Cosa fare per inserire un Garante nel contratto locazione

[Gabr13lla9]

Riassumo di seguito quanto ho compreso in merito alla figura del GARANTE in un contratto di affitto

La figura del garante nel contratto di locazione
[QUOTE "Desmo"]
Il Sig....nato a... il....residente in... C.F.....di qui in seguito
per brevitá denominato "garante" si obbliga e garantisce per tutte
le obbligazioni assunte nel presente contratto dalla parte
conduttrice . Pertanto, in caso di PARZIALE O TOTALE INADEMPIMENTO
di anche uno solo degli obblighi descritti in questo contratto, il
garante ne sará ritenuto responsabile in solido con la parte
conduttrice medesima. Ai fini della ricezione di comunicazioni
inerenti questo contratto, IL GARANTE ELEGGE DOMICILIO PRESSO
L'IMMOBILE DI CUI AL PARAGRAFO..X (dove x é il paragrafo dove
descrivi l'immobile, la sua ubicazione e i suoi dati catastali)
[/QUOTE]

Nel mio bel contratto è necessario aggiungere questo passaggio

La figura del garante nel contratto di locazione
[QUOTE pasqualedf]
Qualora in un contratto di locazione è prevista la figura di un garante che si aggiunge e/o sostituisce all'inquilino nei pagamenti, è INDISPENSABILE che sia inserita una specifica approvazione, con la DOPPIA FIRMA, DELL'ESTENZIONE DELLA GARANZIA OLTRE IL TERMINE NATURALE DEL CONTRATTO, ossia dei primi quattro anni.
[\QUOTE pasqualedf]

E porre attenzione a far aggiungere il numero corretto di firme per far valere questa clausola particolare
E fino a qui ci siamo. Qualcuno di voi contraddice / ha delle osservazioni su questi primi due passaggi che mi sembrano chiarissimi ?

Recesso garante locazione
[QUOTE enrikon]
nel contratto andrà indicato L'IMPORTO MASSIMO (normalmente 6 mensilità del canone, o 12.... o anche di più) per il quale il garante si costituisce fidejussore.
[\QUOTE enrikon]
Qui i primi dubbi. Confermate ? E' obbligatorio porre un limite ?

Recesso garante locazione
[QUOTE H&F] manca la somma massima coperta della fidejussione.
La fidejussione ( che per altro dovrebbe contenere una serie di clausole) in questo caso mi sembra nulla.
[\QUOTE H&F]

Da questo passaggio sembrerebbe proprio di si
Quindi continuo stabilendo a titolo esemplificativo la cifra di 8000 euro

[QUOTE Key]
Salve, in linea di massima perché il garante possa recedere dalla garanzia prestata ci vuole l'accordo della proprietaria. Detto questo e' opportuno vedere come e' stato inserito nel contratto e come è' stata scritta la clausola della prestazione a garanzia, questo per VALUTARE SE È NULLA O ANNULLABILE, posto che non credo la proprietaria sia disponibile ad accettare di perdere un garante. Io consiglierei di fare un passaggio da un avvocato per valutare.[\QUOTE Key]

Se i passaggi inseriti sono quelli riportati sopra la clausola non è nulla o annullabile.
Confermate ?

Il garante in un contratto di locazione
[QUOTE Key]
, il garante potrebbe essere chiamato in causa anche per le spese legali e di giudizio necessarie per riottenere la disponibilità....
[\QUOTE Key]
Confermate ? Gli 8000 euro di cui sopra in caso di problemi andranno a coprire eventuali canoni non pagati e se ne rimangono anche le eventuali spese legali ?

Il garante in un contratto di locazione
[QUOTE Pennylove]
se –come spesso accade nella prassi dei rapporti locativi di beni immobili – non viene indicato a contratto una scadenza della fideiussione, il locatore ha sei mesi di tempo (il fideiussore non può rimanere legato in eterno), dopo la scadenza dell’obbligazione principale, per chiedere al fideiussore di ricevere un pagamento sostitutivo.
[\QUOTE Pennylove]

