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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Il balzo della nuda proprietà
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<blockquote data-quote="RobertodaBangkok" data-source="post: 213329" data-attributes="member: 45033"><p>Carlo carissimo, ieri nonhopotuto risponderti poiche grazie allo stellone ho chiuso una vendita discreta, nulla di spaziale ma di quele che ti mettono a posto per un pochetto.</p><p>Ti ho scritto "NON ti spiego" poiche ritengo che tra colleghi questa parola suoni molto offensiva: sei un agente immobiliare come me, quindi semmai ad un collega si illustra un argomento..e nonsi "spiega". Detto questo vediamo come si puo procedere o meglio dire come procedo io con riferimento all Italia poi che qui e; una giungla diversa.</p><p> </p><p>Parti da una considerazione: ci sono citta' dove ogni 100 metri nella stessa Via la valutazione cambia..quindi occorre a priori che tu abbia ben chiaro quanto valga l appartamento da libero dimenticando per un momento il resto. Ti consiglio, quando si parla di nuda proprieta' di concentrarti esclusivamente su zone di un certo pregio. Perche ? Perche un aquisto corretto secondo lo spirito della nuda proprieta' e tipicamente quello compiuto da un genitore abenficio del figlio molto giovane..In questo caso io fortunato virgulto si trovera prima o poi n possesso di un immobile che mai si sarebbe potuto permettere acquistandolo libero. Nelle zone diciamo cosi popolari si spera che la gente riesca a comprerselo libero magari con un mutuo a 40 anni..( mamma mia) ...Se trovassi un acquirente interessato ad una nuda proprieta' in una zona popolare potrsti trovare me che agendo come compratore per conto di terzi ho un interesse prettamente speculativo e quindi ti farei impazzire chiedendoti persino la misurazione della pressione sanguigna dell usufruttuario in quanto e mio interesse che deceda il prima possibile. Sorrisi a parte credo che fin qui ci siamo, si ? Bene.</p><p> </p><p>Ora ti prego di considerare l eventualita che l immobile si trovi in una zona ( e ce ne sono) dove nn si vende MAI nulla e dove tutti vorrebbero acquistare. La mancanza totale di offerta potrebbe spostare l interesse verso una nuda proprieta in mancanza di altro. Assumi questo dato e mettilo da parte.</p><p> </p><p>Arriviamo a valutare l immobil da libero 100 euro e cominciamo a fare alcune considerazioni:</p><p> </p><p>a) Quanti usufruttuari ci sarebbero ?</p><p> </p><p>Concentriamoci su un usufruttuario singolo per il momento poiche purtroppo stiamo per arrivare ad un tema sgradevole..</p><p> </p><p>b) Eccosi al tema sgradevole: quanti anni ha il futuro usufruttuario e come sta ?</p><p> </p><p>Purtroppo l acquirente di una nuda proprieta' valuta la cifra da sendere in considerazione di quando prevede di venirne in pieno possesso. Ti h preannunciato che era sgradevole il tema..ma tan'te' suona chiaro che la casa di un 70 enne con 12 bypass ricoverato un giorno si e uno no in ospedale che fumi 300 sigarette al giorno e s faccia pure una bottiglietta di gin suonera molto piu appettibile rispetto a quella di un ex campione di boxe salutista e vegetariano.</p><p> </p><p>Stiamo parlando di speranza di vita quindi poniamo un 75 euro per il mezzo derelitto mentre pensiamo a 70 euto per il campione.</p><p> </p><p>Avremo ora un appartamento decurtato di un terzo del valore che pero ha due terribili difetti:</p><p> </p><p>1) non produce reddito. Avere ben chiaro quanto valga lo stesso appartamento occupato da un inquilino. prevedendo nel caso fosse necessario 8 anni di tempo per entarrne in pieno possesso. In questo caso avremo un reddito e una certa certezza dei tempi di "consegna" per usare un eufemismo.</p><p> </p><p>Se il valore dell occupato fosse similare alla nostra nuda proprieta quindi intorno al 75% del valore, scendiamo a 65 euro per il derelitto e a 60 euro per il pugile.