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  1. airaliip

    airaliip Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Buonasera, sono diventata da poco proprietaria di un immobile(donato da mio padre) locato ad uso commerciale con un contratto 6+6 e nel contratto è presente la seguente clausola:
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    Il problema è che non ho capito se l'aumento del 15% va in vigore SOLO alla prima scadenza quindi dopo i primi 6 anni oppure ad ogni scadenza quindi al sesto, al dodicesimo, al diciottesimo e così via comportando in questo caso un aumento del 15% ogni 6 anni.
    Approfitto per chiedere se alla stipula di un nuovo contratto per un altro immobile posso inserire la clausola dell'aumento istat del 75% in vigore già dal secondo anno, oppure tale adeguamento è pssibile solo dopo i primi 3 anni.
    Grazie
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La clausola contrattuale, disposta in tal senso, è colpita da nullità: tale nullità, nei limiti disposti dalla legge n°392/1978, non coinvolge, però, l’intero contratto di locazione, ma è limitata alla sola clausola contraria alle previsioni legislative, a danno del conduttore.

    Simile ipotesi, infatti, urta con l’art. 32 della legge n°392/1978, norma inderogabile, che non consente aggiornamenti del canone in misura superiore a quelli risultanti dall’indice ISTAT (i commi 1 e 2 dispongono, infatti, che “le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, per eventuali variazioni del potere d’acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27 non possono essere superiori al 75 per cento di quelle accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”), né, d’altra parte, pare ravvisabile, in base alla clausola contrattuale riportata, una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, vale a dire i primi 6 anni (di per sé ammissibile), mancando, nel caso di specie, i motivi giustificativi di tale scelta (ad es. spese di ristrutturazione o consimili affrontate inizialmente dal conduttore e che se ne debba in qualche modo compensarne l’impegno economico).

    Va da sé che nulla vieta alle parti di risolvere consensualmente il contratto di locazione in essere, ai sensi dell’art. 1372 cod. civ., e di stipularne un altro a nuove condizioni, con un nuovo canone di locazione da concordarsi tra le parti.

    Quanto al secondo quesito, la richiesta di adeguamento monetario del canone di locazione all’indice ISTAT è da considerare prestazione che non può essere richiesta prima della fine del primo anno di esecuzione del contratto ed è rinnovabile per tutte le scadenze annuali successive alla prima, fino alla conclusione del rapporto. In ogni caso, l’aggiornamento del canone è possibile solo se le parti lo hanno espressamente pattuito in sede di stipula di contratto, trattandosi non di un obbligo legislativo, ma di una facoltà data, nell’economia del rapporto, alle parti.
     
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  3. airaliip

    airaliip Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    quindi in parole semplici pur essendo la clausola presente sul contratto firmata da entrambe le parti non é valida perché cozza con l' articolo 32?se cosi fosse non conviene dinunciare alla facoltá di disdetta!
    mentre sul secondo quesito ho capito perfettamente, grazie.
     
  4. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quella clausola e'nulla.
    E poi dare disdetta ad un contratto di locazione commerciale da parte del locatore al 5 anno,e'difficile,le motivazioni di legge sono restrittive.
    L aumento ISTAT parte dal secondo anno,in misura del 75%.
    Ameno che tu non registri un contratto che dura più di 6 anni,ad esempio 6 anni ed un mese.Allora puoi chiedere il 100% Istat.
    Ma ricordo che se il conduttore non vuol pagare l aumento Istat,il contratto di locazione non si risolve,il giudice non lo considera un elemento di annullabilità contratto.
    Puoi chiedere in sede giudiziale il rimborso...
    Ma ad oggi e'piu'la spesa che l'impresa.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dove è scritto che non si può applicare su un contratto commerciale l'aumento ISTAT al 100%
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sulla legge dell'equo canone, riportata al post #2 da Penny.....:pollice_verso:

    @Pennylove : in merito alla tua prima risposta, convengo che la tua sia la interpretazione prevalente. Ma ricordo che in passato il tema era stato oggetto di discussioni dottrinali: nel senso che la legge imponeva l'obbligo di rinnovo alla prima scadenza, ma non era esplicito l'obbligo del mantenimento del canone.