Qui invece non capisco
Non indicare il termine per poi poter rinnovare a cuor leggero se tutto va bene è quello che vorrei fare, tanto è che vero che devo stare attenta a porre le due firme.
Qual'è la scadenza dell’obbligazione principale in un contratto 4+4?
Penso 8 anni - quindi trascorso tale tempo il locatore - chi affitta ha 6 mesi di tempo per chiedere al fideiussore - garante una sostituzione. Qui i ruoli in causa mi confondono. Perchè chi affitta dovrebbe chiedere una sostituzione ? Immagino che sia il garante che chiederà a chi affitta o all'inquilino di essere sostituito. A quel punto se il sostituto non soddisfa i requisiti richiesti dal proprietario il contratto si può chiudere ? Con i tempi ci siamo ? Chi affitta deve avvisate dopo 7 anni e 1/2 che non rinnoverà.
Si può aggiungere nel contratto una clausola che lega le cose - senza garante accettato il contratto si conclude ?

Il garante in un contratto di locazione
[QUOTE Key]
Nella pratica processuale,mai inserire la garanzia nel cintratto di locazione.
Sempre utilizzare un contratto autonomo.
Altrimenti la sentenza di sfratto per morosita ve la scordate....
[\QUOTE Key]
Qui già dalla discussione da cui è tratta la citazione capisco che è una finezza. Voi normalmente come vi comportate ?

 

[Gabr13lla9]

Ops, la formattazione lascia a desiderare. Non pensavo che per correggere ci fosse un limite di tempo. Chiedo scusa e spero si capisca ugualmente.

 

[eldic]

al di là della forma, devi anche valutare l'ipotesi che al potenziale inquilino salti la mosca al naso e ti dica che si cercherà un altro appartamento.
valuta inoltre che, anche se non lo trovi scritto sul codice civile, far valere una garanzia di tal fatta (in banchese a volte la chiamano "in bianco", perchè non supportata da nulla se non dalla firma) e cosa dura, lunga e costosa.

se hai la faccia tosta di chiederla (all'inquilino o al garante) potresti farti rilasciare una cambiale.
in tal caso preparati a brutte parole...

 

[Gabr13lla9]

Si comprendo che richiedendo un garante limito i potenziali inquilini ma la scottatura presa in precedenza è tale che se la clausola non viene compresa da un punto di vista umano e accettata da un punto di vista legale rinuncio volentieri all'inquilino e lascio sfitta la casa . Compenserò le mie esose richieste dal punto di vista della garanzia con un canone più che concorrenziale.

"far valere una garanzia di tal fatta (in banchese a volte la chiamano "in bianco", perchè non supportata da nulla se non dalla firma) e cosa dura, lunga e costosa."

Questo passaggio invece mi rabbuia. Non è tutto chiaro e legale se messo in questi termini ? Commetto un qualche abuso ?

 

[eldic]

assolutamente no; è perfettamente lecito.
il fatto è che sono garanzie difficili da far valere...

 

[Pennylove]

Pennylove scrive: "Se – come spesso accade nella prassi dei rapporti locativi di beni immobili – non viene indicato a contratto una scadenza della fideiussione, il locatore ha sei mesi di tempo (il fideiussore non può rimanere legato in eterno), dopo la scadenza dell’obbligazione principale, per chiedere al fideiussore di ricevere un pagamento sostitutivo".
Qui invece non capisco
Non indicare il termine per poi poter rinnovare a cuor leggero se tutto va bene è quello che vorrei fare, tanto è che vero che devo stare attenta a porre le due firme.
Qual'è la scadenza dell’obbligazione principale in un contratto 4+4?
Penso 8 anni - quindi trascorso tale tempo il locatore - chi affitta ha 6 mesi di tempo per chiedere al fideiussore - garante una sostituzione. Qui i ruoli in causa mi confondono. Perchè chi affitta dovrebbe chiedere una sostituzione ? Immagino che sia il garante che chiederà a chi affitta o all'inquilino di essere sostituito. A quel punto se il sostituto non soddisfa i requisiti richiesti dal proprietario il contratto si può chiudere ? Con i tempi ci siamo ? Chi affitta deve avvisate dopo 7 anni e 1/2 che non rinnoverà.
Si può aggiungere nel contratto una clausola che lega le cose - senza garante accettato il contratto si conclude?

In merito al tuo quesito (quello che non mi è chiaro è se stiamo parlando di una garanzia prestata da una persona fisica o da un ente giuridico), non posso che confermarti che l’art. 1957 del codice civile fissa un termine decadenziale (peraltro derogabile in via pattizia) dell’obbligazione principale.

