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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Secondo uno studio sul mercato immobiliare, nei primi mesi del 2012, almeno 80mila anziani si sono visti costretti a vendere la propria casa attraverso la formula della nuda proprietà. Ormai la sola pensione non basta più per arrivare alla fine del mese o per pagarci la badante e allora molto “vecchietti” sono costretti a sacrificare la casa di proprietà pur di avere una liquidità che possa garantire loro una vita dignitosa.
    Vendendo la casa con la Nuda Proprietà i pensionati eviteranno, inoltre, di pagare l’IMU che determinerà un aumento netto del costo di gestione dell’immobile per molto di loro insostenibile.
    Nella sola città di Roma, gli annunci di vendita con questa formula erano 2.300 nel 2008, 3.100 nel 2009, 5.100 nel 2010 fino ad arrivare ad 8.700 nel 2011.
    Negli ultimi mesi gli annunci di vendita con la formula della Nuda Proprietà sono aumentati, in Lombardia del 14%, in Toscana del 12%, in Liguria del l'11%, in Piemonte del 9% e in Emilia-Romagna del 5 per cento.
    Si calcola, in generale, un aumento delle vendite pari al 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
    Ritenete che, il tornare in auge di questa particolare formula contrattuale, possa essere una boccata d’ossigeno per le compravendite immobiliari, ancora molto stagnanti per via delle quotazioni ancora alte?
    Credete che possa tornare a circolare un po’ di danaro?
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    siamo in grado di calcolare la nuda proprietà? :innocente:
     
  3. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esistono delle tabelle che pero' in citta italiane dove ho lavorato risultano essere prive di senso. Per farla breve: se le applicate non venderete. Le stesse si basano infatti su considerazioni riguerdanti la vita media ormai superate. Consiglio pratico che ha portato risultati positivi ? Valutare prima di tutto l appartamento come se fosse libero: riordarsi che l operazione ha molto piu senso se l immobile si trova in zona di pregio..la formula della nuda proprieta' e' nata per acquistare qualcosa di valido principamente peri propri figli..proprio in zne che magari potrebbero risultare proibitive se si parlasse di appartamenti di pronta disponibiita'. A questo punto valutare il numero dei futuri usufruttuari: meglio sia uno solo salvo in caso di forti variazioni del prezzo al ribasso. Arriva ora la parte meno piacevole: considerare l eta e le condizioni di salute dell attuale proprietario. senza farsi condizionare da uanto e dolce la vecchina....l acquirente tipico di una nuda proprieta' e' spesso uno squalo nn un cerbiatto....e chiedersi sinceramente: a che cifra avrebbe senso comprarlo considerando eventuali manutenzioni straordinarie ? Puo essere utile anche pensare quando il porporietario sia anzianotto quanto costerebbe se fosse un appartamento occupato da un inquilino che...almeno paga l affitto ??? Fatto queste considerazioni, si comincera a vendere.
    Fonte: esperienza diretta.
     
  4. PAPILLON

    PAPILLON Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Vendendo la casa con la Nuda Proprietà i pensionati eviteranno, inoltre, di pagare l’IMU che determinerà un aumento netto del costo di gestione dell’immobile per molto di loro insostenibile

    Mi sono perso qualcosa?
    Da quando chi ha l'usufrutto non paga l'IMU?
     
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  5. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Upss, nche io ritenevo che l usufruttuario pagasse l IMU...ma non posso essere perfetto, anche perche manco dall Italia da prima dell avvento del "gran mazzulatore". Comuque tanto per sorridere insieme qualche cliente e' riuscito a chiedermi notizia in merito agli obblighi di un " nudo proprietario". Bh ho risposto che deve comportarsi con circospezione....E cosa dovevo dire ??????????
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sinceramente non ho capito come calcoli la nuda proprietà :confuso:
    Visto che si tratta di esperienza diretta puoi riportare un caso concreto?
     
  7. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Eh appunto..se mi richiedi come si "calcola" significa che non mi sono spiegato. Ti chiedo scusa e ti illustro, NON ti spiego come procedere in concreto.

    Punto primo: butta via le tabelle e convinciti che non e' una formula matematica o non ne venderai una nemmeno per miracolo. Le tabelle si riferiscono ad usi assicurativi e riportano una speranza di vita non piu reale e quindi i valori risultano gonfiati.

    Punto secondo: valuta l appartamento come se fosse libero, a patto che sia in una zona molto appettibile in modo che il tuo target possa essere il genitore che compra per i figli una casa che non si potrebbe mai permettere. Se la zona sara popolare invece ti troverai faclmente a combattere con specultori professionisti che ti conteranno anche i centesimi...

