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L'Esperto Immobiliare Risponde
Catasto Edilizia Urbana Impianti e Certificazioni
Il certificato di abitabilità è obbligatorio per stipulare il rogito?
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Testo
<blockquote data-quote="ludovica83" data-source="post: 335009" data-attributes="member: 45256"><p style="text-align: left"></p><p>Non si parla + di "certificato di abitabilità" ma di "certificazione di agibilità".</p><p style="text-align: left"></p><p><strong>Quando?</strong></p><p>L'obbligo della consegna della certificazione di agibilità sorge al momento (3° dell’art. 1477 c.c.) della vendita definitiva.</p><p style="text-align: left"></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'"><span style="color: #555555"><strong><span style="font-size: 13px"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="color: #141414">E' obbligatorio? </span></span></span></strong></span></span></span></p><p>No, il requisito dell’agibilità, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento, è una circostanza lasciata all’autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità esenziale o meno dell’oggetto del contratto, purché l’immobile non sia abusivo.</p><p style="text-align: left"></p><p>Nel caso di immobili privi dell’agibilità legale, il notaio è tenuto ad informare la parti, consigliandole di inserire in atto apposite clausole per impegnare la parte venditrice a chiedere il rilascio del documento, ovvero per accollare all’acquirente l’onere di ottenerne il rilascio, oppure ancora per far prendere atto della carenza del documento esonerando l’alienante da responsabilità al riguardo.</p><p> </p><p><strong>E se non viene rilasciato in tempo?</strong></p><p>In assenza di esplicite previsioni contrattuali, l’obbligo di procurare l’ottenimento del certificato continua a gravare sull’alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l'agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di prescrizione decennale.</p><p> </p><p>Il notaio non può rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge.</p><p>Il notaio però non può consegnare un atto privo delle clausole riguardanti l'agibilità. </p><p>Da qui l’opportunità d’inserire, sia in un contratto preliminare sia in un contratto definitivo, clausole ad hoc per disciplinare le seguenti evenienze</p><p> </p><p><strong>Su chi grava il compito?</strong></p><p>L'onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, e dei suoi successori o aventi causa, entro quindici giorni “dall'ultimazione dei lavori di finitura”.</p><p> </p><p><em>Nel tuo specifico caso, fai anche modifiche alla piantina, aggiungi due muri...</em></p><p><em>fai una modifica della piantina (catasto...)... cambi il rapporto aero illuminante... </em></p><p><em>Quindi la tua piantina non corrisponderà + a quella per cui ha richiesto l'agibilità.</em></p><p style="text-align: left"><span style="font-size: 14px"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="color: #666666"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="font-size: 11px"><span style="color: #515151">Demolizione, costruzione o modifiche di parete non strutturale</span></span></span> </span></span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 14px"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="color: #666666"><a href="http://www.professioneimmobili.it/cil.php" target="_blank"><u><span style="color: #0099cc">CIL - Comunicazione Inizio Lavori</span></u></a></span></span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 14px"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="color: #666666"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="font-size: 11px"><span style="color: #515151">Demolizione, costruzione o modifiche di parete strutturale</span></span></span> </span></span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 14px"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="color: #666666"><a href="http://www.professioneimmobili.it/dia.htm" target="_blank"><u><span style="color: #0099cc"><span style="font-family: 'Arial'"><span style="font-size: 11px">SCIA - Segnalazione Certificata Inizio Attività</span></span></span></u></a></span></span></span></p> <p style="text-align: left"></p><p></p><p><strong>Come si richiede?</strong></p><p>La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico del Comune che provvederà ad inoltrarla al catasto, corredata dalla richiesta di accatastamento, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato; dalla dichiarazione di conformità dell'edificio rispetto al progetto approvato, nonché, di ciò che attiene alla prosciugatura delle mura ed alla salubrità dei locali, oltre che dalle certificazioni che attestano la conformità degli impianti istallati negli edifici adibiti ad uso civile, e i certificati di collaudo attinenti agli impianti stessi.</p><p style="text-align: left"></p> <p style="text-align: left"></p><p><strong>Tempistiche</strong></p><p>Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, previa un’eventuale ispezione dell'ufficio, è tenuto a verificare la completezza e la regolarità della documentazione prescritta, oltre alla sussistenza del certificato di collaudo di cui all'art. 53 del T.U. Edilizia; dopo di che, deve avvenire il rilascio.</p><p style="text-align: left"></p><p>Il termine di trenta giorni può essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, ed entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente al fine di richiedere documentazione integrativa, qualora risultasse mancante ai fini dell'istruttoria e non possa essere acquisita autonomamente. Dunque, da tale interruzione, il termine di trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.