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<blockquote data-quote="CheCasa!" data-source="post: 434381" data-attributes="member: 56079"><p>Hai assolutamente ragione. E infatti alla banca non interesserà minimamente che sia stato pagato il 25% del prezzo stabilito nel compromesso. Valuterà invece di concedere il 75% (70%... 80%) del valore che l'immobile avrà il giorno in cui verrà effettuata la perizia.</p><p></p><p>Può essere che il valore sia più alto (ma è molto improbabile) di quello attuale, può essere che il valore sia addirittura più basso e che, di conseguenza, l'istituto di credito decida di non erogare più quanto oggi sembrerebbe propenso a fare.</p><p></p><p>Quindi eccoci di fronte alla prima incognita:</p><p></p><p><strong>1) quale sarà il valore dell'immobile alla scadenza prevista per rogitare?</strong></p><p></p><p></p><p>Un'altra questione è legata alle politiche di erogazione del credito: oggi il range dell'importo erogato va dal 60% all'80% del valore immobiliare ma molti istituti non superano mai il 70/75%.</p><p></p><p>Quindi eccoci di fronte alla seconda incognita:</p><p></p><p><strong>2) quale sarà l'importo in percentuale finanziato dalla banca alla scadenza prevista per rogitare? Le politiche di erogazione del credito saranno uguali a quelle applicate in questo momento?</strong></p><p></p><p>ll terzo aspetto è legato alle condizioni economiche del proponente l'acquisto. Oggi non è in grado di accedere al mutuo ma i suoi impegni finanziari, tra qualche anno, saranno meno pressanti.</p><p></p><p>Quindi eccoci di fronte alla terza incognita:</p><p></p><p><strong>3) riuscirà il nostro papabile compratore a porsi nella condizione di risultare mutuabile alla scadenza prevista per rogitare?</strong></p><p></p><p>Inoltre ci sono altri aspetti più emotivi che potrebbero corrispondere ad una quarta incognita, sintetizzabili in:</p><p></p><p><strong>4) alla scadenza prevista per rogitare il proponente l'acquisto sarà ancora interessato a farlo?</strong></p><p><strong></strong></p><p>In questo clima piuttosto incerto, il venditore dovrà pure porsi il problema di quello che potrebbe succedere dal momento in cui il proponente l'acquisto non dovesse più comprare l'immobile per sua volontà o impossibilità.</p><p>Tenendo presente che la giurisprudenza a cui possiamo riferirci è ben lontana (e lo sarà ancora per anni) dall'aver valutato le casistiche legate a queste fattispecie,</p><p>non possiamo non prendere in considerazione una 4^ incognita.</p><p></p><p><strong>5) se il papabile acquirente non comprasse più l'immobile, quanto impiegherò a riottenerne la disponibilità ed affrontando quali spese?</strong></p><p><strong></strong></p><p>Da ciò potrebbe emergere la mia contrarietà alla sottoscrizione di questi contratti rispetto ai quali le incognite affrontate non esauriscono i rischi che si potrebbero correre. Come in tutti i casi in cui venga effettuata la consegna anticipata del bene a fronte del pagamento di una esigua percentuale del prezzo, in un contesto nazionale, quello italiano, all'interno del quale le eventuali tempistiche legate al contenzioso sembrerebbero lunghe e snervanti,</p><p></p><p>Ebbene non sono contrario. Avere uno strumento in più è sempre utile se adattato alle giuste casistiche e se le parti siano consapevoli e ben informate dei rischi sottesi al suo utilizzo.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="CheCasa!, post: 434381, member: 56079"] Hai assolutamente ragione. E infatti alla banca non interesserà minimamente che sia stato pagato il 25% del prezzo stabilito nel compromesso. Valuterà invece di concedere il 75% (70%... 80%) del valore che l'immobile avrà il giorno in cui verrà effettuata la perizia. Può essere che il valore sia più alto (ma è molto improbabile) di quello attuale, può essere che il valore sia addirittura più basso e che, di conseguenza, l'istituto di credito decida di non erogare più quanto oggi sembrerebbe propenso a fare. Quindi eccoci di fronte alla prima incognita: [B]1) quale sarà il valore dell'immobile alla scadenza prevista per rogitare?[/B] Un'altra questione è legata alle politiche di erogazione del credito: oggi il range dell'importo erogato va dal 60% all'80% del valore immobiliare ma molti istituti non superano mai il 70/75%. Quindi eccoci di fronte alla seconda incognita: [B]2) quale sarà l'importo in percentuale finanziato dalla banca alla scadenza prevista per rogitare? Le politiche di erogazione del credito saranno uguali a quelle applicate in questo momento?[/B] ll terzo aspetto è legato alle condizioni economiche del proponente l'acquisto. Oggi non è in grado di accedere al mutuo ma i suoi impegni finanziari, tra qualche anno, saranno meno pressanti. Quindi eccoci di fronte alla terza incognita: [B]3) riuscirà il nostro papabile compratore a porsi nella condizione di risultare mutuabile alla scadenza prevista per rogitare?[/B] Inoltre ci sono altri aspetti più emotivi che potrebbero corrispondere ad una quarta incognita, sintetizzabili in: [B]4) alla scadenza prevista per rogitare il proponente l'acquisto sarà ancora interessato a farlo? [/B] In questo clima piuttosto incerto, il venditore dovrà pure porsi il problema di quello che potrebbe succedere dal momento in cui il proponente l'acquisto non dovesse più comprare l'immobile per sua volontà o impossibilità. Tenendo presente che la giurisprudenza a cui possiamo riferirci è ben lontana (e lo sarà ancora per anni) dall'aver valutato le casistiche legate a queste fattispecie, non possiamo non prendere in considerazione una 4^ incognita. [B]5) se il papabile acquirente non comprasse più l'immobile, quanto impiegherò a riottenerne la disponibilità ed affrontando quali spese? [/B] Da ciò potrebbe emergere la mia contrarietà alla sottoscrizione di questi contratti rispetto ai quali le incognite affrontate non esauriscono i rischi che si potrebbero correre. Come in tutti i casi in cui venga effettuata la consegna anticipata del bene a fronte del pagamento di una esigua percentuale del prezzo, in un contesto nazionale, quello italiano, all'interno del quale le eventuali tempistiche legate al contenzioso sembrerebbero lunghe e snervanti, Ebbene non sono contrario. Avere uno strumento in più è sempre utile se adattato alle giuste casistiche e se le parti siano consapevoli e ben informate dei rischi sottesi al suo utilizzo. [/QUOTE]
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