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  1. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Caparra confirmatoria o caparra penitenziale?
    Vorrei sapere dagli esperti se la caparra penitenziale in caso di acquisto casa
    puo' essere un elemento che puo' far decidere il venditore a NON accettare
    la proposta di acquisto anche perche' e' molto piu' usata la caparra confirmatoria.
    aggiungo alla domanda: il venditore si sentirebbe meno tutelato non potendo richiedere ulteriori danni oltre alla caparra penitenziale?
    grazie.

    grazie.
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende dalla filosofia di pensiero.

    La caparra penitenziale, laddove indicata come corrispettivo del recesso, consente alla parte inadempiente di uscire dalla proposta senza danni eccessivi e soprattutto senza la possibilità di andare in causa per la parte che avrebbe adempiuto.

    La caparra penitenziale comporta la possibilità di andare in causa e quindi a mio parere vincola troppo le parti a fronte di un impegno economico irrisorio.

    Questo naturalmente vale per la proposta, al preliminare uso la confirmatoria.
     
  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo è un argomento che ha aperto infinite discussioni in passato su questo forum.
    Io sono uno dei pochi (qui) che preferisce la caparra confirmatoria PROPRIO per il fatto che vincola maggiormente le parti a fronte di un imegno economico irrisorio. Ossia, paradossalmente, se l'impegno economico fosse ben maggiore, si potrebbe utilizzare tranquillamente anche la caparra penitenziale.
    Un acquirente (ma l'esempio si può invertire) che fa una proposta di acquisto lasciando poche migliaia di euro come caparra penitenziale e magari sta per stipulare il compromesso di vendita di casa sua: in che modo è tutelato, se il proprietario, in qualsiasi momento e restituendo semplicemente il doppio della caparra, può recedere dall'impegno e magari vendere ad un terzo soggetto che gli offrisse un prezzo nettamente migliore?
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    mamma mia che complicato.
    sei stato gentile a darmi retta. ti faccio il mio esempio personale e se puoi ti chiedo di aiutarmi. devo vendere casa a milano in una bella zona e con un valore mediamente alto e comprare fuori verso Como una casa piu' grande o villetta.
    se il mio acquirente, all'ultimo minuto, al rogito non si presenta e fa saltare tutto lasciandomi la caparra mi mette nei guai perche' io mi sono gia' esposto dopo il mio compromesso di vendita con un compromesso di acquisto.
    se non ricevo tutti i soldi della mia vendita Non posso economicamente andare al rogito del mio acquisto.
    la mia grande paura, e' che non per colpa mia, mi troverei nei guai, e magari il mio venditore per cita anche per danni. io non ci penso neanche lontanamente di andare in giudizio con il mio acquirente perche' perderei un sacco di anni nei tribunali.
    cosa fare per evitare tutto questo, tenendo presente che sono una persona corretta e non voglio rischiare. per questo motivo ho pensato alla caparra penitenziale quando faro' la proposta di acquisto. se tutto dovesse saltare non per colpa mia, almeno tutto finisce li' senza rischi di contenzioso.
    faccio bene o sbaglio??
    grazie a tutti che mi vorranno rispondere.

    Aggiunto dopo 5 minuti :


    grazie. acquirente
     
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma proprio per questo! Te ti salvi ma potresti mettere nei pasticci il tuo venditore.
    Per questo si usa normalmente la caparra confirmatoria nelle compravendite: per evitare "ripensamenti" che potrebbero causare disagi e danni anche molto gravi.
    Se poi, il tuo venditore, vende una casa già libera, di cui ne abbia già la piena disponibilità, e non abbia da ricomprare a sua volta, il discorso cambia e allora la caparra penitenziale sarebbe certamente la via preferibile da seguire.
     