</p><p> </p><p>2) ATTENZIONEPericolosissimo ( !!!!!) Il derelitto che tanto ci induceva a pensare che in 4 o cinque anni al massimo passasse a miglior vita, proprio qualche giorno prima dell ultimo viaggio affitta l appartamento alla sua badante con un contratto regolarisimo ma a cifra ridicola.</p><p> </p><p>Tenendo conto che in questo perioro ( tieni a mente quel dato di offerta NULLA che hai messo da parte poco fa..che poi ci torniamo) ci sono 2 cartelli per palazzo..la situazione si complica e ci fa passare a 60 euro per il derelitto e 55 per il pugile.</p><p> </p><p>Ecco diciamo che al 55% o 60% del valore reale di vendita diventa ragionevole pensare di poter investire una cifra per un lunghissimo periodo (..il pugile potrebbe arrivare benissimo a 90 e piu anni..pensa su po se Andreotti fosse il tuo usufruttuario...) come ti ricordo</p><p> </p><p>a) senza ricevere reddito</p><p>b) sobbarcandomi la manutenzione del palazzo che in 20 anni qualche sfiga avra' bene</p><p>c) correnfo il pericolo che l usufruttuario firmi un regolare contratto di affitto poco prima di morire..cosi avro la casa occupata per altri anni ancora..</p><p> </p><p>Ora torna un attimo a zone assolutamente esclusive dove non si trova nulla in vendita e che sono al top delle richieste..Vedi Carlo..qui potremo balzare per la stessa casa e per lo stesso usufruttuario persino all 80% del valore dalibero.</p><p> </p><p>Mi Vorrai compendere del perche visto tutte queste variabili diventa veramente complesso standarizzare i criteri. Io ti ho esposto le cose in modo generale poiche nello specifico e davvero difficile e caso per caso variano i parametri.</p><p>Spero di non averi dato l impressioni di cininita ma quando qui i oriente si fanno operazioni del genere, ..si parla di grossi investitori sia chiaro non del Sig Rossi... tieniti forte... un investigatore privato spulcia la vita, le attivita e la storia clinica dell usufruttuario onde fornire all AI che dovra scegliere cosa acquistare per il cliente rappresentato tutti i dati possibili. Pensa un po in che gungla siamo noi...e vi lamentate dell italia....</p><p> </p><p>Un abbraccione</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="RobertodaBangkok, post: 213329, member: 45033"] Carlo carissimo, ieri nonhopotuto risponderti poiche grazie allo stellone ho chiuso una vendita discreta, nulla di spaziale ma di quele che ti mettono a posto per un pochetto. Ti ho scritto "NON ti spiego" poiche ritengo che tra colleghi questa parola suoni molto offensiva: sei un agente immobiliare come me, quindi semmai ad un collega si illustra un argomento..e nonsi "spiega". Detto questo vediamo come si puo procedere o meglio dire come procedo io con riferimento all Italia poi che qui e; una giungla diversa. Parti da una considerazione: ci sono citta' dove ogni 100 metri nella stessa Via la valutazione cambia..quindi occorre a priori che tu abbia ben chiaro quanto valga l appartamento da libero dimenticando per un momento il resto. Ti consiglio, quando si parla di nuda proprieta' di concentrarti esclusivamente su zone di un certo pregio. Perche ? Perche un aquisto corretto secondo lo spirito della nuda proprieta' e tipicamente quello compiuto da un genitore abenficio del figlio molto giovane..In questo caso io fortunato virgulto si trovera prima o poi n possesso di un immobile che mai si sarebbe potuto permettere acquistandolo libero. Nelle zone diciamo cosi popolari si spera che la gente riesca a comprerselo libero magari con un mutuo a 40 anni..