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Caparra confirmatoria o caparra penitenziale: quale tutela maggiormente?
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<blockquote data-quote="enrikon" data-source="post: 63676" data-attributes="member: 10795"><p>No.</p><p>In tutte le proposte ci deve essere riportata la pappardella (vado a memoria): "...l'immobile dovrà essere venduto libero da ipoteche, iscrizioni pregiudizievoli, vizi palesi e/o occulti, servitù attive e/o passive e in regola con la legge ...parapà parapà parapà...". </p><p>Allora il proprietario (avvisato dall'agenzia dell'impegno che si sta assumendo) giura e spergiura che è tutto a posto, che i pochi lavori che sono stati fatti sulla casa sono stati realizzati sotto la direzione di un suo amico architetto, quindi firma l'accetazione, convinto che sia tutto a posto, e chiama l'amico architetto di cui sopra affinchè prepari la relazione tecnica (guardate che sto citando un caso - uno dei tanti - che mi è realmente accaduto); allorchè - udite udite - viene fuori che ci sono problemi sull'immobile sanabili solo con lunghissimi iter burocratici o addirittura insanabili; insomma: l'immobile risulta invendibile. A questo punto cosa succede? </p><p>1) L'acquirente può decidere di imbarcarsi in una controversia legale per danni che potrebbe durare anni e anni e che lo vedrebbe molto probabilmente vincitore, ma al prezzo di un bagno di sangue per entrambe le parti.</p><p>2) L'acquirente si rende conto dell'impossibilità del venditore ad adempiere, capisce che non è un capriccio del proprietario ma che questi si trova realmente nell'impossibilità di concludere la vendita, e decide di ritirarsi. Nella migliore delle ipotesi richiede semplicemente la caparra che aveva versato + una liberatoria da parte dell'agenzia sul diritto alla provvigione; nella peggiore richiede il doppio della caparra (proprio come nella penitenziale<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/grin.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":sorrisone:" title="Sorrisone :sorrisone:" data-shortname=":sorrisone:" />) + il pagamento del corrispettivo per l'agenzia.</p><p>Io dico che di caparre confirmatorie andate male, solo negli ultimi due anni, me ne saranno capitate quattro o cinque e sempre si sono risolte con l'ipotesi n°2.</p><p>A questo punto qualcuno potrebbe legittimamente chiedersi: "ma allora la confirmatoria a cosa serve?". A mio parere serve principalmente a tutelare una delle due parti dai "capricci" dell'altra. Se un proprietario (dopo aver accettato una proposta d'acquisto) non volesse più vendere (perchè nel frattempo gli è pervenuta, magari da un'altra agenzia, una proposta più favorevole, oppure perchè ci ha ripensato e ha deciso di affittare) per me si attacca. L'ho detto e lo ripeto: SI ATTACCA!</p><p>Aggiungo (e qui finisco) che ho sempre avvisato le parti di cosa significhi e cosa comporti sottoscrivere una caparra confirmatoria e non ho mai trovato resistenza.</p><p>Sarà perchè, nel mio modo di lavorare, non ho mai "spinto" un proprietario a vendere, nè un potenziale acquirente a comprare; negli appuntamenti di visita mi limito a far visionare l'immobile (ometto perfino di decantarne tutti i pregi, quasi che il cliente non avesse occhi e cervello per vedere e giudicare per conto suo) e nemmeno - in seguito - richiamo le persone per sapere cosa hanno deciso e invogliarle a fare il passo; tanto se sono interessate...richiamano loro.</p><p> Probabilmente perderò qualche affare per la strada, ma chi viene da me sa cosa vuole e lo vuole lui.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="enrikon, post: 63676, member: 10795"] No. In tutte le proposte ci deve essere riportata la pappardella (vado a memoria): "...l'immobile dovrà essere venduto libero da ipoteche, iscrizioni pregiudizievoli, vizi palesi e/o occulti, servitù attive e/o passive e in regola con la legge ...parapà parapà parapà...". Allora il proprietario (avvisato dall'agenzia dell'impegno che si sta assumendo) giura e spergiura che è tutto a posto, che i pochi lavori che sono stati fatti sulla casa sono stati realizzati sotto la direzione di un suo amico architetto, quindi firma l'accetazione, convinto che sia tutto a posto, e chiama l'amico architetto di cui sopra affinchè prepari la relazione tecnica (guardate che sto citando un caso - uno dei tanti - che mi è realmente accaduto); allorchè - udite udite - viene fuori che ci sono problemi sull'immobile sanabili solo con lunghissimi iter burocratici o addirittura insanabili; insomma: l'immobile risulta invendibile. A questo punto cosa succede? 1) L'acquirente può decidere di imbarcarsi in una controversia legale per danni che potrebbe durare anni e anni e che lo vedrebbe molto probabilmente vincitore, ma al prezzo di un bagno di sangue per entrambe le parti. 2) L'acquirente si rende conto dell'impossibilità del venditore ad adempiere, capisce che non è un capriccio del proprietario ma che questi si trova realmente nell'impossibilità di concludere la vendita, e decide di ritirarsi. Nella migliore delle ipotesi richiede semplicemente la caparra che aveva versato + una liberatoria da parte dell'agenzia sul diritto alla provvigione; nella peggiore richiede il doppio della caparra (proprio come nella penitenziale:mrgreen:) + il pagamento del corrispettivo per l'agenzia. Io dico che di caparre confirmatorie andate male, solo negli ultimi due anni, me ne saranno capitate quattro o cinque e sempre si sono risolte con l'ipotesi n°2. A questo punto qualcuno potrebbe legittimamente chiedersi: "ma allora la confirmatoria a cosa serve?". A mio parere serve principalmente a tutelare una delle due parti dai "capricci" dell'altra. Se un proprietario (dopo aver accettato una proposta d'acquisto) non volesse più vendere (perchè nel frattempo gli è pervenuta, magari da un'altra agenzia, una proposta più favorevole, oppure perchè ci ha ripensato e ha deciso di affittare) per me si attacca. L'ho detto e lo ripeto: SI ATTACCA! Aggiungo (e qui finisco) che ho sempre avvisato le parti di cosa significhi e cosa comporti sottoscrivere una caparra confirmatoria e non ho mai trovato resistenza. Sarà perchè, nel mio modo di lavorare, non ho mai "spinto" un proprietario a vendere, nè un potenziale acquirente a comprare; negli appuntamenti di visita mi limito a far visionare l'immobile (ometto perfino di decantarne tutti i pregi, quasi che il cliente non avesse occhi e cervello per vedere e giudicare per conto suo) e nemmeno - in seguito - richiamo le persone per sapere cosa hanno deciso e invogliarle a fare il passo; tanto se sono interessate...richiamano loro. Probabilmente perderò qualche affare per la strada, ma chi viene da me sa cosa vuole e lo vuole lui. [/QUOTE]
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