    A acquirente piace questo elemento.
  6. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    hai ragione su molti aspetti...............anche se credo che oggi venditori che hanno tante proposte da avere anche il lusso di rifiutarne una perche' se ne presenta un'altra migliore...................mi sembra azzardato soprattutto parlando di cifre mediamente alte. (sopra i 400k fuori milano ).
    per la casa in acquisto gia' vuota e non deve ricomprare sono d'accordo per la caparra penitenziale.
    t
     
  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Enricon
    Se una delle parti non vuole o non può più comprare non c'è vincolo che tenga e caparra che si voglia che lo può obbligare.
    La caparra penitenziale ha il merito di poter sciogliere un contratto in maniera meno traumatica.
    Naturalmente mi riferisco alla proposta di acquisto, non al preliminare; al preliminare sempre confirmatoria.
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    grazie per le spiegazioni. ho capito benissimo il perche' della caparra penitenziale alla proposta di acquisto.
    mi spieghi, per favore perche' al compromesso e' meglio la caparra confirmatoria????
    Anche dopo il compromesso c'e' sempre qualcuno che ci ripensa e se non vuole pagare il saldo al rogito mette nei guai
    anche altre persone che si sono impegnate con un'altra casa.
    grazie per la pazienza.
     
  9. Oris

    Oris Ospite

    Non scordiamoci che per aere una esecuzione in forma specifica serve tempo ;)

    Per favore, agiamo in forza della realtà delle cose e non della teoria, per l'interesse dei nostri clienti.

    Al compromesso, al confirmatoria ha senso perchè nel compromesso, che se fatto bene in pratica è un pre-rogito, c'è tutto quello ceh ci deve essere oltre a una cosa che nelal proposta troppo spesso non c'è: la piena consapevolezza di cosa si compra e come lo si compra, oltre ad essere SICURAMENTE un atto che OBBLIGA.
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Al compromesso, che come dice il collega è un contratto ad effetti obbligatori, passa una cifra molto consistente e le parti sanno diu firmare un contratto vero e proprio; a quel punto i ripensamenti sono minimi mentre fra proposta e compromesso ci possono essere maggiori problemi ed è assurdo (parere mio) stipulare un contratto così vincolante con 10.000 € a fronte di un valore complessivo di centinaia di migliaia; inoltre in sede di proposta mancano molte verifiche importantissime per il contratto.
    Per quanto riguarda i ripensamenti basta che si versi a titolo di caparra una somma pari a quella ricevuta (possibilmente tolte le provvigioni) e nel peggiore dei casi si va pari avendo solo perso tempo.
    Come ti ripeto se viene a mancare la volontà non c'è contratto o minaccia di azione legale che tenga, se non voglio più comprare non compro, perdendo i soldi.
     
  11. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    e' qui il nocciolo della questione. sono d'accordo con te quando dici che se uno non vuole o non puo' piu' pagare
    il saldo al rogito non c'e' minaccia legale che tenga.
    uno si ritira e stop perdendo i soldi.
    il problema grosso e'.....................se poi la parte adempiente ti cita in tribunale per i danni, e' proprio un bel guaio.
    qualcuno, sa dirmi se molti di questi casi finiscono in tribunale o se invece la maggioranza si accontenta della caparra e basta?
    grazie.
     
  12. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quando le trattative prendono una brutta piega c'è poco da fare, o prevale il buon senso, o se la giocano gli avvocati, e se sono seri si transa subito, altrimente tutto bloccato per anni.
     
    A Antonio Troise piace questo elemento.
  14. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    finalmente una risposta vera.
    proprio come immaginavo, purtroppo.
    :triste::triste:
     
  15. Oris

    Oris Ospite

    E sapendo questo, ci sono colleghi che fanno firmare propostemaggichediventocompromesso con 5 k, legando due famiglie fino a fine causa, specialemtne danneggiando il proprietario che si trova una casa bloccata con due soldi che non gli bastano nemmeno per pagare la provvigione (che magari ha già versato, ma che comunque DEVE pagare in questo caso) e anch el'acquirente si trovsa con una spada di damocle che gli impedisce di rompere il rapporto (in attesa di sapere se ci sarà o meno magari una esecuzione in forma specifica) e quindi di pensare a comprare altri immobili... interessante.


    Non sarebbe meglio porre penali ch epossano rompere il rapporto in modo equo all'impegno preso?

    NO?

    Forse perchè con un percorso così virtuoso si perde il diritto alla provvigione?

    Tristezza.
     
  16. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    e' un rischio comprare casa, un vero e proprio rischio. E' vero all'Agenti Immobiliari interessa solo la propria provvigione e di tutti i guai a cui possono andare incontro acquirente e venditore se ne frega, in genere.
    Se l'acquirente si ritira, l'Agenti Immobiliari ha diritto alla provvigione anche da parte del venditore che non ha nessuna colpa.
    questa cosa fa proprio discutere.
    Una alternativa a tutto questo............. vendere casa propria, ritirare il saldo al rogito, versarlo in banca, andare in affitto per un anno e solo dopo comperare casa nuova. con caparra confirmatoria naturalmente
    tra il compromesso ed il rogito di vendita del proprio appartamento andare a visitare parecchie case fino a trovare la casa da comprare ma fermarla solo dopo il rogito di vendita.
    credo che si sia piu' tranquilli, i soldi ci sono, il tempo pure e la tranquillita' e' maggiore.
    voi che ne pensate????
     
