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<blockquote data-quote="RobertodaBangkok" data-source="post: 213080" data-attributes="member: 45033"><p>Eh appunto..se mi richiedi come si "calcola" significa che non mi sono spiegato. Ti chiedo scusa e ti illustro, NON ti spiego come procedere in concreto.</p><p> </p><p>Punto primo: butta via le tabelle e convinciti che non e' una formula matematica o non ne venderai una nemmeno per miracolo. Le tabelle si riferiscono ad usi assicurativi e riportano una speranza di vita non piu reale e quindi i valori risultano gonfiati.</p><p> </p><p>Punto secondo: valuta l appartamento come se fosse libero, a patto che sia in una zona molto appettibile in modo che il tuo target possa essere il genitore che compra per i figli una casa che non si potrebbe mai permettere. Se la zona sara popolare invece ti troverai faclmente a combattere con specultori professionisti che ti conteranno anche i centesimi...</p><p> </p><p>Punto terzo: a questo punto verifica quanti usufruttuari si avrebbero: uno o due o tre?</p><p>Fermiaci al massimo a due...ma proprio se il prezzo e un affarone...altrimenti ad uno> Il cliente italiano vede comunque principalmente questa formula come una pura speculazione...quindi quando va a casa cominciera a gufare.</p><p> </p><p>Punto quarto: il meno piacevole. Osserva oltre all eta le condizioni fisiche del futuro usufruttuario...So che e triste dirlo..ma mi hai chiesto come fare il pratica ed in tutta umilta ti rispondo in pratica...calcando un po la mano appositamente per renderti palese come le tabee di porterebbero a valutazioni sfalsate..quindi a non vendere...Esamina il caso di un 72 enne ex campione di pugilato..muscoloso, abbronzato con un check assolutamente perfetto ed il caso di una persona affetta da grave patologia coronarica....Concorderai che a parita di eta' salvo sfighe..il secndo usufruttuario scomparira prematuramente rispetto al nostro Carnera...rendendo l acquisto ragionevolmente molto piu appetibile..mentre seguendo una formula matematica le due unita costerebbero uguale.</p><p> </p><p>Punto 5: rifletti un attimo quanto potrebbe essere valutato lo stesso appartamento occupato da un inquilino che pagando un affitto produca un reddito...calcola pure 8 anni per uno sfratto...Ecco la nuda proprieta con un usufruttuario di circa 74 anni in nomali condizioni di salute, deve costare meno...non producendo reddito alcuno....</p><p> </p><p>Da questi "aggiustamenti" avrai la valutazione corretta....Dalle prime 5 visite la conferma. L a quirente tipo dela nuda proprieta ne sa quanto noi...</p><p> </p><p>Questo a significarti ce non esiste una formula EFFICACE....Se vuoi potrei ancge adrti una percentuale..ma la trovi gia sulle stesse tabelle che portano alla non vendita</p><p> </p><p>Naturalmente come ho detto e tutto fonte di esperienza e come sai nello stesso ristorante io mangio bene e tu malissimo e viceversa....Quindi non prendere lemie parole per verita ma solo come qualcosa che SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti.</p><p> </p><p>Un abbraccio e un sincero augurio di ottimi affari</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="RobertodaBangkok, post: 213080, member: 45033"] Eh appunto..se mi richiedi come si "calcola" significa che non mi sono spiegato. Ti chiedo scusa e ti illustro, NON ti spiego come procedere in concreto. Punto primo: butta via le tabelle e convinciti che non e' una formula matematica o non ne venderai una nemmeno per miracolo. Le tabelle si riferiscono ad usi assicurativi e riportano una speranza di vita non piu reale e quindi i valori risultano gonfiati. Punto secondo: valuta l appartamento come se fosse libero, a patto che sia in una zona molto appettibile in modo che il tuo target possa essere il genitore che compra per i figli una casa che non si potrebbe mai permettere. Se la zona sara popolare invece ti troverai faclmente a combattere con specultori professionisti che ti conteranno anche i centesimi... Punto terzo: a questo punto verifica quanti usufruttuari si avrebbero: uno o due o tre? Fermiaci al massimo a due...ma proprio se il prezzo e un affarone...altrimenti ad uno> Il cliente italiano vede comunque principalmente questa formula come una pura speculazione...quindi quando va a casa cominciera a gufare. Punto quarto: il meno piacevole. Osserva oltre all eta le condizioni fisiche del futuro usufruttuario...So che e triste dirlo..ma mi hai chiesto come fare il pratica ed in tutta umilta ti rispondo in pratica...calcando un po la mano appositamente per renderti palese come le tabee di porterebbero a valutazioni sfalsate..quindi a non vendere...Esamina il caso di un 72 enne ex campione di pugilato..muscoloso, abbronzato con un check assolutamente perfetto ed il caso di una persona affetta da grave patologia coronarica....Concorderai che a parita di eta' salvo sfighe..il secndo usufruttuario scomparira prematuramente rispetto al nostro Carnera...rendendo l acquisto ragionevolmente molto piu appetibile..mentre seguendo una formula matematica le due unita costerebbero uguale. Punto 5: rifletti un attimo quanto potrebbe essere valutato lo stesso appartamento occupato da un inquilino che pagando un affitto produca un reddito...calcola pure 8 anni per uno sfratto...Ecco la nuda proprieta con un usufruttuario di circa 74 anni in nomali condizioni di salute, deve costare meno...non producendo reddito alcuno.... Da questi "aggiustamenti" avrai la valutazione corretta....Dalle prime 5 visite la conferma. L a quirente tipo dela nuda proprieta ne sa quanto noi... Questo a significarti ce non esiste una formula EFFICACE....Se vuoi potrei ancge adrti una percentuale..ma la trovi gia sulle stesse tabelle che portano alla non vendita Naturalmente come ho detto e tutto fonte di esperienza e come sai nello stesso ristorante io mangio bene e tu malissimo e viceversa....Quindi non prendere lemie parole per verita ma solo come qualcosa che SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti. Un abbraccio e un sincero augurio di ottimi affari [/QUOTE]
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