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  1. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Cari amici.
    Da tempo avevo un mio immobile in vendita e nonostante fossi sceso con il prezzo piu' volte ancora non se ne andava. Ad un certo punto l'ho proposto con la formula del Rent to buy e pochi giorni fa ho trovato un cliente disposto a darmi subito un 5% del prezzo, poi un altro 15% spalmato in 3 anni con saldo finale.
    Nei prossimi giorni devo fare un incontro con questa persona per definire ma confesso che ho delle preoccupazioni e titubanze che spero mi aiutate a chiarire. Infondo si tratta di dare le chiavi casa con soli 10.000 euro e nonostante la persona sembri a posto voglio evitare il piu' possibile ogni problema. L'ultima cosa che posso permettermi in futuro è avere una persona che non paga. Purtroppo l'unica realistica alternativa al momento è deprezzare l'immobile di 20 o 30.000 euro minimo perchè oggi il mercato offre solo questo. Se qualcuno ha esperienza di questi tipi di contratti avrei molte domande in merito.
    Ringrazio anticipatamente
    DARIO
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io non ti consiglio il fai da te. Alcuni contrarti hanno uno scopo ed è quello di dilazionare almeno il 25% per dare la possibilità al cliente dopo 2/3 anni di accedere al credito.
    Mi chiedo come hai potuto proporre un contratto senza conoscere tutti gli aspetti per tutelarti.
    Hai masso in vendita da solo? Non sei seguito da un agente immobiliare? Togliamoci dalla testa che oggi gli immobili si vendono se si abbassa il prezzo. Bisogna valutare caso per caso capire le tue aspettative e se trovano mercato. Si può anche pensare di agevolare l'acquirente con un metodo di pagamento. Ma ci deve essere cognizione di causa. Se in 3 anni da il 10% cognizione non c'è perché non risolvi il problema se é un cliente da 100% di mutuo. Mi sono spiegata?
    Evita il fai da te .
     
  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Comunque é ancora una proposta..... di a questo signore che ti sei informato su tal tipologia di contratto e vuoi approfondire prima di mettere nero su bianco. In ogni caso tal contratto é un misto tra preliminare e locazione. Parte dei canoni mensili é imputato ad acconto parte a locazione. É un atto che va trascritto. É un atto in cui se recedere il conduttore-promissario acquirente perde tutto ciò che ha versato fino a quel momento. Se recede il locatore - promittente venditore deve restituire quanto ricevuto a titolo di acconto e non anche quanto ricevuto a titolo locatizio. Questo per sommi capi.

    Essendo un atto che va trascritto passa per fortuna dalle mani di un Notaio.....
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Marzo 2015
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma vorresti veramente fare da solo un contratto su cui si stanno ancora scontrando legislatori, notai, avvocati, e chi più ne ha più ne metta ???
     
    A La Capanna, Antonello, Maria Antonia e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un tuffo da 20 metri bendato, con triplo salto mortale, in acque gelide ed infestate da squali, di notte e senza saper nuotare sarebbe meno rischioso.
     
    A specialist e Bagudi piace questo messaggio.
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Io già vedo qualche bozza di preliminare...ho letto il fac simile sul sito del notariato... anche in agenzia delle entrate brancolavano nel buio ma sembra che stia finalmente andandosi a delineare nei suoi contorni. Sono usciti articoli sia dal punto di vista civile sia fiscale. Li leggevo proprio ieri.
     
  7. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    La casa l'ho messa in vendita da solo. Dopo mesi che la proponevano anche le agenzie ho messo l'annuncio ed è arrivato l'interessato. Ovviamente da adesso in poi non ho tutta l'intenzione di affidarmi a professionisti del settore ma proprio perchè sono loro i primi ad essere in confusione eccomi quà
     
  8. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    In verità io non alcuna intenzione di fare una locazione. Per la precisione l'interessato dopo aver pagato la ( misera ) caparra iniziale verserà delle somme mensili che non saranno canoni di affitto ma vere e proprie rate intermedie. Chi mi occuperà l'immobile non deve avere lo " status " di inquilino con tutto cio' che la Legge prevede ma dovrà essere a tutti gli effetti un promittente acquirente senza contare che le somme se fossero canoni di locazione sarebbero soggette a tassazione
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sei sicuro di quello che stai dicendo? Comunque non sono io che devo farti cambiare idea ma non pensare di risolvere il tuo problema in questo modo. Dal dottore se possibile si va prima a fare prevenzione non dopo. Con i tuoi termini contrattuali il cliente non manca .... Chiaro quello che voglio dirti? Se applichi i termini di quel contratto anche questo cliente sparisce. Con il 5% rischiare per rischiare dagli il tempo di istruire una pratica di mutuo e vedi quanto gli da la banca quel 5% non fa la differenza.
     
