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Testo
<blockquote data-quote="SGTorino" data-source="post: 247994"><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">Il "Decreto Sviluppo" <a href="http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2012-06-22;83!vig=" target="_blank"><span style="color: #0000ff">n. 83 del 22 giugno 2012</span></a> convertito con modificazioni dalla L. n. 134/2012, ha sostituito integralmente i numeri 8bis ed 8ter dell'art. 10 del <a href="http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.repubblica:1972-10-26;633!vig=" target="_blank"><span style="color: #0000ff">D.P.R. n. 633/1972</span></a> (Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto) riguardanti la disciplina IVA delle cessioni di immobili abitativi e di immobili strumentali.</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">La distinzione tra immobili abitativi ed immobili strumentali è chiaramente espressa nella premessa della <span style="color: #0000ff"><a href="http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/1d0acb00426dfe67afeebfc065cef0e8/circolare_27.pdf?MOD=AJPERES&amp;CACHEID=1d0acb00426dfe67afeebfc065cef0e8" target="_blank"><span style="color: #0000ff">Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/2006</span></a> </span>dove espone:<em>" (omissis)...la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)"</em>.</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Con riferimento agli <strong>immobili abitativi</strong>, prima della modifica intervenuta era <strong>soggetta ad IVA</strong> la <strong>cessione</strong> di un'abitazione <strong>solo </strong>nel caso in cui il cedente fosse il <strong>costruttore</strong> o <strong>l'impresa che avesse operato sull'immobile un intervento</strong> di restauro, di risanamento edilizio e/o di ristrutturazione anche attraverso una demolizione e ricostruzione, <strong>entro 5 anni </strong>dalla costruzione o dal temine dei lavori di ripristino.</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'"><strong>Il decreto</strong>, convertito in legge, <strong>ha introdotto</strong> la possibilità <strong>per i costruttori e per le imprese </strong>che hanno eseguito interventi di ristrutturazione sull'immobile, di <strong>esercitare l'opzione</strong>, in sede di atto, <strong>per l'imponibilità IVA, trascorsi 5 anni </strong>dalla costruzione/ristrutturazione, in modo tale da potere detrarre l'IVA versata durante la costruzione/ristrutturazione del bene.</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Per riassumere, nel caso di vendita di un appartamento da parte di un costruttore o di un'impresa che ha operato un intervento di recupero edilizio (entro i 5 anni o successivamente nel caso però che il cedente abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA), l'acquirente dovrà versare l'IVA al 4% o al 10%, in caso di acquisto di una prima casa o di seconda casa, oltre alle tre tassazioni fisse di euro 168 cadauna (chiunque sia il soggetto acquirente). </span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Nel caso di vendita oltre i 5 anni senza che l'impresa (che ne ha diritto) si sia avvalsa dell'opzione IVA, ovvero di società diversa dalle due elencate, la cessione sarà tassata con le aliquote dell'imposta di registro al 3% (+336 euro) per la prima casa o al 10% per la seconda casa (chiunque sia il soggetto acquirente).</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Una modifica sostanziale è stata anche apportata alla vendita di un <strong>immobile strumentale</strong>. In questo caso, il legislatore ha voluto stabilire una regola impositiva "per opzione", svincolandola dal soggetto che la intende esercitare, a differenza di quanto abbiamo visto accadere per le unità abitative.</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">L'attuale normativa ha individuato due sole tipologie di cessione di un immobile strumentale, soggette ad IVA:</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">- qualora il cedente sia il costruttore o l'impresa che ha eseguito i lavori di ripristino, entro 5 anni dal termine dei lavori;</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">- qualora il cedente abbia manifestato, in sede di rogito, la volontà di avvalersi dell'opzione per l'imponibilità IVA.</span> </span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Per semplificare, nel caso di vendita di un immobile strumentale, come potrebbe essere un capannone, o un negozio, o un ufficio, nel caso il cedente sia un costruttore o l'impresa che ha operato un intervento di recupero da meno di 5 anni, <strong>ovvero qualunque società che abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA</strong>, l'acquirente (chiunque esso sia) verserà <strong>l'IVA al 21% oltre alle tre tasse fisse da euro 168 cadauna</strong>.</span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Negli altri casi, la vendita sarà soggetta all'imposta di Registro al 10%.</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Il decreto ha anche modificato il meccanismo del <strong>"reverse charge"</strong> introducendone <strong>l'obbligatorietà</strong>, sia per la cessione di immobili abitativi, sia per quelli strumentali, <strong>qualora il cedente eserciti</strong>, nei termini previsti dalla legge, <strong>l'opzione per l'imponibilità IVA ed il cessionario sia un soggetto passivo d'imposta</strong>.</span></span></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Times New Roman'"><span style="color: #000000"><span style="font-family: 'Verdana'">Con l''inversione contabile, la rivalsa dell'IVA verrà perciò assolta dal cessionario che provvederà ad inserirla nella propria contabilità aziendale.