  17. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :shock::shock::shock::shock::shock: Stai scherzando vero?
    Innanzitutto La caparra confirmatoria vincola ENTRAMBE le parti ad adempiere, e NON solamente l'acquirente. E voglio proprio vedere un venditore che ha accettato una caparra confirmatoria e poi gli capita un'offerta migliore: secondo te cosa fa? Te lo dico io, si attacca! E se l'acquirente gli impone di adempiere non c'è niente da fare. E voglio anche vedere se c'è qualcuno che si imbarca in una bega legale avendo la matematica certezza di perderla già in partenza. Ragazzi non scherziamo.
    Diverso può essere il caso se la parte inadempiente fosse l'acquirente. Mentre se è ovvio che una persona che si trovasse impossibilitata (ma veramente impossibilitata) a comprare è difficile che ciò gli venga imposto, non è altrettanto vero se questi semplicemente ci avesse ripensato.
    Comprare casa non è come comprare un paio di scarpe. Si suppone che chi lo faccia sia persona adulta e pienamente consapevole di cosa sta facendo (e in tanti anni di attività non mi è mai capitato un cliente che dopo una proposta mi venisse fuori a dire: "ah ma io non sapevo, ...non credevo...".
    Aggiungo anche che sono abbastanza stufo delle illazioni di qualche collega che suppone che dietro una caparra confirmatoria ci sia necessariamente sempre l'interesse dell'agenzia a maturare la provvigione. Io ho SEMPRE fatto firmare caparre confirmatorie (adesso non più perchè sono nulle) in cui si specificava che la provvigione sarebbe stata pagata al compromesso.
    Quindi queste frecciatine non mi toccano.
     
  18. Oris

    Oris Ospite

    NOn sono illazzioni sono cose che ti posso motivare tranqillamente ;)

    Se vuoi posso cominciare, e magari tu mi giustifichi l'uso della confirmatoria, cominciamo? ;)

    Ma guarda, io ho già ampiamente motivato il perchè NON ACCETTEREI MAI UNA CONFIMRATORIA DI 5K euro.

    Poi ognuno ha la sua sensibilità e la sua coscienza.
     
  19. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma che ci siano agenzie che pensano solo a quello :)cash::soldi:) ci mancherebbe altro. Anzi, saranno pure la maggioranza. Mi infastidisce invece l'equazione "confirmatoria = agenzia furba".
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    L'equazione che propongo è: confirmatoria ridicola su proposta = poca attenzione per ciò che potrebbe succedere ai clienti rispetto all'impegno che hanno preso in quella fase (una mera accettazione di proposta) e rispetto alla poca consapevolezza che spesso, troppo, troppo troppo spesso, è insufficiente per valutare bene tutti i risvolti della trattativa rispetto all'accordo e alle motivazioni dello stesso.

    IN soldoni: metti 5k e fermi un immobile di 200mila euro ROVINANDO potenzialmente quel venditore che si vedesse bloccare la vendita in forsa di un disaccordo nato dopo l'accettazione, pagata l'agenzia non gli restano mnemmeno i soldi per fa rmandare la lettera all'avvocato.

    Altra cosa è firmare un bel compromesso dopo che il proprio tencico ha fatto i dovuti controlli, versare una caparra bella soda, e nell'interregno avere un obbligo ben definito, una penale, per tutelare la reciproca buona fede, che ci permetta di uscire da una situazione che si venissea creare nella fase pre-obbligo (dopo l'accettazione, prima del compromesso) senza danno sproporzionato all'impegno e alal fase della trattativa.

    Ci sono mille casistiche nelle quali la trattativa, in presenza di un obbligo già ACCESO nel momento in cui le cose non sono ben definite (e non tirate fuori i miseri controlli che si fanno tutti alle acquisizioni, che ho le statistiche dell'utilizzo del sister in federazione) può DEGENERARe in qualcosa che non è piacevole.
     

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