotesi commentate.

1) visura storica: le argomentazioni ed ipotesi di Salves per spiegare il perchè tecnico della situazione catastale sono ineccepibili. Ma da inerme cittadino aggiungerei qualche mia personale impressione.
a) Quando si sovrappongono molte volture, sia per compravendite, sia per successioni, su beni comuni, anche distinti dalla particella condominiale vera e propria, si assiste oggidì ad una scandalosa imprecisione delle trascrizioni catastali. Potrei produrvi un caso personale dove la somma delle rispettive quote dello stesso terreno è ad esempio di 3000/1000 , e l'elenco degli intestatari è un vero minestrone di dati provenienti da atti simili (medesimi attori) ma per oggetti diversi (roba da non credere)
2) Approccio notarile: non tutti i notai sono così diligenti da specificare esplicitamente che tra i beni comuni è presente anche un BENE CENSIBILE.
Non voglio entrare nel merito delle possibili conseguenze legali, ma anche qui posso dire dii avere un atto dove la comproprietà dell'ex-alloggio portineria non è evidenziata esplicitazmente.
3) Trascrizione a catasto: nel remoto passato posso credere che l'impiegato catastale, leggendo il rogito di Salves, spulciasse tutte le conseguenze del caso, ed andasse a riportare la variazione anche sui Beni Censibili. Oggi con la procedura DOCFA automatizzata ed in mano ai professionisti (notai, geom, ecc), se non avviene una completa ed esaustiva descrizione della portata del rogito, temo si trasmettano i dati solo dell'unità immobiliare compravenduta. Questo non sarà il comportamento di Salves, ma non metterei la mano sul fuoco per altri.
(anche qui ho un esempio pesonale)
4) Gli stessi venditori, spesso dimenticano di evidenziare al notaio che esistono delle comproprietà distinte dall'oggetto principale, magari acquistate separatamente dagli stessi condomini, come soggetti individuali, per esempio per realizzare un parcheggio: poi gli anni passano, qualcuno si dimentica lo status originario e si da per scontata la appartenenza del parcheggio al condominio come bene comune (censibile?). Anche di questo ho personale esperienza......

OT: voi direte, ma sei proprio sfigato....: di positivo però, se di positivo si può parlare , c'è che queste varie esperienze mi hanno fatto fare, come si dice, un pò di esperienza: cosa che si va arricchendo ascoltando le vostre più competenti valutazioni.

A parte i casi sopraddetti (che comunque evidenziano solo errori, sempre possibili, e non una prassi da dedurre) rimane invece stranamente incerto un punto che in sostanza premeva all'interlocutore di propit

? Potrebbe subentrare nella sola quota delle parti comuni un estraneo alla comunione, senza l'unanimità dei consensi?
? La propria singola quota comune è cedibile a terzi?
(tra le eventualità ipotizzate, potrebbe l'inquilino pro tempore dell'alloggio es-portineria, acquistare da un condomino che voglia disfarsene, la quota di comunione, diventando così comproprietario e non più inquilino, e diventando di fatto praticamente inamovibile?)

Ora Salves mi pare mi abbia chiarito la sua posizione, che facendo riferimento all'art.1108 c. 3, sostiene occorra l'unanimità dei consensi. E coerentemente ipotizza che eventuali volture siano il riflesso di una cessione del bene condominiale principale
Minucci invece sul punto non torna, pur avendo "dedotto" inizialmente il contrario.

Io ho fatto un mestiere tecnico e questo mi sembrerebbe un punto che dovrebbe avere una risposta tecnicamente univoca (purtroppo gli avvocati ed i legislatori hanno invece una fantasia interpretativa pressocchè illimitata.. ): il suggerimento di Salves sulla portata del 1108 mi sembra condivisibile: che dice invece l'avvocato?

 

[STUDIOMINUCCI]

Ot rapidissimo: io sono Donatella (non Valeria, se, come penso, ti riferivi a me qualche post fa )

Secondo me l'art. 1108 non c'entra con ciò di cui stiamo parlando , perchè disciplina le sorti del bene comune, e NON della quota !!!!

Per la disponibilità della quota è invece chiaro chiaro il 1103, che stabilisce il principio generale della piena disponibilità sia della quota che del godimento pro-quota; esistono deroghe a questo principio (come avviene nella comunione ereditaria), ma esistono perchè è legge stessa che prevede queste deroghe. Mentre il principio-base resta quello della libera disponibilità della quota.
S E C O N D O M E, e con assoluto piacere di discuterne insieme.

 

[Bastimento]

@Minucci: Secondo me l'art. 1108 non c'entra con ciò di cui stiamo parlando , perchè disciplina le sorti del bene comune, e NON della quota !!!!

Per la disponibilità della quota è invece chiaro il 1103,

... e siamo quasi ritornati al punto di partenza ..... ... ma come è difficile capire (interpretare ?) cosa le leggi/norme stabiliscano: lascio a voi discuterne.
1103 (solo disponibilità di godimento o disponibilità anche ad alienare?)
1108 (sorti solo dell'intero bene o anche della singola quota?)

Dopo aver accettato questo esercizio logico da VOI suggerito, trarrei la conclusione che nessuno dei due art. calza a puntino alla fattispecie nostra: il che sarebbe sconfortante.

Sono questi i casi dove ve la cavate con la frase di rito? "Dottrina e giurisprudenza dicono...." salvo trovare anche li due (solo due?) scuole di pensiero ....