</span></span></span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="SGTorino, post: 247994"] [SIZE=3][FONT=Verdana]Il "Decreto Sviluppo" [URL='http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2012-06-22;83!vig='][COLOR=#0000ff]n. 83 del 22 giugno 2012[/COLOR][/URL] convertito con modificazioni dalla L. n. 134/2012, ha sostituito integralmente i numeri 8bis ed 8ter dell'art. 10 del [URL='http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.repubblica:1972-10-26;633!vig='][COLOR=#0000ff]D.P.R. n. 633/1972[/COLOR][/URL] (Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto) riguardanti la disciplina IVA delle cessioni di immobili abitativi e di immobili strumentali.[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana]La distinzione tra immobili abitativi ed immobili strumentali è chiaramente espressa nella premessa della [COLOR=#0000ff][URL='http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/1d0acb00426dfe67afeebfc065cef0e8/circolare_27.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=1d0acb00426dfe67afeebfc065cef0e8'][COLOR=#0000ff]Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/2006[/COLOR][/URL] [/COLOR]dove espone:[I]" (omissis)...la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)"[/I].[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Con riferimento agli [B]immobili abitativi[/B], prima della modifica intervenuta era [B]soggetta ad IVA[/B] la [B]cessione[/B] di un'abitazione [B]solo [/B]nel caso in cui il cedente fosse il [B]costruttore[/B] o [B]l'impresa che avesse operato sull'immobile un intervento[/B] di restauro, di risanamento edilizio e/o di ristrutturazione anche attraverso una demolizione e ricostruzione, [B]entro 5 anni [/B]dalla costruzione o dal temine dei lavori di ripristino.[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana][B]Il decreto[/B], convertito in legge, [B]ha introdotto[/B] la possibilità [B]per i costruttori e per le imprese [/B]che hanno eseguito interventi di ristrutturazione sull'immobile, di [B]esercitare l'opzione[/B], in sede di atto, [B]per l'imponibilità IVA, trascorsi 5 anni [/B]dalla costruzione/ristrutturazione, in modo tale da potere detrarre l'IVA versata durante la costruzione/ristrutturazione del bene.[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Per riassumere, nel caso di vendita di un appartamento da parte di un costruttore o di un'impresa che ha operato un intervento di recupero edilizio (entro i 5 anni o successivamente nel caso però che il cedente abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA), l'acquirente dovrà versare l'IVA al 4% o al 10%, in caso di acquisto di una prima casa o di seconda casa, oltre alle tre tassazioni fisse di euro 168 cadauna (chiunque sia il soggetto acquirente). [/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Nel caso di vendita oltre i 5 anni senza che l'impresa (che ne ha diritto) si sia avvalsa dell'opzione IVA, ovvero di società diversa dalle due elencate, la cessione sarà tassata con le aliquote dell'imposta di registro al 3% (+336 euro) per la prima casa o al 10% per la seconda casa (chiunque sia il soggetto acquirente).[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Una modifica sostanziale è stata anche apportata alla vendita di un [B]immobile strumentale[/B]. In questo caso, il legislatore ha voluto stabilire una regola impositiva "per opzione", svincolandola dal soggetto che la intende esercitare, a differenza di quanto abbiamo visto accadere per le unità abitative.[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]L'attuale normativa ha individuato due sole tipologie di cessione di un immobile strumentale, soggette ad IVA:[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]- qualora il cedente sia il costruttore o l'impresa che ha eseguito i lavori di ripristino, entro 5 anni dal termine dei lavori;[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]- qualora il cedente abbia manifestato, in sede di rogito, la volontà di avvalersi dell'opzione per l'imponibilità IVA.[/FONT] [/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Per semplificare, nel caso di vendita di un immobile strumentale, come potrebbe essere un capannone, o un negozio, o un ufficio, nel caso il cedente sia un costruttore o l'impresa che ha operato un intervento di recupero da meno di 5 anni, [B]ovvero qualunque società che abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA[/B], l'acquirente (chiunque esso sia) verserà [B]l'IVA al 21% oltre alle tre tasse fisse da euro 168 cadauna[/B].[/FONT][/COLOR][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Negli altri casi, la vendita sarà soggetta all'imposta di Registro al 10%.[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Il decreto ha anche modificato il meccanismo del [B]"reverse charge"[/B] introducendone [B]l'obbligatorietà[/B], sia per la cessione di immobili abitativi, sia per quelli strumentali, [B]qualora il cedente eserciti[/B], nei termini previsti dalla legge, [B]l'opzione per l'imponibilità IVA ed il cessionario sia un soggetto passivo d'imposta[/B].[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Times New Roman][COLOR=#000000][FONT=Verdana]Con l''inversione contabile, la rivalsa dell'IVA verrà perciò assolta dal cessionario che provvederà ad inserirla nella propria contabilità aziendale.[/FONT][/COLOR][/FONT][/SIZE] [/QUOTE]
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