    Punto terzo: a questo punto verifica quanti usufruttuari si avrebbero: uno o due o tre?
    Fermiaci al massimo a due...ma proprio se il prezzo e un affarone...altrimenti ad uno> Il cliente italiano vede comunque principalmente questa formula come una pura speculazione...quindi quando va a casa cominciera a gufare.

    Punto quarto: il meno piacevole. Osserva oltre all eta le condizioni fisiche del futuro usufruttuario...So che e triste dirlo..ma mi hai chiesto come fare il pratica ed in tutta umilta ti rispondo in pratica...calcando un po la mano appositamente per renderti palese come le tabee di porterebbero a valutazioni sfalsate..quindi a non vendere...Esamina il caso di un 72 enne ex campione di pugilato..muscoloso, abbronzato con un check assolutamente perfetto ed il caso di una persona affetta da grave patologia coronarica....Concorderai che a parita di eta' salvo sfighe..il secndo usufruttuario scomparira prematuramente rispetto al nostro Carnera...rendendo l acquisto ragionevolmente molto piu appetibile..mentre seguendo una formula matematica le due unita costerebbero uguale.

    Punto 5: rifletti un attimo quanto potrebbe essere valutato lo stesso appartamento occupato da un inquilino che pagando un affitto produca un reddito...calcola pure 8 anni per uno sfratto...Ecco la nuda proprieta con un usufruttuario di circa 74 anni in nomali condizioni di salute, deve costare meno...non producendo reddito alcuno....

    Da questi "aggiustamenti" avrai la valutazione corretta....Dalle prime 5 visite la conferma. L a quirente tipo dela nuda proprieta ne sa quanto noi...

    Questo a significarti ce non esiste una formula EFFICACE....Se vuoi potrei ancge adrti una percentuale..ma la trovi gia sulle stesse tabelle che portano alla non vendita

    Naturalmente come ho detto e tutto fonte di esperienza e come sai nello stesso ristorante io mangio bene e tu malissimo e viceversa....Quindi non prendere lemie parole per verita ma solo come qualcosa che SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti.

    Un abbraccio e un sincero augurio di ottimi affari
     
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  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    continuo a non capire il procedimento e a non vedere un esempio concreto di applicazione per comprendere meglio, pazienza
    Ma se è qualcosa di personale e soggettivo che può o meno funzionare .... qualche grosso limite c'è. ;)

    Guarda un pò il forum, soprattutto nella sezione valutatori, e scoprirai che neppure io sono favorevole alle tabelle che servono solo per determinare il valore ai fini fiscali. Per il valore di mercato esistono procedimenti condivisi che possono garantire oggettività e certezza nella determinazione del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà.
    POI viene la determinazione del prezzo e la trattativa ...
     
  9. PAPILLON

    PAPILLON Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A mio avviso la nuda proprietà è conveniente.
    Si pagano meno tasse sull'acquisto, rivalutazione esentasse, niente IMU ed IRPEF.
    Certo bisogna pagare le spese straordinarie e non si ha ha disponibilità del bene ma in questi tempi è meglio avere un immobile che i bot.
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e questa può essere una corretta analisi di investimento :ok:
    visti i tempi, il passato ed il futuro bisogna però fondare la propria decisione su elementi oggettivi e verificabili, altrimenti si fa come si è sempre fatto ed i risultati sono evidenti
     
  11. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Le tabelle alle quali mi riferisco serivivano o meglio non servivano a determinare i valore della nuda proprieta..che fossero indirizzate ai fini fiscali e una tu aggiunta. Se esistesse un procedimento analitico suportato da una espressione algebrica, saremmo tutti agenti immobiliari e cappero...avremmo una percentuale di invenduto pari a zero. Azzeccare a menadito le stime presuppone un esperienza in ufficio vendita di qualche anno..A quel punto si avranno i parametriper contare QUASI le piume ai passeri..Dico quasi perche nel nostro mestiere se ne vedono di tutti i colori...Ricordo ultimamente un giapponese che vide due case nello stesso giorno...la seocnda che gli feci vedere era una vera ciofeca ripstto alla prima..Eh son mica scemo a farle vedere due prodotti splendidi cosi mentre ci pensa e ci ripensa .uno o la ltro...un concorrente venditore mi fa saltar l affare....( diciamo che ho un po di acqua sotto il ponte accumulata in giro per il mondo..) In ufficio tiro fuori l inseparabile Montblanc dall indistruttibile The Bridge ( ma quanto duranoooooooooo????????????????) e comincio a compilare la proposta certo che si trattasse dello splendido immobile al 52 piano con vista tipo Boeing 747.....Giammai onorevolissimo Mr Roberto...ho il terrore degli spazi aperti...MOLTO ma molto meglio quel bellissimo loft circodato da rassicuranti palazzi....Gli Dei giapponesi ti benedicano fratello.....il loft senza vista me lo portavo sulla gobba da mesi...
    Un abbraccio da Bangkok
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Roberto, non si tratta di azzeccare, i valutatori non sono indovini :shock: ed i procedimenti oggettivi, verificabili, condivisi e riconosciuti esistono :ok: e possono essere applicati .... basta aggiornarsi ;)
     