Altro che ostacoli da art. 18, corruzione diffusa, ecc.: credo sia la cavillosità del pensiero italico a scoraggiare uno squadrato teutonico o anglosassone ad investire in Italia ........

 

[STUDIOMINUCCI]

... e siamo quasi ritornati al punto di partenza ..... ... ma come è difficile capire (interpretare ?) cosa le leggi/norme stabiliscano: lascio a voi discuterne.
1103 (solo disponibilità di godimento o disponibilità anche ad alienare?)
1108 (sorti solo dell'intero bene o anche della singola quota?)

Dopo aver accettato questo esercizio logico da VOI suggerito, trarrei la conclusione che nessuno dei due art. calza a puntino alla fattispecie nostra: il che sarebbe sconfortante.

Sono questi i casi dove ve la cavate con la frase di rito? "Dottrina e giurisprudenza dicono...." salvo trovare anche li due (solo due?) scuole di pensiero ....

Ma no, no , noooooo, Bastimento!!!!!
Gli articoli son lì, e non possiamo prendercela con loro se ci dicono cose che non ci fanno comodo!!!
Non ci sono ragioni serie per le quali possa essere messo in dubbio che il 1103 disciplini la sola QUOTA SINGOLA di comproprietà e che il 1108 disciplini (INVECE) la gestione del BENE COMUNE per tutto quanto ecceda l'ordinaria amm.ne!!!!
Non è questione di cavilli pseudo o meta giuridici, IN QUESTO caso!!!!
Le norme son lì!!! Se ci rifiutiamo di LEGGERLE nella loro interezza...non è colpa della norma, è colpa NOSTRA!!!!

 

[Bastimento]

Ma no, no , noooooo, Bastimento!!!!!
Gli articoli son lì, e non possiamo prendercela con loro se ci dicono cose che non ci fanno comodo!!!
.......
Le norme son lì!!! Se ci rifiutiamo di LEGGERLE nella loro interezza...non è colpa della norma, è colpa NOSTRA!!!!

... veramente non è a me che dovresti indirizzare la requisitoria .. ; nella fattispecie, a parte alcune ipotesi iniziali, non ho fatto altro che verbalizzare autorevoli interventi a mo di cancelliere.
Proprio in questa discussione puoi constatare che ci sono letture diverse: io sono solo interessato ad una lettura condivisa...

Rimango quindi in religioso e rispettoso silenzio, ... fino alla prossima.
(E' sempre più chiaro il perchè preferissi materie scientifico-matematiche: lì, 2+2 fa sempre 4. E se eccezioni ci sono, sono sempre una estrapolazione logica di finissima analisi .....)

 

[Bastimento]

Aggiornamento: che vale come tentativo di mediazione/conciliazione ....

il manuale di diritto privato Torrente-Schlesinger, al paragrafo Diritti ed obblighi dei condomini, così si esprime:

... ciascun partecipante alla comunione ....può disporre della sua quota alienandola o ipotecandola (art. 1103 c.c.) (può cioè , alienare o ipotecare la metà, la terza parte che per esempio gli spetta sulla cosa)

In sintesi limita l'applicazione del 1108 alla amministrazione e conservazione della cosa comune,, dove riconoscendo l'impossibilità di mettere d'accordo una moltitudine. a pregiudizio della conservazione del bene, pone il criterio di maggioranza.

 

[SALVES]

Ciao Donatella (STUDIOMINUCCI)
Vero è quanto da te affermato e cioè
quote="STUDIOMINUCCI, post: 197603, member: 41505"]Ma no, no , noooooo, Bastimento!!!!!
Gli articoli son lì, e non possiamo prendercela con loro se ci dicono cose che non ci fanno comodo!!!
Non ci sono ragioni serie per le quali possa essere messo in dubbio che il 1103 disciplini la sola QUOTA SINGOLA di comproprietà e che il 1108 disciplini (INVECE) la gestione del BENE COMUNE per tutto quanto ecceda l'ordinaria amm.ne!!!!
Non è questione di cavilli pseudo o meta giuridici, IN QUESTO caso!!!!
Le norme son lì!!! Se ci rifiutiamo di LEGGERLE nella loro interezza...non è colpa della norma, è colpa NOSTRA!!!! [/quote]

Ciao Bastimento
L'identificativo non l'ho cambiato io ma automaticamente con l'avvento del nuovo forum.

Tornando al discorso, ho letto le vostre risposte e mi sono premurato di andare a cercare trale mie varie postille che archivio per poi tirarle fuori quando servono, certo è un chiarimento che risale a circa 7 anni fa postato da un avvocato e che si riconduce a quanto da me ipotizzato e scritto ed è leggibile a questo link.
http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=70720

Scusate l'assenza ma avvolte le notifiche delle discussioni non arrivano cosi puntuali accade pure a voi?
Ho treovato la discussione navigando nella sezione apposita e ricordavo diaver dato risposta a questa discussione ma non risulta il mio intervento nell'elenco discussioni cioè il mio segno di spunto di sottoscrizione alla discussione.

Ciao salves

 

[STUDIOMINUCCI]

Ho letto il tuo link, Salves.
E infatti : all'Avvocato viene chiesto quale maggioranza sia necessaria per vendita dell'alloggio.
Qui , invece, stiamo cercando di parlare della vendita della quota individuale di comproprietà dell'alloggio.