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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Aggiunta nuovo conduttore in contratto di locazione già registrato
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 253411" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Non ricordo esattamente cosa abbia fumato il 3 novembre 2011....<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/grin.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":sorrisone:" title="Sorrisone :sorrisone:" data-shortname=":sorrisone:" /> in ogni caso, credo vi debba delle scuse. In particolare a Limpida. Comprendo lo stato confusionale (alimentato – debbo ammettere - dall’ambiguità del mio post). Sono ottusa, ma non così ostinata da non ammettere i miei sbagli. Per farmi perdonare dalla nostra marziana, provo allora a chiarire:</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Perché un nuovo conduttore venga ad aggiungersi in una convivenza composta da una pluralità di altri conduttori è necessario che questi ultimi (conduttori cedenti) cedano, appunto, il contratto – per la loro quota-parte – al presunto cessionario. Qualora ciò avvenga, <strong>la cessione del contratto rappresenta una modifica dello stesso</strong>, come tale da portare a registrazione nei modi precisati al #12.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Esempio: contratto cointestato ai soggetti A, B, C - si aggiunge in contratto il soggetto D – A, B, C cedono rispettivamente parte della loro quota di contratto (33,33%) a D, con il risultato che dopo la cessione ogni conduttore detiene il 25% del contratto.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ora, in TIPOLOGIA DELL’ATTO del quadro B si può indifferentemente scrivere (a puro titolo esemplificativo):</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">a) VARIAZIONE IN CONTRATTO</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">b) MODIFICA IN CONTRATTO</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">c) AGGIUNTA NUOVO CONDUTTORE (N°ORD.4)</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">d) ……………. ……………… …………………..</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">L’importante, però, è che in ADEMPIMENTO venga barrata la casella CESSIONE, perché è di cessione che stiamo parlando (accidenti a me e alla sciagurata frase “</span><em><span style="font-family: 'Verdana'">Se la variazione riguarda solo l'intestazione del contratto (trattasi, nella fattispecie, non di una cessione/subentro, bensì di una variazione di contratto, aggiungendo un nuovo conduttore ai conduttori preesistenti</span></em><span style="font-family: 'Verdana'">” <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/disappointed.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":disappunto:" title="Disappunto :disappunto:" data-shortname=":disappunto:" /> )</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Pertanto:</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">N°ORD: 1 = A (conduttore cedente)</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">N°ORD. 2 = B (conduttore cedente)</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">N°ORD. 3 = C (conduttore cedente)</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">N°ORD. 4 = D (conduttore cessionario)</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><strong><span style="font-family: 'Verdana'">Note finali</span></strong></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="font-family: 'Verdana'">a)</span></em><span style="font-family: 'Verdana'"> I modelli F23 e 69 rispecchiano la situazione determinatasi dalla cessione a seguito dell’entrata di un nuovo conduttore (subentro o aggiunta), pertanto:</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">- nel campo 5 del mod. F23 vanno indicati i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore cessionario;</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">- nel quadro B del mod. 69 vanno indicati i dati anagrafici, il codice e domicilio fiscale del locatore e di coloro che occupano l’immobile, ossia dei conduttori cedenti (che rimangono) e del conduttore cessionario: benché continuino a sussistere comportamenti difformi osservati dagli uffici dell’Amministrazione finanziaria, il soggetto giuridico cedente che esce non dovrebe comparire nel suddetto modello.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="font-family: 'Verdana'">b)</span></em><span style="font-family: 'Verdana'"> <strong>Nel caso di CESSIONE </strong>– giova ricordare - <strong>vanno compilati solo i primi due fogli del mod. 69: </strong>salvo delega, non va compilato il terzo foglio contenente il quadro F perché, in sede di cessione, non si può optare per la cedolare secca e la categoria catastale e le relativa rendita sono già state recepite dall’Agenzia in sede di registrazione dell’atto.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="font-family: 'Verdana'">c)</span></em><span style="font-family: 'Verdana'"> <strong>La CESSIONE è per contratto, non per soggetto giuridico</strong>: conseguentemente, se subentrano due conduttori al posto di altri due conduttori che escono ovvero se si aggiungono due conduttori ad altri conduttori che rimangono, la cessione è unica e si paga un’unica imposta di registro = euro 67,00 (non euro 67,00 X 2 = 134,00).</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="font-family: 'Verdana'">d)</span></em><span style="font-family: 'Verdana'"> Si parla in genere di VARIAZIONE DI CONTRATTO quando vengono a mutarsi le correlative obbligazioni ovvero le condizioni del rapporto contrattuale. Detta variazione (modifica clausola contrattuale, variazione del canone ecc.) è soggetta all’imposta di registro nella misura fissa pari ad euro 67,00 - cod. trib. 109T (imposta di registro per atti, contratti verbali e denunce) da indicare nel mod. F23. E’ da osservare, tuttavia, che la variazione di contratto è soggetta all’imposta di registro nella misura fissa pari ad euro 67,00 anche in cedolare, in quanto – come ha precisato il Direttore regionale dell’Emilia Romagna - non costituisce una delle fattispecie per cui, in caso di opzione per la cedolare secca, non ne è dovuto il versamento (istanza di interpello sul trattamento fiscale da applicarsi in variazione al ribasso del canone in regime opzionale di cedolare – Agenzia delle Entrate Direzione Normativa dell’Emilia Romagna - prot. N°909-15287/2012).