( mamma mia) ...Se trovassi un acquirente interessato ad una nuda proprieta' in una zona popolare potrsti trovare me che agendo come compratore per conto di terzi ho un interesse prettamente speculativo e quindi ti farei impazzire chiedendoti persino la misurazione della pressione sanguigna dell usufruttuario in quanto e mio interesse che deceda il prima possibile. Sorrisi a parte credo che fin qui ci siamo, si ? Bene. Ora ti prego di considerare l eventualita che l immobile si trovi in una zona ( e ce ne sono) dove nn si vende MAI nulla e dove tutti vorrebbero acquistare. La mancanza totale di offerta potrebbe spostare l interesse verso una nuda proprieta in mancanza di altro. Assumi questo dato e mettilo da parte. Arriviamo a valutare l immobil da libero 100 euro e cominciamo a fare alcune considerazioni: a) Quanti usufruttuari ci sarebbero ? Concentriamoci su un usufruttuario singolo per il momento poiche purtroppo stiamo per arrivare ad un tema sgradevole.. b) Eccosi al tema sgradevole: quanti anni ha il futuro usufruttuario e come sta ? Purtroppo l acquirente di una nuda proprieta' valuta la cifra da sendere in considerazione di quando prevede di venirne in pieno possesso. Ti h preannunciato che era sgradevole il tema..ma tan'te' suona chiaro che la casa di un 70 enne con 12 bypass ricoverato un giorno si e uno no in ospedale che fumi 300 sigarette al giorno e s faccia pure una bottiglietta di gin suonera molto piu appettibile rispetto a quella di un ex campione di boxe salutista e vegetariano. Stiamo parlando di speranza di vita quindi poniamo un 75 euro per il mezzo derelitto mentre pensiamo a 70 euto per il campione. Avremo ora un appartamento decurtato di un terzo del valore che pero ha due terribili difetti: 1) non produce reddito. Avere ben chiaro quanto valga lo stesso appartamento occupato da un inquilino. prevedendo nel caso fosse necessario 8 anni di tempo per entarrne in pieno possesso. In questo caso avremo un reddito e una certa certezza dei tempi di "consegna" per usare un eufemismo. Se il valore dell occupato fosse similare alla nostra nuda proprieta quindi intorno al 75% del valore, scendiamo a 65 euro per il derelitto e a 60 euro per il pugile. 2) ATTENZIONEPericolosissimo ( !!!!!) Il derelitto che tanto ci induceva a pensare che in 4 o cinque anni al massimo passasse a miglior vita, proprio qualche giorno prima dell ultimo viaggio affitta l appartamento alla sua badante con un contratto regolarisimo ma a cifra ridicola. Tenendo conto che in questo perioro ( tieni a mente quel dato di offerta NULLA che hai messo da parte poco fa..che poi ci torniamo) ci sono 2 cartelli per palazzo..la situazione si complica e ci fa passare a 60 euro per il derelitto e 55 per il pugile. Ecco diciamo che al 55% o 60% del valore reale di vendita diventa ragionevole pensare di poter investire una cifra per un lunghissimo periodo (..il pugile potrebbe arrivare benissimo a 90 e piu anni..pensa su po se Andreotti fosse il tuo usufruttuario...) come ti ricordo a) senza ricevere reddito b) sobbarcandomi la manutenzione del palazzo che in 20 anni qualche sfiga avra' bene c) correnfo il pericolo che l usufruttuario firmi un regolare contratto di affitto poco prima di morire..cosi avro la casa occupata per altri anni ancora.. Ora torna un attimo a zone assolutamente esclusive dove non si trova nulla in vendita e che sono al top delle richieste..Vedi Carlo..qui potremo balzare per la stessa casa e per lo stesso usufruttuario persino all 80% del valore dalibero. Mi Vorrai compendere del perche visto tutte queste variabili diventa veramente complesso standarizzare i criteri. Io ti ho esposto le cose in modo generale poiche nello specifico e davvero difficile e caso per caso variano i parametri. Spero di non averi dato l impressioni di cininita ma quando qui i oriente si fanno operazioni del genere, ..si parla di grossi investitori sia chiaro non del Sig Rossi... tieniti forte... un investigatore privato spulcia la vita, le attivita e la storia clinica dell usufruttuario onde fornire all AI che dovra scegliere cosa acquistare per il cliente rappresentato tutti i dati possibili. Pensa un po in che gungla siamo noi...e vi lamentate dell italia.... Un abbraccione [/QUOTE]
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