</p><p> </p><p><strong>Il silenzio assenso</strong></p><p>Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, si forma sulla questione il silenzio assenso, purché sia intervenuto il parere dell'Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione sia tutta quella necessaria, oltre che regolare.</p><p> </p><p><strong>Permesso illegittimo</strong></p><p>Al contrario, qualora venga accertata l'illegittimità del permesso di costruire, si determina l'invalidità dell'agibilità dell'immobile.</p><p> </p><p><em><span style="font-size: 10px">Fonti rielab.: <a href="http://www.altalex.com/index.php?idnot=19227" target="_blank">http://www.altalex.com/index.php?idnot=19227</a></span></em></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="ludovica83, post: 335009, member: 45256"] [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] Non si parla + di "certificato di abitabilità" ma di "certificazione di agibilità". [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [B]Quando?[/B] L'obbligo della consegna della certificazione di agibilità sorge al momento (3° dell’art. 1477 c.c.) della vendita definitiva. [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555][B][SIZE=13px][FONT=Verdana][COLOR=#141414]E' obbligatorio? [/COLOR][/FONT][/SIZE][/B][/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] No, il requisito dell’agibilità, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento, è una circostanza lasciata all’autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità esenziale o meno dell’oggetto del contratto, purché l’immobile non sia abusivo. [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] Nel caso di immobili privi dell’agibilità legale, il notaio è tenuto ad informare la parti, consigliandole di inserire in atto apposite clausole per impegnare la parte venditrice a chiedere il rilascio del documento, ovvero per accollare all’acquirente l’onere di ottenerne il rilascio, oppure ancora per far prendere atto della carenza del documento esonerando l’alienante da responsabilità al riguardo. [B]E se non viene rilasciato in tempo?[/B] In assenza di esplicite previsioni contrattuali, l’obbligo di procurare l’ottenimento del certificato continua a gravare sull’alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l'agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di prescrizione decennale. Il notaio non può rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge. Il notaio però non può consegnare un atto privo delle clausole riguardanti l'agibilità. Da qui l’opportunità d’inserire, sia in un contratto preliminare sia in un contratto definitivo, clausole ad hoc per disciplinare le seguenti evenienze [B]Su chi grava il compito?[/B] L'onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, e dei suoi successori o aventi causa, entro quindici giorni “dall'ultimazione dei lavori di finitura”. [I]Nel tuo specifico caso, fai anche modifiche alla piantina, aggiungi due muri...[/I] [I]fai una modifica della piantina (catasto...)... cambi il rapporto aero illuminante... Quindi la tua piantina non corrisponderà + a quella per cui ha richiesto l'agibilità.[/I] [LEFT][SIZE=14px][FONT=Arial][COLOR=#666666][FONT=Arial][SIZE=11px][COLOR=#515151]Demolizione, costruzione o modifiche di parete non strutturale[/COLOR][/SIZE][/FONT] [URL='http://www.professioneimmobili.it/cil.php'][U][COLOR=#0099cc]CIL - Comunicazione Inizio Lavori[/COLOR][/U][/URL] [FONT=Arial][SIZE=11px][COLOR=#515151]Demolizione, costruzione o modifiche di parete strutturale[/COLOR][/SIZE][/FONT] [URL='http://www.professioneimmobili.it/dia.htm'][U][COLOR=#0099cc][FONT=Arial][SIZE=11px]SCIA - Segnalazione Certificata Inizio Attività[/SIZE][/FONT][/COLOR][/U][/URL][/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [B]Come si richiede?[/B] La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico del Comune che provvederà ad inoltrarla al catasto, corredata dalla richiesta di accatastamento, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato; dalla dichiarazione di conformità dell'edificio rispetto al progetto approvato, nonché, di ciò che attiene alla prosciugatura delle mura ed alla salubrità dei locali, oltre che dalle certificazioni che attestano la conformità degli impianti istallati negli edifici adibiti ad uso civile, e i certificati di collaudo attinenti agli impianti stessi. [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [B]Tempistiche[/B] Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, previa un’eventuale ispezione dell'ufficio, è tenuto a verificare la completezza e la regolarità della documentazione prescritta, oltre alla sussistenza del certificato di collaudo di cui all'art. 53 del T.U. Edilizia; dopo di che, deve avvenire il rilascio. [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] Il termine di trenta giorni può essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, ed entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente al fine di richiedere documentazione integrativa, qualora risultasse mancante ai fini dell'istruttoria e non possa essere acquisita autonomamente. Dunque, da tale interruzione, il termine di trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta. [B]Il silenzio assenso[/B] Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, si forma sulla questione il silenzio assenso, purché sia intervenuto il parere dell'Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione sia tutta quella necessaria, oltre che regolare. [B]Permesso illegittimo[/B] Al contrario, qualora venga accertata l'illegittimità del permesso di costruire, si determina l'invalidità dell'agibilità dell'immobile. [I][SIZE=2]Fonti rielab.: [url]http://www.altalex.com/index.php?idnot=19227[/url][/SIZE][/I] [/QUOTE]
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