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  1. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gentili colleghi e amici,
    vorrei chiedere al FOL di Immobilio un consiglio su come procedere presso l'Agenzia delle Entrate per aggiungere un conduttore ad un contratto di locazione già registrato e che avrà decorso dal 1° settembre 2011.
    N.B. Il prezzo della locazione resta immutato.
    Grazie per l'aiuto
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Con specifico riferimento ai contratti di locazione, si ricorda che gli articoli 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto che devono essere, pertanto, registrate in termine fisso anche se stipulati verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata.
    In tali ipotesi, occorrerà procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
    In base alle citate disposizioni, le parti contrattuali, che hanno inteso risolvere il contratto prima della naturale scadenza o che, pur mantenendo in vita il contratto originario, ne hanno modificato alcuni elementi, quali i soggetti o il termine finale di efficacia, sono, quindi obbligati a darne comunicazione all’Agenzia delle entrate pagando la relativa imposta.In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.
    Circa la quantificazione dell’imposta relativa alla registrazione dell’accordo intervenuto, si ricorda che il punto II) della nota posta in calce all’articolo 5 della Tariffa allegata al TUR, stabilisce che “… l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67”.
     
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  3. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie mille per la cortese e completa risposta.
    Buon lavoro

    Michele
     
  4. Rossella8

    Rossella8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate ho un problema simile.
    Praticamente per motivi di studio ho comprato un a casa che ho affittato in parte a studenti.
    A Luglio ho lasciato casa e a settembre ho fatto e registrato un nuovo contratto alle iquiline senza la mia residenza lì.
    A partire dal 1° novembre vorrei aggiungere una nuova conduttrice con una nuova quota alle conduttrici del contratto precedentemente registrato.
    In pratica devo aggiungere una nuova conduttrice e una nuova quota.
    COME SI FA?
    Ho trovato molte notizie sul subentro ma nulla sull'aggiunta di nuova conduttrice e aumento di canone!!
    Qualcuno può aiutarmi?
    All'agenzia delle entrate mi hanno consigliato di usare la stessa procedura del subentro....ma sono 2 cose diverse!!!
    Vi prego aiutatemi perchè non so se posso confermare la diponibilità della camera alla nuova conduttrice.
    Grazie mille
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se la variazione riguarda solo l'intestazione del contratto (trattasi, nella fattispecie, non di una cessione/subentro, bensì di una variazione di contratto, aggiungendo un nuovo conduttore ai conduttori preesistenti), basta presentare in Agenzia:

    1. Una dichiarazione in duplice copia (allegando una marca da bollo da € 14,62 per copia) in cui le parti (locatore e conduttori, specificatamente e nominativamente indicati all'atto iniziale della locazione) concordano, in riferimento al contratto registrato in data.....presso l'Agenzia delle Entrate di....estremi di registrazione...., che al conduttore X e al conduttore Y viene aggiunto il conduttore Z, fermo restando tutti gli altri articoli in contratto.

    2. Modello F23 - codice tributo 109T (imposta di registro per atti e denunce) - importo fisso € 67,00.

    3. Modello 69 - TIPOLOGIA DELL'ATTO: VARIAZIONE IN CONTRATTO DI LOCAZIONE + gli estremi dell'atto.


    Se la variazione contrattuale comporta modifiche sia di intestazione che di importo annuo del canone di locazione occorre, invece, risolvere il contratto e registrarne uno nuovo con tutti i dati aggiornati. Se il contratto è assoggettato al regime della cedolare secca, risoluzione e registrazione sono a costo zero.
     
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  6. Rossella8

    Rossella8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cia Pennylove,
    grazie mille. Sei stata chiarissima.
    Un'ultima cosa: trattandosi di contratto per studenti non è contemplata la possibilità di aggiungere un conduttore + una nuova quota del canone?
    Oppure non è possibile fare un contratto a parte solo con la nuova conduttrice lasciando invariato il vecchio contratto?