Nello stabilire che il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione, la norma codicistica impone, in sostanza, che il creditore (locatore) si dia una mossa, richiedendo giudizialmente (deve trattarsi di una azione cognitiva ovvero esecutiva: non è sufficiente una mera intimazione o notifica di un atto di precetto) al debitore principale l’adempimento dell’obbligazione garantita dal fideiussore, pena la decadenza del diritto verso quest’ultimo: in tal caso, l’istanza (trattandosi di obbligazione solidale) può essere indifferentemente rivolta, a sua scelta, contro il debitore principale (in tal caso, l’istanza proposta contro il debitore interrompe la prescrizione anche nei confronti del fideiussore) oppure contro il fideiussore (condebitori solidali) per evitare la decadenza della fideiussione: in sostanza, il fideiussore, per l’inerzia del creditore, non può rimanere in eterno in questa situazione di incertezza, in quanto deve essere informato se dovrà sostituirsi o meno al debitore principale, a mezzo di un pagamento (sostitutivo) a beneficio del creditore. Pertanto:

a) se non viene fissato alcun termine di validità ed efficacia della fideiussione, il locatore ha 6 mesi di tempo, dopo la scadenza dell’obbligazione principale, per proporre le sue istanze al debitore;

b) se, invece, la fideiussione è limitata allo stesso termine dell’obbligazione originaria, il tempo si riduce a 2 mesi;

c) se poi la fideiussione è limitata ad un termine posteriore alla obbligazione principale, codesto termine vale come termine di decadenza pattiziamente fissato;

d) in via pattizia si può mitigare il rigore di legge, prevedendo che la fideiussione resti in vigore sino all’integrale soddisfacimento dell’obbligazione principale;

e) se interviene il debitore principale a pagare il credito, oltre ad estinguersi l’obbligazione a suo carico, si estingue anche quella del fideiussore;

f) se, invece, interviene il fideiussore, egli ha l’alternativa tra il surrogarsi nei diritti che il creditore ha contro il debitore (art. 1949 cod. civ.) oppure agire, in via di regresso, verso il debitore principale (art. 1950 cod. civ.).

Come puoi vedere da queste poche righe, la materia è infida e scivolosa. Se è importante trattare con attenzione e diligenza le clausole della locazione, ancor più attenzione e diligenza (per evitare contenziosi assai frequenti in tale ambito) dovrà essere prestata nelle formulazioni per le fideiussioni contrattuali di garanzia personale (il prodotto più gettonato ed economico di questi tempi). In ordine alla fideiussione a garanzia di un contratto di locazione, per sapere quali clausole inserire e quali evitare (per vanificare la garanzia), si suggerisce di rivolgersi ad un professionista ovvero richiedere una consulenza presso una associazione di categoria (il fai-da-te spesso si rivela un pessimo rimedio).

In alternativa alla garanzia personale prestata da una o più persone fisiche potenzialmente solvibili (evita di credere che una volta trovato un garante, tu sia in una botte di ferro: i rischi sono legati alle condizioni del garante stesso: ad esempio potrebbe perdere il lavoro, fallire o addirittura venire a mancare), che garantiscono l’eventuale periodo di rinnovo e di cessazione della locazione fino al rilascio dell’immobile (eventuale indennità di occupazione), ben più incisivi sono altri strumenti di garanzia. Te ne esemplifico alcuni:

a) la stipula di una fideiussione bancaria a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore, in favore del locatore, che garantisca (con un buon massimale) ogni eventuale inadempimento dell’inquilino (la banca, però, accetta la stipula solo laddove si trovi di fronte a un conduttore con certi parametri di solvibilità). In quest’ottica, appare opportuno inserire a contratto una condizione sospensiva (il contratto non ha effetto sino a quando la garanzia non viene prestata) e risolutiva espressa (il contratto si risolve automaticamente se la garanzia non è concessa entro un termine essenziale per la consegna), astenendosi dal consegnare le chiavi dei locali sino a quando non viene materialmente consegnata la garanzia.

b) la stipula di una polizza di tutela legale che garantisca quantomeno il rimborso di somme prestabilite per le spese legali (ripetibili o non) sostenute per il procedimento di sfratto e conseguente azione di rilascio, oltre all’eventuale procedimento di recupero coattivo dei canoni di locazione e delle spese accessorie;

c) la consegna anticipata di una somma di denaro, al momento della conclusione del contratto, effettuata dal conduttore al locatore a titolo di caparra confirmatoria, vale a dire un vero e proprio patto accessorio di autotutela, disciplinato dall’art. 1385 cod. civ., che assume la funzione di liquidazione del danno in ipotesi di inadempimento contrattuale (compreso anche un semplice ritardo di pagamento) in capo ad una delle parti.

