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L'Esperto Immobiliare Risponde
Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti
Immobile con mutuo non frazionato all'atto del rogito, e' lecito?
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Testo
<blockquote data-quote="P Contrucci" data-source="post: 353136" data-attributes="member: 44950"><p>Grazie Rosa, Kurt,</p><p></p><p>Ricordo che baricentro della causa si e' spostato sul fatto che i tempi lunghi avevano fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra. (il mio legale ha depositato una memoria su questo )</p><p></p><p>La posizione della Venditrice e’ quella di utilizzare la modifica della domanda da noi operata in corso di causa al fine di dimostrare il mio intento in “mala fede” di introdurre il presente giudizio in via strumentale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. per poi variare la domanda e recuperare non solo l'importo di cui alla caparra, ma il doppio della stessa. Ciò in quanto, io non sarei in grado di ottemperare agli impegni di pagamento assunti con la stipula del preliminare. Comunque in base a quello che abbiamo depositato , mi pare di aver capito che non ci siano orientamenti contrari applicabili al caso di specie ( ho visto <a href="http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/civile/civile/sentenzeDelGiorno/2013/06/frazionamento-del-mutuo-lipoteca-deve-garantire-la-quota-del-richiedente.html" target="_blank">Cass. n. 21838/2010</a>, <a href="http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/SoleOnLine5/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme%20e%20Tributi/2012/03/guida-comprare-casa/Cassazione_553_2009.pdf" target="_blank">Cass. n. 553/2009</a>); e la non applicabilità della disciplina del recesso sussiste solo qualora venga meno il presupposto su cui si fonda il recesso stesso, ossia il contratto dichiarato risolto (<a href="http://www.previdenza-professionisti.it/idarticolo=607" target="_blank">Cass. n. 9040/2006</a>) quindi dalla nostra parte c’e’ che la modifica della domanda in corso di causa va proprio a tutela di prevenire una dichiarazione di risoluzione senza la possibilità concessa alla parte non inadempiente di poter chiedere il recesso.</p><p></p><p></p><p>Per questi motivi, quelle della Venditrice sono semplici illazioni non provate e in ogni caso, mi pare di capire che la disciplina della caparra confirmatoria e del recesso è ben solida nell’affermare la nostra possibilità di scelta, precludendo solo il percorso inverso, ovvero la mutazione della domanda da recesso ad adempimento/risoluzione. </p><p></p><p>E su questo punto la Venditrice non e' di avviso contrario e non ha sollevato alcuna eccezione procedurale e di merito. </p><p> </p><p>Le ultimissime vicende sono queste: nel frattempo l'immobile ha perso circa il 30% del suo valore (riferito all'atto di rogito ) , guardacaso questa perdita di valore corrisponde all'incirca alla caparra che ho versato.</p><p></p><p>I nostri legali ( mio e della venditrice ) hanno valutato l'alternativa di chiudere la causa per via amichevole e venirci incontro sul prezzo dell'immobile. Al giorno del rogito era X oggi il prezzo e' X-30% ; il mio legale dice che potrebbe essere un'idea quella di dividere questa perdita di valore in parti uguali, e procedere con l'acquisto. </p><p>L'alternativa e' quella di andare avanti con la causa, che potrei vincere o perdere, se la spunto, ricevero' il doppio della caparra, se perdo, la Venditrice si tiene la caparra. </p><p>Sono combattuto... dalle carte credo che la causa propenda piu' dalla mia parte, il mio legale mi ha detto che molto dipende anche dal Giudice in persona, cosa che trovo abbastanza raccapricciante, dal momento che se il codice civile e' uno, perche' diversi giudici dovrebbero applicare la legge in maniera diversa? </p><p></p><p>Se decidessi di mettermi daccordo con la Venditrice, mi seccherebbe andare a pagare un immobile ad un prezzo maggiore di quello di mercato.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="P Contrucci, post: 353136, member: 44950"] Grazie Rosa, Kurt, Ricordo che baricentro della causa si e' spostato sul fatto che i tempi lunghi avevano fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra. (il mio legale ha depositato una memoria su questo ) La posizione della Venditrice e’ quella di utilizzare la modifica della domanda da noi operata in corso di causa al fine di dimostrare il mio intento in “mala fede” di introdurre il presente giudizio in via strumentale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. per poi variare la domanda e recuperare non solo l'importo di cui alla caparra, ma il doppio della stessa. Ciò in quanto, io non sarei in grado di ottemperare agli impegni di pagamento assunti con la stipula del preliminare. Comunque in base a quello che abbiamo depositato , mi pare di aver capito che non ci siano orientamenti contrari applicabili al caso di specie ( ho visto [URL='http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/civile/civile/sentenzeDelGiorno/2013/06/frazionamento-del-mutuo-lipoteca-deve-garantire-la-quota-del-richiedente.html']Cass. n. 21838/2010[/URL], [URL='http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/SoleOnLine5/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme%20e%20Tributi/2012/03/guida-comprare-casa/Cassazione_553_2009.pdf']Cass. n. 553/2009[/URL]); e la non applicabilità della disciplina del recesso sussiste solo qualora venga meno il presupposto su cui si fonda il recesso stesso, ossia il contratto dichiarato risolto ([URL='http://www.previdenza-professionisti.it/idarticolo=607']Cass. n. 9040/2006[/URL]) quindi dalla nostra parte c’e’ che la modifica della domanda in corso di causa va proprio a tutela di prevenire una dichiarazione di risoluzione senza la possibilità concessa alla parte non inadempiente di poter chiedere il recesso. Per questi motivi, quelle della Venditrice sono semplici illazioni non provate e in ogni caso, mi pare di capire che la disciplina della caparra confirmatoria e del recesso è ben solida nell’affermare la nostra possibilità di scelta, precludendo solo il percorso inverso, ovvero la mutazione della domanda da recesso ad adempimento/risoluzione. E su questo punto la Venditrice non e' di avviso contrario e non ha sollevato alcuna eccezione procedurale e di merito. Le ultimissime vicende sono queste: nel frattempo l'immobile ha perso circa il 30% del suo valore (riferito all'atto di rogito ) , guardacaso questa perdita di valore corrisponde all'incirca alla caparra che ho versato. I nostri legali ( mio e della venditrice ) hanno valutato l'alternativa di chiudere la causa per via amichevole e venirci incontro sul prezzo dell'immobile. Al giorno del rogito era X oggi il prezzo e' X-30% ; il mio legale dice che potrebbe essere un'idea quella di dividere questa perdita di valore in parti uguali, e procedere con l'acquisto. L'alternativa e' quella di andare avanti con la causa, che potrei vincere o perdere, se la spunto, ricevero' il doppio della caparra, se perdo, la Venditrice si tiene la caparra. Sono combattuto... dalle carte credo che la causa propenda piu' dalla mia parte, il mio legale mi ha detto che molto dipende anche dal Giudice in persona, cosa che trovo abbastanza raccapricciante, dal momento che se il codice civile e' uno, perche' diversi giudici dovrebbero applicare la legge in maniera diversa? Se decidessi di mettermi daccordo con la Venditrice, mi seccherebbe andare a pagare un immobile ad un prezzo maggiore di quello di mercato. [/QUOTE]
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