    Per questo motivo alcuni consideravano la pattuizione preventiva di un nuovo canone al primo rinnovo come possibile. Su questa linea in fondo rientra la "riduzione" iniziale legata ad esempio all'avviamento dell'attività.
    Ora è anche vero che la suddetta legge vietava aumenti surrettizi oltre il 75% dell'istat: e quel 15% messo sul contratto citato pare fatto apposta per recuperare all'inizio del nuovo 6-anni l'intero adeguamento all'istat. (ma come si dice il sei anni?: quinquennio ,....., settennato, e 6 anni?)
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Novembre 2013
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se il contratto è commerciale cosa centra l'equo canone
     
    Ultima modifica di un moderatore: 22 Novembre 2013
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per semplicità ho chiamato la legge 392/78 semplicemente come quella dell'equo canone: ti ricordo che per i contratti commerciali è ancora la legge attualmente in vigore (Capo 2, Titolo 1) .
    Posso chiederti da quando fai l'agente immobiliare?
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dal 1968 accontentato?[DOUBLEPOST=1384867365,1384867167][/DOUBLEPOST]dal 1968 accontentato, ho visto il tuo profilo e vedo carenze di notizie in merito ciao, se non ti da fastidio da più notizie, dato che sei dei dintorni da milano io da bergamo chissa mai Ciao
     
    Ultima modifica di un moderatore: 22 Novembre 2013
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Salvo esame della fattispecie in concreto, a me non pare ravvisabile, nel caso di specie, una regolamentazione basata su un canone progressivo: la formulazione della singola clausola in oggetto pare essere viziata da insufficienti motivi probanti sotto il profilo causale (manca un corrispettivo globale frazionato nel tempo in importi crescenti, ma si pattuisce, in decorrenza del rinnovo, un più alto corrispettivo derivante da una maggiorazione del 15%, non sono posti all’evidenza apprezzabili motivi giustificativi dell’aumento richiesto ecc.), ma – come tu stesso hai osservato – sembra piuttosto costituire un espediente elusivo diretto a neutralizzare – su una durata particolarmente lunga (6 anni) – i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della c.d. legge sull’equo canone. Nella specie, pare proprio – salvo esame dell’intero complesso delle pattuizioni – che la clausola cui si riferisce airaliip sia finalizzata al conseguimento di un illegittimo aumento del canone (oltre il limite dell’aggiornamento ISTAT), senza alcun vantaggio corrispettivo per il conduttore.

    Se il contratto, come normalmente si prevede, contiene la clausola di tacito rinnovo alla fine del primo sessennio, in mancanza di disdetta, il contratto originario si rinnova alle medesime condizioni (anche economiche) fino a quando non si sia manifestata una diversa volontà negoziale dei contraenti. A scanso di complicazioni, se si pone un problema economico tra le parti, nulla vieta comunque alle medesime di risolvere consensualmente il contratto e porre in essere, in un periodo successivo, un aumento del canone, giustificando, nel testo contrattuale del nuovo contratto, le ragioni che porteranno a tale aumento.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Penny per il commento: la mia domanda però aveva carattere generale: come premettevo la tua è una interpretazione consolidata e nota.
    Ma ricordavo di aver letto ai tempi della promulgazione della legge che era vincolante soprattutto la estensione della durata alla prima proroga (+6), non il tacito rinnovo alle medesime condizioni economiche. Mi chiedevo quindi se una pattuizione contrattuale preventiva , che stabilisse il nuovo canone a partire dal 7° anno, fosse comunque lecita. E se esistano conferme di sentenze in merito.
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se interpreto bene il tuo pensiero, tu ti stai chiedendo se sia legittimo un patto, coevo alla stipula del contratto, di maggiorazione preordinata e automatica del canone in corrispondenza del secondo sessennio (equiparabile quasi ad una nuova locazione :confuso:). Non risultano precedenti giurisprudenziali (se riesci a indirizzarmi verso qualche riferimento dottrinale, ti prego di postarlo).

