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Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Cosa fare per inserire un Garante nel contratto locazione
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 432311" data-attributes="member: 31598"><p>In merito al tuo quesito (quello che non mi è chiaro è se stiamo parlando di una garanzia prestata da una persona fisica o da un ente giuridico), non posso che confermarti che l’art. 1957 del codice civile fissa un termine decadenziale (peraltro derogabile in via pattizia) dell’obbligazione principale.</p><p></p><p>Nello stabilire che il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione, la norma codicistica impone, in sostanza, che il creditore (locatore) si dia una mossa, richiedendo giudizialmente (deve trattarsi di una azione cognitiva ovvero esecutiva: non è sufficiente una mera intimazione o notifica di un atto di precetto) al debitore principale l’adempimento dell’obbligazione garantita dal fideiussore, pena la decadenza del diritto verso quest’ultimo: in tal caso, l’istanza (trattandosi di obbligazione solidale) può essere indifferentemente rivolta, a sua scelta, contro il debitore principale (in tal caso, l’istanza proposta contro il debitore interrompe la prescrizione anche nei confronti del fideiussore) oppure contro il fideiussore (condebitori solidali) per evitare la decadenza della fideiussione: in sostanza, il fideiussore, per l’inerzia del creditore, non può rimanere in eterno in questa situazione di incertezza, in quanto deve essere informato se dovrà sostituirsi o meno al debitore principale, a mezzo di un pagamento (sostitutivo) a beneficio del creditore. Pertanto:</p><p></p><p>a) se non viene fissato alcun termine di validità ed efficacia della fideiussione, il locatore ha 6 mesi di tempo, dopo la scadenza dell’obbligazione principale, per proporre le sue istanze al debitore;</p><p></p><p>b) se, invece, la fideiussione è limitata allo stesso termine dell’obbligazione originaria, il tempo si riduce a 2 mesi;</p><p></p><p>c) se poi la fideiussione è limitata ad un termine posteriore alla obbligazione principale, codesto termine vale come termine di decadenza pattiziamente fissato;</p><p></p><p>d) in via pattizia si può mitigare il rigore di legge, prevedendo che la fideiussione resti in vigore sino all’integrale soddisfacimento dell’obbligazione principale;</p><p></p><p>e) se interviene il debitore principale a pagare il credito, oltre ad estinguersi l’obbligazione a suo carico, si estingue anche quella del fideiussore;</p><p></p><p>f) se, invece, interviene il fideiussore, egli ha l’alternativa tra il surrogarsi nei diritti che il creditore ha contro il debitore (art. 1949 cod. civ.) oppure agire, in via di regresso, verso il debitore principale (art. 1950 cod. civ.).</p><p></p><p>Come puoi vedere da queste poche righe, la materia è infida e scivolosa. Se è importante trattare con attenzione e diligenza le clausole della locazione, ancor più attenzione e diligenza (per evitare contenziosi assai frequenti in tale ambito) dovrà essere prestata nelle formulazioni per le fideiussioni contrattuali di garanzia personale (il prodotto più gettonato ed economico di questi tempi). In ordine alla fideiussione a garanzia di un contratto di locazione, per sapere quali clausole inserire e quali evitare (per vanificare la garanzia), si suggerisce di rivolgersi ad un professionista ovvero richiedere una consulenza presso una associazione di categoria (il fai-da-te spesso si rivela un pessimo rimedio).</p><p></p><p>In alternativa alla garanzia personale prestata da una o più persone fisiche potenzialmente solvibili (evita di credere che una volta trovato un garante, tu sia in una botte di ferro: i rischi sono legati alle condizioni del garante stesso: ad esempio potrebbe perdere il lavoro, fallire o addirittura venire a mancare), che garantiscono l’eventuale periodo di rinnovo e di cessazione della locazione fino al rilascio dell’immobile (eventuale indennità di occupazione), ben più incisivi sono altri strumenti di garanzia. Te ne esemplifico alcuni:</p><p></p><p>a) la stipula di una fideiussione bancaria a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore, in favore del locatore, che garantisca (con un buon massimale) ogni eventuale inadempimento dell’inquilino (la banca, però, accetta la stipula solo laddove si trovi di fronte a un conduttore con certi parametri di solvibilità). In quest’ottica, appare opportuno inserire a contratto una condizione sospensiva (il contratto non ha effetto sino a quando la garanzia non viene prestata) e risolutiva espressa (il contratto si risolve automaticamente se la garanzia non è concessa entro un termine essenziale per la consegna), astenendosi dal consegnare le chiavi dei locali sino a quando non viene materialmente consegnata la garanzia.