  10. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Giuseppe...è quà il punto. Parliamo di rischi. L'immobile ovviamente rimane a tutti gli effetti di mia proprietà e li non ci piove. l'unico rischio è quello che il tizio una volta entrato in casa NON paghi piu' quanto pattuito e magari non voglia uscirne ma quello è il rischio che corre chiunque affitta una casa..o mi sbaglio? Perchè questa persona dovrebbe versare una somma di 10.000 Euro e poi fare il furbo? Puo' essere che suo malgrado sia costretto a non adempiere in un futuro ma questo è un altro discorso.

    Rosa...non sono sicuro di nulla purtroppo....Spero nei prossimi giorni di avere le idee piu' chiare. Quanto al mutuo per lui non è possibile adesso, senno' non sarei quà. Il soggetto ha altri impegni per almeno 3 anni e prima di allora non sarà finanziabile per quell'importo. Tra 3 anni non solo non avrà piu' quegli impegni ma alla banca potrà dire ( e con ragione ) di aver pagato già il 25% del prezzo dell'immobile.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Marzo 2015
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Quello che vuoi fare allora non é un contratto di rent to buy.............ma un contratto atipico di cui non si capisce molto....
     
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  12. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il 25% del prezzo pagato o del valore dell'immobile?
     
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma poi dico...rent to buy cosa significa? Significa affitto con riscatto,affittare per vendere... Se non vuoi fare una locazione come fai a definire cosi una fattispecie che tale non é?
     
  14. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    il 25% del prezzo complessivo pattuito....oggi parlare di " valore dell'immobile " è molto astratto.
     
  15. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Hai perfettamente ragione. Il termine RENT TO BUY qualora non includa un contratto di locazione è sbagliato. Pare che il termine corretto per la fattispecie che io vorrei adottare è HELP TO BUY. Confesso che sino a pochi minuti fa non ne avevo mai sentito nominare ma pare esista.
     
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  16. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'affitto è regolamentato in modo estremamente preciso e poi chi affitta non vuole vendere, pertanto non ha come obiettivo il trasferimento della proprietà con l'incasso del dovuto.
    Tu vorresti vendere, ma vuoi applicare un contratto che in realtà è un insieme di contratti, che non è ancora chiaro. Oltre tutto vuoi farlo da solo, privatamente.
    Potresti trovarti un appartamento occupato ed il tuo contratto di pseudovendita che per sentenza diventa un affitto, potresti trovarti ad incassare 10mila euro e sentirti dire che non potevi, potresti avere l'immobile occupato per anni incassando solo quei 10mila euro...
    Per me se vuoi vendere semplicemente vendi, abbassando il prezzo. Non importa se l'hai già fatto più volte, si vede che non era abbastanza. Ma soprattutto fatti seguire da un professionista!
    In bocca al lupo.
     
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  17. Dario Morotti

    Dario Morotti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Giuseppe....sono nel settore da 20 anni ma nonostante cio' stai pure tranquillo che non ho minimamente intenzione di fare sa solo. Anzi mi rivolgero' a piu' di un professionista anche per incrociare pareri diversi. Se avro' la ragionevole certezza che i rischi siano accettabili proseguiro' altrimenti non ne faro' di niente. Il fatto che siano contratti che non siamo abituati a sottoscrivere non significa per forza che debbano essere pseudocontratti. Infondo si tratta di un preliminare di compravendita in cui una parte versa la caparra in 3 anni invece che in 3 o 6 mesi e la versa in 36 rate invece che 1 o 2 . l'unica " vera " differenza è che il soggetto entra in possesso del bene senza aver saldato. E' quà l'unico rischio ma il possesso essendo direttamente legato al regolare pagamento delle somme " dovrebbe " decadere in caso di inadempienza da parte sua. Questo è il punto che piu' mi preoccupa. Quanto al prezzo è facile dire ad altri di abbassare ma credimi che già il prezzo attuale nonostante questa formula è basso. Non è una casa che ho vinto giocando ai dadi....l'ho acquistata e ristrutturata anni fa e smenarci 30.000 almeno non mi esalta. Semmai piuttosto se la situazione non sarà piu' che chiara optero' per un tradizionale affitto. Contrariamente all'acquisto per la locazione ho molte richieste.
     
  18. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai assolutamente ragione. E infatti alla banca non interesserà minimamente che sia stato pagato il 25% del prezzo stabilito nel compromesso. Valuterà invece di concedere il 75% (70%... 80%) del valore che l'immobile avrà il giorno in cui verrà effettuata la perizia.