    Sono invece note (e in gran copia) pronunce di legittimità concernenti patti di maggiorazione del canone successivi alla stipula del contratto (e, cioè, in corso di rapporto ovvero in corrispondenza della sua prima scadenza). La suprema Corte ha più volte ritenuto la legittimità della clausola di maggiorazione, in riferimento agli articoli 32 e 79 della legge di riforma, sul presupposto che il conduttore è assolutamente libero di accettare, o meno, la richiesta di aumento del canone formulata dal locatore e la sua adesione si configura come una legittima rinuncia di diritto (già acquisito) di non subire aumenti del canone diversi da quelli stabiliti nell’art. 32 sopracitato. Tale conclusione si fonda sul principio (consolidato) che la sanzione di nullità dell’art. 79 riguarda soltanto i patti introdotti in sede di stipula di contratto, essendo diretta ad impedire una elusione di tipo preventivo dei diritti del conduttore, senza peraltro escludere la possibilità che questi possa successivamente disporre dei propri diritti in altro modo. In caso di contenzioso, però, tale tacita rinuncia è rimessa alla prudente valutazione del giudice.

    Rimane, comunque, liberamente rinegoziabile il canone al termine ultimo della locazione, vale a dire alla fine del secondo sessennio, ove le parti si accordino, in tal senso, con un nuovo contratto.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si, corretto. Non ho riferimenti che possano dirsi dottrinali: mi agganciavo a quanto letto su uno dei tanti libri che escono in materia di locazioni in occasione dell'uscita di nuove leggi. Nella fattispecie ad un testo di Rosa Serrano pubblicato da Buffetti nel 2000. Il titolo del capitolo era: Determinazione differenziata dei canoni. E vengono citate una serie di sentenze in qualche modo anche apparentemente contrastanti. Posso fartene una copia, ma per brevità ti cito i riferimenti alle sentenze.

    Corte costituzionale n. 6695/87 che ha sancito la liceità di una determinazione differenziata dei canoni di locazione: nella sintesi viene messa in evidenza la differenza concettuale tra clausole di adeguamento istat e patti di aumento del canone che implica un accrescimento non solo dell'espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore. (esempio dovuto all'incremento nel tempo della redditività da posizione dell'immobile locato)

    Cass. Sez. III 25/5/1992 n. 6246 : legittima la clausola di aumento, se commisurata ai vantaggi legati allo sviluppo commerciale della zona.

    Cass. Sez. III 9/7/1992 n. 8377: illegittima la clausola, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente :shock: all'ampliamento della controprestazione.
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Oh, giusto cielo! Non pensavo che ti riferissi alla semplice “determinazione differenziata dei canoni"! E’ il punto fondamentale della “controversia”. Le tre sentenze riportate ribadiscono principi ormai costantemente affermati dalla Cassazione e confermano quanto precisato ai post 2 e 10. Un patto, definito già al momento della stipula, di una preordinata maggiorazione del canone è lecito, a patto, però - ripeto - che sia giustificato da fatti o vicende ancorati a precise circostanze dedotte in contratto. Viceversa deve ritenersi nulla una pattuizione iniziale che preveda un vero e proprio aumento, nel corso del rapporto o in corrispondenza della sua prima scadenza, totalmente sganciato da una qualunque controprestazione e dalle previsioni di cui alla legge di riforma del 1978.

    Ora, alla luce dei richiamati principi, la nullità della pattuizione contenuta nel contratto di locazione in oggetto, relativa alla maggiorazione del canone annuo del 15%, a decorrere dall’inizio del secondo sessennio, discende proprio – come segnalato da Cass. n°8377/1992 citata – dall’assoluta assenza di collegamento sinallagmatico tra la maggiorazione pattuita ed un qualunque ampliamento della controprestazione. In parole povere, nella specie, la fissazione di un canone crescente, in corrispondenza della sua prima scadenza, non risulta in alcun modo commisurata e compensata da possibili vantaggi derivanti al conduttore dal (protratto) godimento dell’immobile per effetto di fattori obiettivi e prederminati (che siano stati considerati dalle parti nell’atto della stipula della convenzione locativa): pertanto, in mancanza di indicazione di elementi idonei ad evidenziare e giustificare un maggior onere del conduttore, deve presumersi – sulla base degli elementi forniti da airliip – che la preordinata maggiorazione del canone sia tendente ad eludere la norma del menzionato art. 32, con conseguente nullità, art. 79 legge n°392/1978, della relativa pattuizione. In ogni caso, l’illegittima richiesta di un canone superiore comporterebbe la restituzione con gli interessi, ma non la novazione del contratto.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Voi lugulei siete tremendi....;)