</p><p></p><p>b) la stipula di una polizza di tutela legale che garantisca quantomeno il rimborso di somme prestabilite per le spese legali (ripetibili o non) sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre all’eventuale procedimento di recupero coattivo dei canoni di locazione e delle spese accessorie;</p><p></p><p>c) la consegna anticipata di una somma di denaro, al momento della conclusione del contratto, effettuata dal conduttore al locatore a titolo di caparra confirmatoria, vale a dire un vero e proprio patto accessorio di autotutela, disciplinato dall’art. 1385 cod. civ., che assume la funzione di liquidazione del danno in ipotesi di inadempimento contrattuale (compreso anche un semplice ritardo di pagamento) in capo ad una delle parti.</p><p></p><p>Tale strumento è un forte deterrente per eventuali inadempimenti contrattuali da parte del conduttore (il 1385 non pone il limite legale delle tre mensilità del deposito cauzionale). Se la somma versata dal conduttore è alta, serve a blindare il contratto che si sta concludendo, in quanto scoraggerà sicuramente l’inquilino a ritardare il pagamento ovvero a diventare moroso.</p><p></p><p>In caso di inadempimento del conduttore, il locatore ha una facoltà alternativa di scelta: può esercitare il recesso (art. 1385, co. 2), trattenendo la caparra, determinando, con tale scelta, l’estinzione di tutti gli effetti, sia del contratto che dell’inadempimento, con conseguente rinuncia del maggior danno. Se, invece, preferisce ottenere una più cospicua riparazione patrimoniale, può chiedere l’esecuzione coattiva del contratto o la risoluzione giudiziale (art. 1385, co. 3), con la conseguenza che andrà provata l’esistenza e l’entità del pregiudizio che si ritiene aver patito.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 432311, member: 31598"] In merito al tuo quesito (quello che non mi è chiaro è se stiamo parlando di una garanzia prestata da una persona fisica o da un ente giuridico), non posso che confermarti che l’art. 1957 del codice civile fissa un termine decadenziale (peraltro derogabile in via pattizia) dell’obbligazione principale. Nello stabilire che il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione, la norma codicistica impone, in sostanza, che il creditore (locatore) si dia una mossa, richiedendo giudizialmente (deve trattarsi di una azione cognitiva ovvero esecutiva: non è sufficiente una mera intimazione o notifica di un atto di precetto) al debitore principale l’adempimento dell’obbligazione garantita dal fideiussore, pena la decadenza del diritto verso quest’ultimo: in tal caso, l’istanza (trattandosi di obbligazione solidale) può essere indifferentemente rivolta, a sua scelta, contro il debitore principale (in tal caso, l’istanza proposta contro il debitore interrompe la prescrizione anche nei confronti del fideiussore) oppure contro il fideiussore (condebitori solidali) per evitare la decadenza della fideiussione: in sostanza, il fideiussore, per l’inerzia del creditore, non può rimanere in eterno in questa situazione di incertezza, in quanto deve essere informato se dovrà sostituirsi o meno al debitore principale, a mezzo di un pagamento (sostitutivo) a beneficio del creditore. Pertanto: a) se non viene fissato alcun termine di validità ed efficacia della fideiussione, il locatore ha 6 mesi di tempo, dopo la scadenza dell’obbligazione principale, per proporre le sue istanze al debitore; b) se, invece, la fideiussione è limitata allo stesso termine dell’obbligazione originaria, il tempo si riduce a 2 mesi; c) se poi la fideiussione è limitata ad un termine posteriore alla obbligazione principale, codesto termine vale come termine di decadenza pattiziamente fissato; d) in via pattizia si può mitigare