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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Aumento del 15% con rinuncia alla facoltà di disdetta immobile commerciale locato
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 351696" data-attributes="member: 31598"><p><em>Oh, giusto cielo!</em> Non pensavo che ti riferissi alla semplice “determinazione differenziata dei canoni"! E’ il punto fondamentale della “controversia”. Le tre sentenze riportate ribadiscono principi ormai costantemente affermati dalla Cassazione e confermano quanto precisato ai post 2 e 10. Un patto, definito già al momento della stipula, di una preordinata maggiorazione del canone è lecito, a patto, però - ripeto - che sia giustificato da fatti o vicende ancorati a precise circostanze dedotte in contratto. Viceversa deve ritenersi nulla una pattuizione iniziale che preveda un vero e proprio aumento, nel corso del rapporto o in corrispondenza della sua prima scadenza, totalmente sganciato da una qualunque controprestazione e dalle previsioni di cui alla legge di riforma del 1978.</p><p></p><p>Ora, alla luce dei richiamati principi, la nullità della pattuizione contenuta nel contratto di locazione in oggetto, relativa alla maggiorazione del canone annuo del 15%, a decorrere dall’inizio del secondo sessennio, discende proprio – come segnalato da Cass. n°8377/1992 citata – dall’assoluta assenza di collegamento sinallagmatico tra la maggiorazione pattuita ed un qualunque ampliamento della controprestazione. In parole povere, nella specie, la fissazione di un canone crescente, in corrispondenza della sua prima scadenza, non risulta in alcun modo commisurata e compensata da possibili vantaggi derivanti al conduttore dal (protratto) godimento dell’immobile per effetto di fattori obiettivi e prederminati (che siano stati considerati dalle parti nell’atto della stipula della convenzione locativa): pertanto, in mancanza di indicazione di elementi idonei ad evidenziare e giustificare un maggior onere del conduttore, deve presumersi – sulla base degli elementi forniti da airliip – che la preordinata maggiorazione del canone sia tendente ad eludere la norma del menzionato art. 32, con conseguente nullità, art. 79 legge n°392/1978, della relativa pattuizione. In ogni caso, l’illegittima richiesta di un canone superiore comporterebbe la restituzione con gli interessi, ma non la novazione del contratto.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 351696, member: 31598"] [I]Oh, giusto cielo![/I] Non pensavo che ti riferissi alla semplice “determinazione differenziata dei canoni"! E’ il punto fondamentale della “controversia”. Le tre sentenze riportate ribadiscono principi ormai costantemente affermati dalla Cassazione e confermano quanto precisato ai post 2 e 10. Un patto, definito già al momento della stipula, di una preordinata maggiorazione del canone è lecito, a patto, però - ripeto - che sia giustificato da fatti o vicende ancorati a precise circostanze dedotte in contratto. Viceversa deve ritenersi nulla una pattuizione iniziale che preveda un vero e proprio aumento, nel corso del rapporto o in corrispondenza della sua prima scadenza, totalmente sganciato da una qualunque controprestazione e dalle previsioni di cui alla legge di riforma del 1978. Ora, alla luce dei richiamati principi, la nullità della pattuizione contenuta nel contratto di locazione in oggetto, relativa alla maggiorazione del canone annuo del 15%, a decorrere dall’inizio del secondo sessennio, discende proprio – come segnalato da Cass. n°8377/1992 citata – dall’assoluta assenza di collegamento sinallagmatico tra la maggiorazione pattuita ed un qualunque ampliamento della controprestazione. In parole povere, nella specie, la fissazione di un canone crescente, in corrispondenza della sua prima scadenza, non risulta in alcun modo commisurata e compensata da possibili vantaggi derivanti al conduttore dal (protratto) godimento dell’immobile per effetto di fattori obiettivi e prederminati (che siano stati considerati dalle parti nell’atto della stipula della convenzione locativa): pertanto, in mancanza di indicazione di elementi idonei ad evidenziare e giustificare un maggior onere del conduttore, deve presumersi – sulla base degli elementi forniti da airliip – che la preordinata maggiorazione del canone sia tendente ad eludere la norma del menzionato art. 32, con conseguente nullità, art. 79 legge n°392/1978, della relativa pattuizione. In ogni caso, l’illegittima richiesta di un canone superiore comporterebbe la restituzione con gli interessi, ma non la novazione del contratto. [/QUOTE]
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