Il quesito racchiude in sé due aspetti distinti di un unico negozio: gli effetti di un contratto di locazione sottoscritto dal nudo proprietario e l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca in regime transitorio.
Riguardo al primo aspetto, più che un’azione in autotutela (nulla ti vieta, comunque, di presentarla), si consiglia di prendere un appuntamento in ufficio e di spiegare al funzionario come sono andate realmente le cose, invocando un semplice errore formale.
Dal punto di vita civilistico, è legittimo che l’usufruttuario conferisca mandato (scritto) al nudo proprietario, a norma degli articoli 1703 e seguenti del codice civile, di sottoscrivere un contratto di locazione ad uso abitativo, per suo conto, ed eventualmente di riscuotere gli affitti, di registrare il contratto e di provvedere agli altri adempimenti fiscali, tuttavia – ai fini di evitare accertamenti e seccature da parte dell’Amministrazione finanziaria – sarebbe stato opportuno non comparire in atto come locatore, ma dare espressamente atto in contratto che il locatore era tua madre, in qualità di usufruttuaria, di cui tu eri semplice mandatario.
Sotto il profilo strettamente fiscale – secondo una ormai consolidata interpretazione della norma (art. 26, co. 1 e 2 del TUIR), fornita dall’Agenzia delle Entrate (peraltro non da tutti condivisa), il reddito fondiario, indipendentemente da chi materialmente percepisce i canoni, deve essere dichiarato dall’usufruttuario, che detiene il diritto reale sulla cosa locata, anche se il relativo contratto è stato stipulato dal nudo proprietario.
Dal punto di vista fiscale, sempre ai sensi del citato art. 26 del TUIR, il diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta all’usufruttuario, per cui, in relazione alla fattispecie in esame, obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato (e a versare anche le relative imposte) era l’usufruttuario e non il nudo proprietario dell’immobile. A conferma di ciò, nelle istruzioni per la compilazione del Modello Unico PF 2015 - Quadro RB, pag. 25 (e del Mod. 730/2015, Quadro “B”, pag. 19) si afferma, infatti, che “in caso di usufrutto o altro diritto reale (ad es. uso o abitazione), il titolare della sola “nuda proprioetà” non deve dichiarare il fabbricato”.
Riguardo al secondo aspetto, sarei un poco più cauta. Ti posso dire che, in merito alla fattispecie presa in esame (mancato pagamento della tassa di registro relativa ai contratti in corso nell’anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n°23), gli uffici si sono mossi in passato ovvero si stanno muovendo (controlli 2015 sul 2011) in ordine sparso. E’ vero che il suindicato decreto retrodatava al 1° gennaio 2011 la data di decorrenza dell’opzione per la cedolare secca (art. 3, co. 2), che poteva riguardare entrambe le annualità, vale a dire quella che scadeva nel 2011 e quella che decorreva dallo stesso anno e scadeva nel 2012 (vedi circolare n°26/E/2011, pag. 34), ma – secondo l’interpretazione (fortemente restrittiva) di alcuni uffici locali - coloro che avevano in scadenza a gennaio e febbraio le suindicate infrannualità erano, comunque, tenuti, al pagamento (non rimborsabile: vedi art. 3, co. 4 decreto citato; Provv. Ag. Entrate, 7 aprile 2011, par. 6.2) della relativa imposta di registro.