</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ho detto abbastanza. Chiudo qui per oggi. E mi ritiro in un eremo montano a espiare le mie colpe...</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Penny<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/symbols/heartbeat.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":amore:" title="Love :amore:" data-shortname=":amore:" /></span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 253411, member: 31598"] [FONT=Verdana][SIZE=3]Non ricordo esattamente cosa abbia fumato il 3 novembre 2011....:mrgreen: in ogni caso, credo vi debba delle scuse. In particolare a Limpida. Comprendo lo stato confusionale (alimentato – debbo ammettere - dall’ambiguità del mio post). Sono ottusa, ma non così ostinata da non ammettere i miei sbagli. Per farmi perdonare dalla nostra marziana, provo allora a chiarire:[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Perché un nuovo conduttore venga ad aggiungersi in una convivenza composta da una pluralità di altri conduttori è necessario che questi ultimi (conduttori cedenti) cedano, appunto, il contratto – per la loro quota-parte – al presunto cessionario. Qualora ciò avvenga, [B]la cessione del contratto rappresenta una modifica dello stesso[/B], come tale da portare a registrazione nei modi precisati al #12.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Esempio: contratto cointestato ai soggetti A, B, C - si aggiunge in contratto il soggetto D – A, B, C cedono rispettivamente parte della loro quota di contratto (33,33%) a D, con il risultato che dopo la cessione ogni conduttore detiene il 25% del contratto.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Ora, in TIPOLOGIA DELL’ATTO del quadro B si può indifferentemente scrivere (a puro titolo esemplificativo):[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]a) VARIAZIONE IN CONTRATTO[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]b) MODIFICA IN CONTRATTO[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]c) AGGIUNTA NUOVO CONDUTTORE (N°ORD.4)[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]d) ……………. ……………… …………………..[/SIZE][/FONT] [SIZE=3][FONT=Verdana]L’importante, però, è che in ADEMPIMENTO venga barrata la casella CESSIONE, perché è di cessione che stiamo parlando (accidenti a me e alla sciagurata frase “[/FONT][I][FONT=Verdana]Se la variazione riguarda solo l'intestazione del contratto (trattasi, nella fattispecie, non di una cessione/subentro, bensì di una variazione di contratto, aggiungendo un nuovo conduttore ai conduttori preesistenti[/FONT][/I][FONT=Verdana]” :wall: )[/FONT][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]Pertanto:[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]N°ORD: 1 = A (conduttore cedente)[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]N°ORD. 2 = B (conduttore cedente)[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]N°ORD. 3 = C (conduttore cedente)[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]N°ORD. 4 = D (conduttore cessionario)[/SIZE][/FONT] [SIZE=3][B][FONT=Verdana]Note finali[/FONT][/B][/SIZE] [SIZE=3][I][FONT=Verdana]a)[/FONT][/I][FONT=Verdana] I modelli F23 e 69 rispecchiano la situazione determinatasi dalla cessione a seguito dell’entrata di un nuovo conduttore (subentro o aggiunta), pertanto:[/FONT][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]- nel campo 5 del mod. F23 vanno indicati i dati anagrafici e il codice fiscale del conduttore cessionario;[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]- nel quadro B del mod. 69 vanno indicati i dati anagrafici, il codice e domicilio fiscale del locatore e di coloro che occupano l’immobile, ossia dei conduttori cedenti (che rimangono) e del conduttore cessionario: benché continuino a sussistere comportamenti difformi osservati dagli uffici dell’Amministrazione finanziaria, il soggetto giuridico cedente che esce non dovrebe comparire nel suddetto modello.[/SIZE][/FONT] [SIZE=3][I][FONT=Verdana]b)[/FONT][/I][FONT=Verdana] [B]Nel caso di CESSIONE [/B]– giova ricordare - [B]vanno compilati solo i primi due fogli del mod. 69: [/B]salvo delega, non va compilato il terzo foglio contenente il quadro F perché, in sede di cessione, non si può optare per la cedolare secca e la categoria catastale e le relativa rendita sono già state recepite dall’Agenzia in sede di registrazione dell’atto.[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][I][FONT=Verdana]c)[/FONT][/I][FONT=Verdana] [B]La CESSIONE è per contratto, non per soggetto giuridico[/B]: conseguentemente, se subentrano due conduttori al posto di altri due conduttori che escono ovvero se si aggiungono due conduttori ad altri conduttori che rimangono, la cessione è unica e si paga un’unica imposta di registro = euro 67,00 (non euro 67,00 X 2 = 134,00).[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][I][FONT=Verdana]d)[/FONT][/I][FONT=Verdana] Si parla in genere di VARIAZIONE DI CONTRATTO quando vengono a mutarsi le correlative obbligazioni ovvero le condizioni del rapporto contrattuale. Detta variazione (modifica clausola contrattuale, variazione del canone ecc.) è soggetta all’imposta di registro nella misura fissa pari ad euro 67,00 - cod. trib. 109T (imposta di registro per atti, contratti verbali e denunce) da indicare nel mod. F23. E’ da osservare, tuttavia, che la variazione di contratto è soggetta all’imposta di registro nella misura fissa pari ad euro 67,00 anche in cedolare, in quanto – come ha precisato il Direttore regionale dell’Emilia Romagna - non costituisce una delle fattispecie per cui, in caso di opzione per la cedolare secca, non ne è dovuto il versamento (istanza di interpello sul trattamento fiscale da applicarsi in variazione al ribasso del canone in regime opzionale di cedolare – Agenzia delle Entrate Direzione Normativa dell’Emilia Romagna - prot. N°909-15287/2012).[/FONT][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]Ho detto abbastanza. Chiudo qui per oggi. E mi ritiro in un eremo montano a espiare le mie colpe...[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Penny:amore:[/SIZE][/FONT] [/QUOTE]
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