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  1. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    necessito di un'info per me importante.
    ho letto molto sul web e ho chiesto un pò in giro,ma trovo opinioni discordanti a riguardo per cui vorrei sapere se c'è qualcuno di esperto che può darmi una risposta certa magari perchè ne ha avuto esperienza.
    la domanda è :quali costi deve sostenere un privato per acquistare da una società non costruttrice un immobile commerciale?
    ora so che un tempo c'era l'IVA ,ma ora se la società venditrice esercita l'opzione per il regime esente non si paga più... le altre tasse invece quali sono?si pagherà il 10% o il 4%+168 euro.
    Grazie mille a chi mi aiuterà.
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se il cedente è esente IVA, l'acquirente sia privato che azienda pagherà il
    7% imposta di registro, 2% imposta ipotecaria, 1% imposta catastale. In totale 10% sul valore dichiarato e non su quello catastale.
     
  3. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    non penso sia questa la risposta alla mia domanda.
    il cedente è una società che opta in virtù delle nuove disposizioni del decreto sviluppo per il regime esente IVA.Parliamo di immobile strumentale.
    Ora a questo punto c'è chi dice che si paga il 3+1+168 c'è chi dice che si paga il 10%.la cosa è nuova e nebulosa,qualcuno può aiutarmi?
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma in un immobile strumentale come fai a pagare il 3% che è l'aliquota prima casa ?
     
  5. SGTorino

    SGTorino Ospite

    IMPRESA NON COSTRUTTRICE
    E CHE NON HA ESEGUITO LAVORI DI RECUPERO DELL’IMMOBILE
    IVA ESENTE
    REGISTRO 7%
    IPOTECARIA 2%
    CATASTALE 1%
     
  6. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Non riesco però a capire. O meglio: so a cosa fa riferimento Marcello però una impresa non costruttrice già prima vendeva con tassazione al 10% fuori campo IVA, quindi in ambito di imposte di registro, catastale e ipotecaria. Non riesco a capire come possa chiedere l'esenzione ad un regime a cui già prima non era assoggetta.
    Altra cosa è l'inversione contabile, se di IVA si vuole parlare.
    http://www.ilsole24ore.com/art/Sole...b8-11dd-9534-b5e47a9a4888&DocRulesView=Libero
     
  7. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    io so che fino a prima del decreto sviluppo per un immobile strumentale acquistato da me privato e ceduto da una società immobiliare mi è stato chiesto:
    21%IVA+2%ipotecaria+1%catastale+168 euro
    ora col decreto sviluppo si dà alle società la possibilità di scegliere il regime esente IVA...ma le altre tasse quali sono?trovo pareri disocrdanti perchè c'è chi dice che si paga il 3+1+168 e chi il 10%,per es ho chiesto ad una commercialista e mi ha detto il 3+1+168,ma non sono così sicura,e forse dovrei rivolgermi ad un notaio.
    Qualcuno sa qualcosa di più?

    si tratta comunque di regime esente IVA e non fuori campo IVA,penso sia diverso,nel senso che acquistare da un privato significa farlo fuori campo,acquistare da una società significa farlo in esenzione e perciò le imposte possono risultare differenti.

    il problema sta nel capire se il privato che acquista da una società immobiliare per es col decreto sviluppo viene ad essere equiparato al regime reverse charge o quello dell'imposta di registro.
     
    A SGTorino piace questo elemento.
  8. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    finora che aveva la reverse charge pagava su un immobile strumentale proprio questa aliquota del 3+1+168,senza sborsare l'IVA.
    quel che voglio far capire è che se la società cedente opta per un regime esente e non fuori campo IVA l'imposta potrebbe risultare per un privato paragonabile al regime di reverse charge e non a quello dell'imposta di registro.
    Penso sarebbe opportuno riuscire a chiarire questo punto perchè può interessare altri utenti che si trovano alle prese con un acquisto.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ne ho trattato uno uguale 3 mesi fa: IVA+3% ipotecaria/catastale+168
     
  10. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    Certo che sì,ma questa lo sottolineo ERA la situazione prima del decreto sviluppo ora non è più così.
    Adesso l'IVA non si paga se il cedente esercita l'opzione del regime esente,il problema è quali tasse si andranno a pagare?
     