    Può essere che il valore sia più alto (ma è molto improbabile) di quello attuale, può essere che il valore sia addirittura più basso e che, di conseguenza, l'istituto di credito decida di non erogare più quanto oggi sembrerebbe propenso a fare.

    Quindi eccoci di fronte alla prima incognita:

    1) quale sarà il valore dell'immobile alla scadenza prevista per rogitare?


    Un'altra questione è legata alle politiche di erogazione del credito: oggi il range dell'importo erogato va dal 60% all'80% del valore immobiliare ma molti istituti non superano mai il 70/75%.

    Quindi eccoci di fronte alla seconda incognita:

    2) quale sarà l'importo in percentuale finanziato dalla banca alla scadenza prevista per rogitare? Le politiche di erogazione del credito saranno uguali a quelle applicate in questo momento?

    ll terzo aspetto è legato alle condizioni economiche del proponente l'acquisto. Oggi non è in grado di accedere al mutuo ma i suoi impegni finanziari, tra qualche anno, saranno meno pressanti.

    Quindi eccoci di fronte alla terza incognita:

    3) riuscirà il nostro papabile compratore a porsi nella condizione di risultare mutuabile alla scadenza prevista per rogitare?

    Inoltre ci sono altri aspetti più emotivi che potrebbero corrispondere ad una quarta incognita, sintetizzabili in:

    4) alla scadenza prevista per rogitare il proponente l'acquisto sarà ancora interessato a farlo?

    In questo clima piuttosto incerto, il venditore dovrà pure porsi il problema di quello che potrebbe succedere dal momento in cui il proponente l'acquisto non dovesse più comprare l'immobile per sua volontà o impossibilità.
    Tenendo presente che la giurisprudenza a cui possiamo riferirci è ben lontana (e lo sarà ancora per anni) dall'aver valutato le casistiche legate a queste fattispecie,
    non possiamo non prendere in considerazione una 4^ incognita.

    5) se il papabile acquirente non comprasse più l'immobile, quanto impiegherò a riottenerne la disponibilità ed affrontando quali spese?

    Da ciò potrebbe emergere la mia contrarietà alla sottoscrizione di questi contratti rispetto ai quali le incognite affrontate non esauriscono i rischi che si potrebbero correre. Come in tutti i casi in cui venga effettuata la consegna anticipata del bene a fronte del pagamento di una esigua percentuale del prezzo, in un contesto nazionale, quello italiano, all'interno del quale le eventuali tempistiche legate al contenzioso sembrerebbero lunghe e snervanti,

    Ebbene non sono contrario. Avere uno strumento in più è sempre utile se adattato alle giuste casistiche e se le parti siano consapevoli e ben informate dei rischi sottesi al suo utilizzo.
     
    Ultima modifica: 19 Marzo 2015
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'help to buy altro non è che una dilazione di pagamento. Il principio é quello di abbassare la quota di mutuo. Attenzione attenzione perché il possesso non è un gioco una volta in casa .....
     
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  20. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In un cantiere a Torino, di oltre 200 appartamenti, hanno provato a valutare questo contratto ed ho avuto modo di sentire l'innumerevole serie di difficoltà che comporta, su questo contratto si sono scagliate varie associazioni dei consumatori ottenendo, ad esempio, (almeno a Torino) che il preliminare di vendita sia affiancato da un contratto di locazione ed in ogni caso il compratore, usando di fatto l'immobile come fosse un inquilino, potrebbe diventarlo davvero, ma per sentenza. Essendo del settore sai che lcune cose in Italia non sono liberamente pattuibili, quindi tu dici che si tratta di una caparra versata nel tempo e la Legge, una sentenza, un ricorso magari dicono che in quella forma è un affitto. Fiscalmente come la metti? Beh li va a libera interpretazione. Per cui occhio, valuta bene. Ma del resto se mi sono permesso di darti un consiglio è perché l'hai chiesto, ma tu sei decisamente orientato a fare il rent to buy e i pareri discordi chiaramente ti infastidiscono perché dopo tanto tempo hai trovato un modo per vendere, lo capisco perfettamente e ti faccio un grosso in bocca al lupo, ma ricorda che in tanti qui ti stiamo sconsigliando quella formula. Il rento to buy per un costruttore potrebbe avere senso, perché ha decine di appartamenti vuoti, perché deve rientrare con le banche, perché deve finire i lavori, perchè dando il possesso dell'immobile non ne paga le spese, perchè commercialmente è un bene avere il palazzo abitato ecc
     
    A specialist piace questo elemento.

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