    Però bisognerebbe spiegare ai comuni mortali perchè sussistendo una controprestazione ipotetica preventiva sia lecito aumentare il canone, mentre non sussistendo questa novellata argomentazione (il tema della controprestazione non compare in nessun articolo), si deve evincere che l'art. 28 che prevede il rinnovo automatico della durata alla prima scadenza ma non cita mai il canone, debba necessariamente vincolare anche il mantenimento del primo canone, anche se già inizialmente fosse stato previsto un diverso importo.

    Mi dirai che si ricava dai lavori parlamentari, o dallo spirito della legge: ma non è affatto esplicitamente espresso nell'art. 28, e l'art. 32 riguarda l'aggiornamento monetario, non l'aumento.

    Fortunatamente gli ingegneri in generale lavorano sulla base dei principi della fisica classica, non cambiata dai tempi di Archimede e Pitagora, Newton ecc. e la relatività è confinata dietro pareti schermate ai più ....: ognuno segue la propria attitudine.
    Mi hai fatto ricordare il povero Renzo, i suoi polli, e tutto il resto....: per altro una cosa è almeno positiva, per un attimo mi sono sentito più giovane di 50 anni....
     
  16. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao Basty! :fiore: Sospettavo che non sarebbe finita qua…. :sorrisone: La legittimità della pattuizione “incriminata” (che scaturisce non già per effetto di legge, ma da una clausola convenzionalmente pattuita tra le parti) emerge dallo stesso art. 32 che, se ci fai caso, accenna al canone con una formula plurale, cioè “nelle misure contrattualmente stabilite”, lasciando, quindi, intendere che tali misure possono essere differenti (sin dalla stipula del negozio): tali clausole non appaiono certo un mezzo per eludere il parametro posto da tale norma. Ad una attenta lettura, non si rinviene affatto nell’art. 32 una limitazione alla libertà delle parti di negoziare la misura del canone in altro modo, ad esempio, appunto, in maniera variabile in aumento nei vari anni, anche in considerazione del fatto che il locatore potrebbe benissimo richiedere sin da subito il canone (che è libero) nella misura massima, invece che frazionarlo, mentre il conduttore, in un’ottica di economicità aziendale, può preferire una graduazione progressiva del canone: ciò che conta è che detti aumenti siano, però, finalizzati a mantenere l’equilibrio tra le rispettive prestazioni delle parti.
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    .... Hai detto niente! e dato che non abbiamo Penny in tasca, di fronte ad un giudice noi comuni mortali ne usciamo con le ossa rotte.....
    L'interpretazione del diritto a volte è come per i tappeti: si leggono meglio sul rovescio...... Alzo bandiera bianca.....
    p.s. (OT): A volte mi chiedo dove scoviate certe formulazioni: ho appena spostato dallo scaffale un vecchio libro di mia moglie: "Nozioni generali sulla fattispecie del possesso" .... e via con 300 pag di bla-bla.

    Ad ognuno il suo: ma vuoi mettere l'eleganza e la sintesi di una legge fisica e la sua espressione matematica?

    A parte gli scherzi: grazie per l'attenzione, è sempre un piacere leggerti. :fiore:
     
  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    :) A costo di sembrare un poco saccente e pedante, devo dirti che anch’io ammiro l’eleganza e la verità di una formula matematica, ma al rigore della legge matematica (che anela all’eterno), ho sempre preferito (forse perché rifuggo dalle certezze assolute proprie della scienza matematica) l’incompiutezza della legge giuridica (mai trasformabile in un codice binario), ma che anch’essa, a suo modo, ricerca (a volte solo sfiorandolo) il vero e il giusto.

    Penny:amore:

     

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