    Risolvere il contratto e registrarne uno nuovo con tutti i dati aggiornati quanto mi costa in questo caso?
    E le conduttrici quanto dovrebbero pagare?
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Tali possibilità esulano dal campo di applicazione della normativa vigente che disciplina i rapporti di locazione.

    La risoluzione di un contratto di locazione è soggetta all'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Copia del versamento (modello F23 - codice tributo 113T) deve essere consegnata all'Ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento unitamente alla richiesta di risoluzione anticipata (modello 69).

    La registrazione di un contratto di locazione è soggetta all'imposta di registro nella misura del 2 per cento del canone annuo indicato sul contratto. Nel caso di contratto con canone agevolato imposto (i canoni di locazione a studenti universitari sono definiti da accordi territoriali) è previsto lo sconto del 30%, quindi l'imposta è da calcolare solo sul 70% del canone annuo. Entro 30 giorni dalla stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se anteriore) occorre versare l'imposta di registro (modello F23 - codice tributo prima annualità 115T). Entro la stessa scadenza vanno consegnate in Agenzia almeno due copie dell'atto da registrare, applicando una marca da bollo da 14,62 euro per ogni quattro facciate scritte (e comunque ogni 100 righe), da applicarsi su originale e copie, unitamente alla richiesta di registrazione (modello 69).

    L'ammontare dell'imposta di registro è diviso in parti uguali tra locatore e conduttore (art.8, legge 392/78), mentre i bolli da applicare sulle copie del contratto sono, in genere, posti a carico del conduttore.
     
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  8. Rossella8

    Rossella8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ecco quello che non riesco a capire è questo:
    se effettuo la risoluzione del contratto di locazione, il pagamento già fatto tramite F23 lo perdo completamente? E devo ripagare per intero sia io che le conduttrici un nuovo F23 con l'importo maggiorato?
    Oppure quando ripresento il cotratto pago solo la differenza per la maggiorazione sul canone?
    Di solito registro il contratto a settembre e fiisce lì. Quest'anno, però, una ragazza mi ha chiesto casa da Novembre e per fare un favore a lei non riesco ad uscirne io!!
    Oppure non esiste una variazione del contratto che riguarda il canone?
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    sì.

    sì.

    No.

    Aggiunto dopo 3 minuti...

    No, se la variazione è legata ad un aumento del canone annuo.
     
  10. Rossella8

    Rossella8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma veramente?
    No vabbè!! Piuttosto le dico di cercare altrove!!!!
    Quindi non esiste soluzione!!
    Che cosa assurda!!!
    Cmqe grazie mille Pennylove.
    Sei stata chiarissima e gentilissima.
    PS: a proposito (visto che sai tante cose) non esiste nessun escamotage per regolarizzare sta cosa?
    Per esempio il fatto di aver registrato il primo contratto solo 1 settimana fa non prevede nessuna possibile soluzioe?
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Mi dispiace doverti dare una risposta negativa, cara Rossella, ma non esiste nessuna procedura per "normalizzare" la situazione da te illustrata, se non stipulando un nuovo contratto di locazione. ;)
     
  12. Rossella8

    Rossella8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Pennylove,
    senti u po'...c'ho pensato. Dimmi che ne pensi, nonchè vantaggi e svantaggi (ma sprattutto fattibilità).
    Allllllloraaaaaaaaaaaaaaa:
    Effettuo la risoluzione del contratto attuale che andava dallo 01/09/2011 al 31/08/2012, che ho fatto con le agevolazioni per studenti (che poi non ho capito bene che vantaggi da, a parte l'abbattimento del 30% per le spese di registrazione......ma non me ne intendo) e pago i 67,oo€ per la risoluzione.
    Registro un nuovo contratto da novembre al 31/08/2012 con la cedolare secca per la quale non si pagano le spese di registrazione.
    Che ne pensi?
    O meglio, si può fare? Che ci perdo?
    E poi è più conveniente la cedolare secca o il contratto per studenti?
    Per me è prima casa ma non ho residenza.
    Che ne pensi?
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Penso che prima di optare per la cedolare secca - anche i contratti stipulati per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari possono rientrare tra quelli soggetti a questo regime fiscale - dovresti valutare attentamente la sua convenienza non solo sulla base dell'azzeramento delle imposte di registro e di bollo sul contratto, magari facendoti assistere da una organizzazione di categoria.