  11. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Ragazzi, che insalata! Dunque, parlando con il mio notaio, mi sono sentito dire questo: Vendita da società a privato (immobile strumentale e venditore non costruttore) IVA 21% + 3% + 1% + 168 euro. Vendita tra società e società: se chi acquista, scaricherà più del 25% dell'importo dell'acquisto, richiederà di essere esente IVA e pagherà la cifra pattuita senza IVA + 3% +1% più 168. In caso scaricasse meno del 25% per sue ragioni contabili, sempre l'acquirente sarà soggetto ad IVA quindi +21% +3% +1% + 168 euro. Salvo, ovviamente che si richieda l'applicazione del reverse charge, in quest'ultimo caso.
     
  12. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    a me questo non risulta,ossia il privato può acquistare da società immobiliare un immobile strumentale senza pagare l'IVA,se la società sceglie il regime esente nell'atto.
    Quanto indicato sopra dall'utente che ha a sua volta riferito ciò che gli è stato detto dal notaio è la situazione vigente fino a 2 mesi fa,ora il decreto sviluppo ha cambiato le cose per agevolare la cessione da parte delle società di immobili strumentali senza più l'esborso dell'IVA.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ci puoi postare gli estremi di legge?
     
  14. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Li ho richiesti al notaio. Appena li manda li carico qui.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  15. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Art. 9 – Ripristino IVA per cessioni e locazioni nuove costruzioni
    1. Al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, sono apportate le seguenti modificazioni:
    a) all’articolo 10, primo comma, i numeri 8), 8-bis) e 8-ter) sono sostituiti dai seguenti:
    «8) le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarieta’ sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attivita’ sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni;
    8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, ovvero quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
    8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;»;
    b) all’articolo 17, sesto comma, la lettera a-bis) e’ sostituita dalla seguente:
    «a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione»;
    c) alla tabella A, parte terza, il n. 127-duodevicies) e’ sostituito dal seguente:
    «127-duodevicies) locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal (( decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008». ))
     
  16. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Per la nostra discussione mi ha detto di leggere l'art 9 del D.L. 83 cosiddetto "Sviluppo"
     
  17. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciò che ci interessa è il punto 8 ter dell'art.10 ,per cui la novità consiste nel fatto che anche le vendite di immobili strumentali a soggetti privati possono essere cedute in esenzione da IVA dalle imprese non costruttrici o da quelle che li hanno costruiti da oltre un quinquiennio.
    Appurata l'esenzione da IVA (sempre ovviamente che si eserciti tale opzione nell'atto)resta il dubbio delle tasse 4 o 10%?
    Tra i professionisti che ho sentito c'è chi dice il 4 chi il 10,ma dove possiamo trovare risposta univoca?

    l'art. 9 non importa alla nostra discussione perchè lì si parla di fabbricati abitativi,mentre noi disquisiamo di fabbricati strumentali per cui l'art pertinente è il 10 al punto 8 ter e non l'art 9.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se è esente IVA un immobile strumentale è soggetto al 10% sul valore di scambio. Non credo esistano casi in cui applichi il 4% (sempre in esenzione IVA)...
     
  19. doradora

    doradora Membro Junior

    Privato Cittadino
    una commercialista che sta trattando la vendita di un immobile strumentale invece sostiene che in questo caso di esenzione IVA il privato che acquista da società pagherebbe solo il 4%,mentre paradossalmente se acquistasse quello stesso immobile da un altro privato pagherebbe il 10%..nel senso che se il cedente è società anche se il cessionario è privato ,comunque verrebbe a fruire di un regime di tassazione similare a quello di una reverse charge.
     
  20. Abakab

    Abakab Ospite

    Ciao Doradora
    non avevi già postato recentemente lo stesso problema?

    Credo all'epoca di aver consultato il notaio il quale mi ha risposto:
    IVA : esente
    Imposta di registro : 168 euro
    Imposta catastale : 3%
    Imposta ipotecaria : 1%
    Le imposte vanno calcolate sulla cifra dichiarata in atto!
     

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