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Il conduttore riconsegna l'immobile smontando impiantistica
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 232167" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-family: 'Verdana'">Difficile poter dare una risposta esauriente e precisa senza esaminare le clausole contrattuali disciplinanti i lavori effettuati per la conservazione e/o il miglioramento dell’immobile in questione ed eventuali scritture integrative. </span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Restando la materia, in linea di principio, disciplinata dal solo codice civile, il regime di ripartizione delle modifiche all’immobile locato è liberamente derogabile dalle parti. Pertanto, si veda se nella redazione del contratto le norme dispositive siano pedissequamente riprodotte o se le parti non abbiano diversamente disposto. </span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Ora la domanda è: “<em>Il lavoro all'impianto elettrico e derivati non è da considerarsi quale intervento che il proprietario ha diritto di ritenere anche senza alcun indennizzo?</em>”. </span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Il codice civile distingue due categorie di interventi: le “migliorie” e le “addizioni”. Le migliorie sono generalmente definite come quelle innovazioni che hanno la caratteristica di rappresentare un accrescimento qualitativo della cosa, diversamente dalle addizioni, che invece rappresentano un incremento quantitativo. La sostituzione dell’impianto elettrico e idrico con uno più efficiente è una miglioria, così come la sostituzione<em> "della porta di entrata con una migliore". </em>L’art. 1592 cod. civ. stabilisce che il conduttore deve sopportare la spesa delle migliorie, senza possibilità di vedersi rimborsato. La norma in esame prevede, però, al comma 1, un’eccezione, allorquando il locatore abbia prestato il proprio consenso, chiaro ed inequivoco, alle migliorie fatte dal conduttore. Anche in tal caso, tuttavia, non si prevede il rimborso totale della spesa occorsa ma un’indennità nei limiti della minor somma<em> “tra l’importo della spesa </em>[fatta a suo tempo dall’inquilino] <em>e il valore del risultato utile al tempo della consegna</em> [generalmente inferiore per via del deprezzamento in conseguenza dell’uso], in sostanza tra speso e migliorato. L’onere della prova circa la dazione del consenso grava comunque sul conduttore.</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Dubbio è, invece, se il locatore possa pretendere la rimozione dei miglioramenti al termine del rapporto. La dottrina pare orientata nel senso che, al di fuori dei casi in cui il contratto contenga una speciale disciplina al riguardo, il conduttore non sia tenuto a rimuovere i miglioramenti apportati. Di opposto avviso la giurisprudenza, che recentemente ha ritenuto di dover applicare il principio contrario, in base al quale il locatore può sempre rifiutare di prendere in consegna l’immobile che non sia stato riportato nello stato originario, anche qualora allo stesso siano state apportate semplici migliorie (Cass. n°7992/2009).</span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 232167, member: 31598"] [FONT=Verdana]Difficile poter dare una risposta esauriente e precisa senza esaminare le clausole contrattuali disciplinanti i lavori effettuati per la conservazione e/o il miglioramento dell’immobile in questione ed eventuali scritture integrative. [/FONT] [FONT=Verdana]Restando la materia, in linea di principio, disciplinata dal solo codice civile, il regime di ripartizione delle modifiche all’immobile locato è liberamente derogabile dalle parti. Pertanto, si veda se nella redazione del contratto le norme dispositive siano pedissequamente riprodotte o se le parti non abbiano diversamente disposto. [/FONT] [FONT=Verdana]Ora la domanda è: “[I]Il lavoro all'impianto elettrico e derivati non è da considerarsi quale intervento che il proprietario ha diritto di ritenere anche senza alcun indennizzo?[/I]”. [/FONT] [FONT=Verdana]Il codice civile distingue due categorie di interventi: le “migliorie” e le “addizioni”. Le migliorie sono generalmente definite come quelle innovazioni che hanno la caratteristica di rappresentare un accrescimento qualitativo della cosa, diversamente dalle addizioni, che invece rappresentano un incremento quantitativo. La sostituzione dell’impianto elettrico e idrico con uno più efficiente è una miglioria, così come la sostituzione[I] "della porta di entrata con una migliore". [/I]L’art. 1592 cod. civ. stabilisce che il conduttore deve sopportare la spesa delle migliorie, senza possibilità di vedersi rimborsato. La norma in esame prevede, però, al comma 1, un’eccezione, allorquando il locatore abbia prestato il proprio consenso, chiaro ed inequivoco, alle migliorie fatte dal conduttore. Anche in tal caso, tuttavia, non si prevede il rimborso totale della spesa occorsa ma un’indennità nei limiti della minor somma[I] “tra l’importo della spesa [/I][fatta a suo tempo dall’inquilino] [I]e il valore del risultato utile al tempo della consegna[/I] [generalmente inferiore per via del deprezzamento in conseguenza dell’uso], in sostanza tra speso e migliorato. L’onere della prova circa la dazione del consenso grava comunque sul conduttore.[/FONT] [FONT=Verdana]Dubbio è, invece, se il locatore possa pretendere la rimozione dei miglioramenti al termine del rapporto. La dottrina pare orientata nel senso che, al di fuori dei casi in cui il contratto contenga una speciale disciplina al riguardo, il conduttore non sia tenuto a rimuovere i miglioramenti apportati. Di opposto avviso la giurisprudenza, che recentemente ha ritenuto di dover applicare il principio contrario, in base al quale il locatore può sempre rifiutare di prendere in consegna l’immobile che non sia stato riportato nello stato originario, anche qualora allo stesso siano state apportate semplici migliorie (Cass. n°7992/2009).[/FONT] [/QUOTE]
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