    Sulla carta è allettante la promessa della cedolare, ma, al di là delle apparenze (l'imposta secca sostituisce IRPEF e relative addizionali regionali e comunali, bollo e registro), la scelta va fatta con estrema prudenza, perché non sempre si tratta di una opportunità vantaggiosa.

    Le norme fiscali prevedono un regime più favorevole per i contratti di locazione stipulati a canone concordato (come, appunto, le locazioni per studenti in comuni ad alta tensione abitativa): in questo caso infatti le agevolazioni fiscali prevedono non solo la riduzione del 30% dell'imposta di registrazione del contratto, ma anche la riduzione del 40,5% sul canone annuo da denunciare nella dichiarazione dei redditi, oltre alla possibilità per i comuni di riduzione dell'ICI. E' vero che l'aliquota della cedolare per questo tipo di contratti è ridotta al 19% , ma è comunque meno conveniente perché, in sostanza, conviene quando il reddito annuo del contribuente supera i 28 mila euro. Entrano in gioco poi altre variabili (l'incidenza dell'aggiornamento annuale del canone, dinamiche inflazionistiche, oneri detraibili eventualmente spettanti in relazione al complessivo carico fiscale ecc.) che vanno attentamente ponderate. Va pero detto che nei contratti a studenti il rischio di perdita di inflazione è molto ridotto, perché la durata è breve e comunque l'adeguamento contrattuale non può superare il 75% del'indice ISTAT.

    Non entro nel merito della questione "prima casa" e residenza. Mi limiterò a dirti che la puoi affittare tranquillamente, rinunciando, però, ovviamente, alle agevolazioni fiscali e comunali riservate a coloro che la utilizzano come abitazione principale (no ICI, deduzioni IRPEF ecc.).
     
    A Rossella8 piace questo elemento.
  14. adima

    adima Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Urgentissimo: controlli EDISU per rimborso spese alloggio!

    Salve, avrei urgentissimamente bisogno di un consiglio!

    Sono una studentessa e dal 1 ottobre sono in affitto in un alloggio con un'altra inquilina. Il proprietario ha provveduto alla registrazione del contratto presso l'agenzia delle entrate ma tale contratto riporta il nome di una sola inquilina che NON sono io. Questo si spiega perché il mio arrivo è stato appena qualche giorno dopo la registrazione.
    Il proprietario ha provveduto a farmi una Dichiarazione scritta nella quale spiega che anch'io prendo parte all'affitto.

    Ma vengo al punto: sono in graduatoria per l'ottenimento di un rimborso di locazione da parte dell'EDISU, ma ovviamente l'istituto, ai fini dei controlli dovrà avere un documento che attesti la regolarità della mia posizione da inquilina. La dichiarazione scritta credo non serva a nulla, occorre qualcosa di registrato o insomma di ufficiale. Vi chiedo quindi di indicarmi cosa devo fare per regolarizzare il tutto: basterebbe un'autenticazione della dichiarazione o occorre depositarla in questura? Cos'altro?

