Valore di mercato di una soffitta

buongiorno.
Vorrei conoscere le modalità di valutazione di una soffitta non abitabile, cioè se va valutata a corpo o a metri quadri.
Mi speigo meglio: sono comproprietaria di una soffitta con una sola finestra (nella quota di un mezzo) posta al 4 piano (immobile senza ascensore) e di un locale ammezzato (nella quota di 1/3) posto al piano rialzato della palazzina ed avente 6 finestre con doppia esposizione.
In sede di divisione l'altro comproprietario mi propone uno scambio alla pari (20 mq della soffitta per 20 mq del locale rialzato), così io potrei trasformare la soffitta in mansarda (ma con tutti i costi a mio carico e solo quando il Comune mi darà l'autorizzazione) e lui potrebbe trasformare l'ammezzato in appartamento (immediatamente dal momento che la struttura non ha bisogno di modifiche).
Io ho rappresentato che i mq della soffitta hanno un valore commerciale inferiore per il piano (4° della soffitta/1° del locale), per le spese da affrontare a mio totale carico(velux/abbaini), e per l'incognita dell'autorizzazione amministrativa.
E' corretto quanto da me sostenuto?
grazie a tutti coloro che vorranno darmi una risposta.

Ma la soffitta copre tutto il piano?

valutate entrambi gli immobili prima e dopo la trasformazione e detraete ognuno i costi sostenuti per portare gli attuali immobili allo stato futuro.

grazie per la risposta