  13. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sostituisco la perola "azzeccare" con "centrare". Cosa non facilissima poiche se tutti centrassimo le vautazioni la percentuale di invenduto si ridurrebbe all osso, visto che "a prezzo" ho venduto case davvero improponibili. Per ogni casa e un cliente..visto che i palazzi sono abitati dal piano terra in su...eppure mai uno che mi chiedesse " avete mica unpiano terra bello buio umido e possibilmente rumoroso con le fnestre ad altezza camio ???" Per la carita hai sicruramente ragione tu sull aggiornamento che e prezioso anche se ammetto che qui a Bangkok non riceviamo piu le pur validissime dispense della Camera di Commercio di Biuggiate con tanto di tabelline per metro quadro e % da aggiungere o sottrarre ahime siamo disperati. Diciam che sono ad ora non qui eh...ma proprio in tutto il mondoho visto i piu "teorici" andare a casa gonfiati come zampogne dopo 4 mesi oppure vere entrate che non giudico conone alla professione. Fatti un bel sorriso che come avrai capito mi piace scherzare. Se vuoi un aggiornamento facciamo insieme qui ..ti assicuro che su una spiaggia con due segretarie tropicali ci si aggorna ancora piu volentieri...
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche con la parola centrare le considerazioni non cambiano, non stiamo parlando di indovini ;)
    Le tabelline con €/mq con indici in aggiunta o detrazione non sono affidabili e non sto parlando di ragionamenti teorici ma molto pratici :ok: che dovrebbero essere il fondamento per tutti i professionisti del settore immobiliari, a maggior ragione per gli AI che devono dimostrare di saper calcolare il valore di ciò che vendono :innocente: .
    Stiamo andando fuori tema, sto sempre aspettando l'esempio pratico per la determinazione del valore della nuda proprietà ... per passare appunto dalla teoria alla pratica ;)
     
  15. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusami eh.,..mi metti in una situazione difficile in quanto ti debbo chiedere di rileggere cio che ti ho scritto..se non ti fosse sufficiente mi arrendo e non parliamone piu. Perche difficile ? Perche qui a Bangkok in uno studio di 150 agenti di avrebbero gia risposto " se vuole le facciamo dei disegnini". Ma io sono italiano, non cinese e quindi non te lo dico...di conseguenza mi arrendo. Jay ien ien. ( take it easy)
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    tutto chiaro e molto pratico ;)
    Anch'io mi trovo in una situazione difficile in quanto non volevo far notare la tua affermazione "NON ti spiego come procedere in concreto" ma, seguendo il tuo invito di rilettura, mi vedo costretto a segnalarlo ... :confuso:
    Se nel frattempo cambi idea e intendi passare dalla teoria e dalla facile ironia all'applicazione pratica del tuo ragionamento credo sarebbe utile per tutti ...
    grazie
    ciao
     
  17. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Carlo carissimo, ieri nonhopotuto risponderti poiche grazie allo stellone ho chiuso una vendita discreta, nulla di spaziale ma di quele che ti mettono a posto per un pochetto.
    Ti ho scritto "NON ti spiego" poiche ritengo che tra colleghi questa parola suoni molto offensiva: sei un agente immobiliare come me, quindi semmai ad un collega si illustra un argomento..e nonsi "spiega". Detto questo vediamo come si puo procedere o meglio dire come procedo io con riferimento all Italia poi che qui e; una giungla diversa.

    Parti da una considerazione: ci sono citta' dove ogni 100 metri nella stessa Via la valutazione cambia..quindi occorre a priori che tu abbia ben chiaro quanto valga l appartamento da libero dimenticando per un momento il resto. Ti consiglio, quando si parla di nuda proprieta' di concentrarti esclusivamente su zone di un certo pregio. Perche ? Perche un aquisto corretto secondo lo spirito della nuda proprieta' e tipicamente quello compiuto da un genitore abenficio del figlio molto giovane..In questo caso io fortunato virgulto si trovera prima o poi n possesso di un immobile che mai si sarebbe potuto permettere acquistandolo libero. Nelle zone diciamo cosi popolari si spera che la gente riesca a comprerselo libero magari con un mutuo a 40 anni..( mamma mia) ...Se trovassi un acquirente interessato ad una nuda proprieta' in una zona popolare potrsti trovare me che agendo come compratore per conto di terzi ho un interesse prettamente speculativo e quindi ti farei impazzire chiedendoti persino la misurazione della pressione sanguigna dell usufruttuario in quanto e mio interesse che deceda il prima possibile. Sorrisi a parte credo che fin qui ci siamo, si ? Bene.