Tale strumento è un forte deterrente per eventuali inadempimenti contrattuali da parte del conduttore (il 1385 non pone il limite legale delle tre mensilità del deposito cauzionale). Se la somma versata dal conduttore è alta, serve a blindare il contratto che si sta concludendo, in quanto scoraggerà sicuramente l’inquilino a ritardare il pagamento ovvero a diventare moroso.

In caso di inadempimento del conduttore, il locatore ha una facoltà alternativa di scelta: può esercitare il recesso (art. 1385, co. 2), trattenendo la caparra, determinando, con tale scelta, l’estinzione di tutti gli effetti, sia del contratto che dell’inadempimento, con conseguente rinuncia del maggior danno. Se, invece, preferisce ottenere una più cospicua riparazione patrimoniale, può chiedere l’esecuzione coattiva del contratto o la risoluzione giudiziale (art. 1385, co. 3), con la conseguenza che andrà provata l’esistenza e l’entità del pregiudizio che si ritiene aver patito.

 

[Gabr13lla9]

Grazie mille Pennylove per la tua interessantissima risposta.

Purtroppo per me che non sono del settore e che ancora devo andare a cercare chi è il locatore e chi il locatario devo ammettere non del tutto comprensibile. Ma il tuo intervento mi pare cosi dettagliato e specifico che sicuramente lo stamperò e farò vedere a chi di dovere.

E' indubbio infatti che mi rivolgerò ad un professionista del settore. Non avrebbe senso dedicare tanto tempo nel cercare la formula più sicura (e accettabile) possibile (rendendomi peraltro conto che non c'è nulla di certo a questo mondo) per poi inciampare in un errore grossolano.

A questo proposito chiedo ma qual'è la categoria di professionisti a cui ci si deve rivolgere ? Chi mastica contratti di affitto tutti i giorni ?

Un agente immobiliare ? Un avvocato ? Un commercialista ?

Un agenzia immobiliare cerca solo un possibile inquilino e propone contratti standard oppure potrebbe essere la soluzione anche per un cliente con qualche richiesta in più ?

E di che cifre parliamo ? Un' agenzia immobiliare se ho capito chiede una mensilità ma ipotizzo (magari sbagliando) che tale cifra sia inerente alla individuazione di un inquilino e alla stesura di un contratto standard.

Qualcuno invece sa darmi qualche cifra (ovviamente mi basta un ordine di grandezza) per ulteriori richieste ?

verifica affidabilità economica tramite visure e controlli su opportune banche dati : ho capito + o - 100 euro

Mentre per la stesura di un contratto ad hoc, ad esempio se trovassi da sola l'inquilino, quale potrebbe essere la cifra richiesta ?

Per chiarezza della discussione per il momento sto cercando di focalizzare il problema ipotizzando una garanzia prestata da una persona fisica

Continua a non essermi chiaro quale sarà in un contratto 4+4 con le clausole descritte sopra la scadenza dell’obbligazione (forse 8 anni ?)

Probabilmente mi perdo poi perchè nel primo post quando ho citato il tuo intervento pensavo a come fare in modo che il garante rimanesse tale sulla carta anche per i rinnovi del contratto successivi ai primi 8 anni (ipotizzando un inquilino non moroso e che quindi non ci fosse necessita di chiedere al garante quanto dovuto) mentre tu rispondi facendo notare che il tuo post era relativo ad un altro aspetto della questione (o almeno è quello che io capisco) ovvero se nel contratto metto un garante e l'inquilino non paga ho tempo fino ai 6 mesi successivi alla fine del quadriennio in corso per rivolgermi ad un avvocato e fare in modo di chiudere il contratto di locazione e farmi dare quanto dovuto dal garante se l'inquilino è insolvente e non ci sono appigli per poter pretendere il pagamento da lui (non ha un lavoro, non ha una casa, ecc)

Se è cosi forse allora capisco meglio il discorso e mi torna abbastanza