    Aspetto urgentemente vostre indicazioni, anche perché il tutto deve essere risolto entro il prossimo venerdì.
    Grazie infinite
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Credo anch'io che la dichiarazione del proprietario non abbia valore probante. Se così fosse:

    A. Se il contratto è assoggettato al regime fiscale IRPEF

    In questo caso occorre modificare il contratto in essere. In che modo? Registrando - presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove il proprietario ha registrato il contratto - una scrittura privata integrativa, in duplice copia bollata, sottoscritta da tutte le parti, in cui si esplicita che un nuovo conduttore viene ad aggiungersi al conduttore già presente in contratto, con parità di diritti e di doveri, fermo restando tutte le altre clausole contrattuali. Tale procedura è consentita a patto che il canone annuo di locazione rimanga invariato. Oltre a ciò, il proprietario dovrà produrre i modelli F23 e 69 (vedi #5). Le spese per la modifica del contratto (n°2 marche da bollo da € 14,62 + € 67,00 dovuti per l'imposta di registro) rimangono a carico della parte che la richiede (salvo accordi diversi).


    B. Se il contratto è assoggettato al regime fiscale della "cedolare secca"

    In questo caso, invece di modificare il contratto, risulta più conveniente risolvere il vecchio e registrarne uno nuovo, intestandolo ai nuovi contraenti, utilizzando, per tali adempimenti, il modello 69: risoluzione e registrazione sono, infatti, in regime di cedolare, a costo zero.
     
    A adima piace questo elemento.
  16. adima

    adima Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Pennylove, sei stata precisa ed esaustiva.
    Ti chiedo solo un'altra informazione:
    Nel caso si risolvesse il contratto, il nuovo contratto potrà riprendere le date di inizio e fine del vecchio, oppure bisognerà partire da Novembre?
    Nel caso invece della modifica del contratto in essere, la data di inizio potrà restare invariata al 1 ottobre, oppure devo dichiarare che il mio contratto sia partito dal momento della modifica?

    Il contratto è di tipo B, ma il proprietario sembra restio, non so perché, a risolverlo e farne uno nuovo!

    Grazie ancora sei stata gentilissima!
     
  17. adima

    adima Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Pennylove, sei stata precisa ed esaustiva.
    Ti chiedo solo un'altra informazione:
    Nel caso si risolvesse il contratto, il nuovo contratto potrà riprendere le date di inizio e fine del vecchio, oppure bisognerà partire da Novembre?
    Nel caso invece della modifica del contratto in essere, la data di inizio potrà restare invariata al 1 ottobre, oppure devo dichiarare che il mio contratto sia partito dal momento della modifica?

    Il contratto è di tipo B, ma il proprietario sembra restio, non so perché, a risolverlo e farne uno nuovo!

    Grazie ancora sei stata gentilissima!
     
  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il nuovo contratto decorrerà da novembre.

    Aggiunto dopo 1...

    La variazione viene a modificare solo l'intestazione del contratto: la decorrenza rimane invariata.
     
  19. adima

    adima Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie infinite! Ne parlerò con il proprietario, speriamo bene!!!
     
  20. adima

    adima Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ripensandoci e riflettendo anche su ciò che richiede il bando Edisu, ho pensato che sarebbe meglio la seconda soluzione, inserire il nuovo nominativo nel contratto in essere. Infatti a Edisu HO GIà DATO GLI ESTREMI delcontratto, perché andava compilata una domanda online proprio in questi giorni. Quindi, se nel frattempo inseriamo anche il mio nome nel contratto, al momento dei controlli Edisu, a quella registrazione dovrebbero trovare anche il mio nome e tutto sarebbe così in regola.

    Non so perché, ma il proprietario preferisce intestarlo ad una sola persona, forse per interfacciarsi solo con una e non dover ogni volta dar conto a più teste!! Al ché mi chiedo se ai fini della legge questo sia possibile,
    Non dovrebbero essere dichiarati tutti gli inquilini?
    Non mi sembra un tipo scorretto, è solo un po' fermo nelle sue convinzioni.
    Cosa ne pensi Pennylove?
    Mi sei di grande aiuto in questo momento e ti chiedo altre info per essere sicura di quel che dirò fra qualche giorno al proprietario. Lui ne sa meno di me e quindi, visto che a rimetterci sarò io, meglio che mi prepari bene su come risolvere la questione!
    Grazie infinite!
     

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