    Ora ti prego di considerare l eventualita che l immobile si trovi in una zona ( e ce ne sono) dove nn si vende MAI nulla e dove tutti vorrebbero acquistare. La mancanza totale di offerta potrebbe spostare l interesse verso una nuda proprieta in mancanza di altro. Assumi questo dato e mettilo da parte.

    Arriviamo a valutare l immobil da libero 100 euro e cominciamo a fare alcune considerazioni:

    a) Quanti usufruttuari ci sarebbero ?

    Concentriamoci su un usufruttuario singolo per il momento poiche purtroppo stiamo per arrivare ad un tema sgradevole..

    b) Eccosi al tema sgradevole: quanti anni ha il futuro usufruttuario e come sta ?

    Purtroppo l acquirente di una nuda proprieta' valuta la cifra da sendere in considerazione di quando prevede di venirne in pieno possesso. Ti h preannunciato che era sgradevole il tema..ma tan'te' suona chiaro che la casa di un 70 enne con 12 bypass ricoverato un giorno si e uno no in ospedale che fumi 300 sigarette al giorno e s faccia pure una bottiglietta di gin suonera molto piu appettibile rispetto a quella di un ex campione di boxe salutista e vegetariano.

    Stiamo parlando di speranza di vita quindi poniamo un 75 euro per il mezzo derelitto mentre pensiamo a 70 euto per il campione.

    Avremo ora un appartamento decurtato di un terzo del valore che pero ha due terribili difetti:

    1) non produce reddito. Avere ben chiaro quanto valga lo stesso appartamento occupato da un inquilino. prevedendo nel caso fosse necessario 8 anni di tempo per entarrne in pieno possesso. In questo caso avremo un reddito e una certa certezza dei tempi di "consegna" per usare un eufemismo.

    Se il valore dell occupato fosse similare alla nostra nuda proprieta quindi intorno al 75% del valore, scendiamo a 65 euro per il derelitto e a 60 euro per il pugile.

    2) ATTENZIONEPericolosissimo ( !!!!!) Il derelitto che tanto ci induceva a pensare che in 4 o cinque anni al massimo passasse a miglior vita, proprio qualche giorno prima dell ultimo viaggio affitta l appartamento alla sua badante con un contratto regolarisimo ma a cifra ridicola.

    Tenendo conto che in questo perioro ( tieni a mente quel dato di offerta NULLA che hai messo da parte poco fa..che poi ci torniamo) ci sono 2 cartelli per palazzo..la situazione si complica e ci fa passare a 60 euro per il derelitto e 55 per il pugile.

    Ecco diciamo che al 55% o 60% del valore reale di vendita diventa ragionevole pensare di poter investire una cifra per un lunghissimo periodo (..il pugile potrebbe arrivare benissimo a 90 e piu anni..pensa su po se Andreotti fosse il tuo usufruttuario...) come ti ricordo

    a) senza ricevere reddito
    b) sobbarcandomi la manutenzione del palazzo che in 20 anni qualche sfiga avra' bene
    c) correnfo il pericolo che l usufruttuario firmi un regolare contratto di affitto poco prima di morire..cosi avro la casa occupata per altri anni ancora..

    Ora torna un attimo a zone assolutamente esclusive dove non si trova nulla in vendita e che sono al top delle richieste..Vedi Carlo..qui potremo balzare per la stessa casa e per lo stesso usufruttuario persino all 80% del valore dalibero.

    Mi Vorrai compendere del perche visto tutte queste variabili diventa veramente complesso standarizzare i criteri. Io ti ho esposto le cose in modo generale poiche nello specifico e davvero difficile e caso per caso variano i parametri.
    Spero di non averi dato l impressioni di cininita ma quando qui i oriente si fanno operazioni del genere, ..si parla di grossi investitori sia chiaro non del Sig Rossi... tieniti forte... un investigatore privato spulcia la vita, le attivita e la storia clinica dell usufruttuario onde fornire all AI che dovra scegliere cosa acquistare per il cliente rappresentato tutti i dati possibili. Pensa un po in che gungla siamo noi...e vi lamentate dell italia....

    Un abbraccione
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    i criteri esistono e servono per rendere verificabile, oggettivo e confrontabile ogni operazione, diversamente è proprio come dici te "SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti"
     
  19. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ossignur Carlo io avro poca pazienza evvabbe.. Ti dico pero che il mio collega piu caro che e qui e ti saluta, Mr Wang, se un agente dello studio le attaccase una zuppa cosi le farebbe fare l aereoplanino. Ps siamo al 75 piano..
    A parte gli scherzi, sai perche Bangkok e chamata la citta degli angeli ?..
     
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  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ricambio il saluto a Mr Wang
     

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