il rigore di legge, prevedendo che la fideiussione resti in vigore sino all’integrale soddisfacimento dell’obbligazione principale; e) se interviene il debitore principale a pagare il credito, oltre ad estinguersi l’obbligazione a suo carico, si estingue anche quella del fideiussore; f) se, invece, interviene il fideiussore, egli ha l’alternativa tra il surrogarsi nei diritti che il creditore ha contro il debitore (art. 1949 cod. civ.) oppure agire, in via di regresso, verso il debitore principale (art. 1950 cod. civ.). Come puoi vedere da queste poche righe, la materia è infida e scivolosa. Se è importante trattare con attenzione e diligenza le clausole della locazione, ancor più attenzione e diligenza (per evitare contenziosi assai frequenti in tale ambito) dovrà essere prestata nelle formulazioni per le fideiussioni contrattuali di garanzia personale (il prodotto più gettonato ed economico di questi tempi). In ordine alla fideiussione a garanzia di un contratto di locazione, per sapere quali clausole inserire e quali evitare (per vanificare la garanzia), si suggerisce di rivolgersi ad un professionista ovvero richiedere una consulenza presso una associazione di categoria (il fai-da-te spesso si rivela un pessimo rimedio). In alternativa alla garanzia personale prestata da una o più persone fisiche potenzialmente solvibili (evita di credere che una volta trovato un garante, tu sia in una botte di ferro: i rischi sono legati alle condizioni del garante stesso: ad esempio potrebbe perdere il lavoro, fallire o addirittura venire a mancare), che garantiscono l’eventuale periodo di rinnovo e di cessazione della locazione fino al rilascio dell’immobile (eventuale indennità di occupazione), ben più incisivi sono altri strumenti di garanzia. Te ne esemplifico alcuni: a) la stipula di una fideiussione bancaria a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore, in favore del locatore, che garantisca (con un buon massimale) ogni eventuale inadempimento dell’inquilino (la banca, però, accetta la stipula solo laddove si trovi di fronte a un conduttore con certi parametri di solvibilità). In quest’ottica, appare opportuno inserire a contratto una condizione sospensiva (il contratto non ha effetto sino a quando la garanzia non viene prestata) e risolutiva espressa (il contratto si risolve automaticamente se la garanzia non è concessa entro un termine essenziale per la consegna), astenendosi dal consegnare le chiavi dei locali sino a quando non viene materialmente consegnata la garanzia. b) la stipula di una polizza di tutela legale che garantisca quantomeno il rimborso di somme prestabilite per le spese legali (ripetibili o non) sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre all’eventuale procedimento di recupero coattivo dei canoni di locazione e delle spese accessorie; c) la consegna anticipata di una somma di denaro, al momento della conclusione del contratto, effettuata dal conduttore al locatore a titolo di caparra confirmatoria, vale a dire un vero e proprio patto accessorio di autotutela, disciplinato dall’art. 1385 cod. civ., che assume la funzione di liquidazione del danno in ipotesi di inadempimento contrattuale (compreso anche un semplice ritardo di pagamento) in capo ad una delle parti. Tale strumento è un forte deterrente per eventuali inadempimenti contrattuali da parte del conduttore (il 1385 non pone il limite legale delle tre mensilità del deposito cauzionale). Se la somma versata dal conduttore è alta, serve a blindare il contratto che si sta concludendo, in quanto scoraggerà sicuramente l’inquilino a ritardare il pagamento ovvero a diventare moroso. In caso di inadempimento del conduttore, il locatore ha una facoltà alternativa di scelta: può esercitare il recesso (art. 1385, co. 2), trattenendo la caparra, determinando, con tale scelta, l’estinzione di tutti gli effetti, sia del contratto che dell’inadempimento, con conseguente rinuncia del maggior danno. Se, invece, preferisce ottenere una più cospicua riparazione patrimoniale, può chiedere l’esecuzione coattiva del contratto o la risoluzione giudiziale (art. 1385, co. 3), con la conseguenza che andrà provata l’esistenza e l’entità del pregiudizio che si ritiene aver patito. [/QUOTE]
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