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  1. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, volevo sapere un parere sulla mia situazione:

    è da qualche mese che ho citato a giudizio il costruttore con il quale ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile per il seguente motivo...

    In tale preliminare sono previste le seguenti modalità di pagamento:

    1) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
    2) integralmente a mezzo di assegni circolari
    3) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
    4) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore

    Avevo già versato un quarto del prezzo totale della casa, a titolo di caparra.
    E per il restante pagamento, tramite avvocato ho comunicato al costruttore di voler avvalermi del punto 3) che come mi ha spiegato il legale, impegna la ditta ad accendere il mutuo.

    La ditta costruttrice non è d'accordo sulla mia richiesta: secondo lei non le spetta la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (come hanno scritto loro stessi nel punto 3)
    secondo loro e’ sottointeso che l’accollo necessiterebbe dell’adesione del terzo creditore. (banca)

    ... pero' questa "sottointesa" non e' scritta nel preliminare.

    All'atto del rogito non mi hanno fatto avvelere del punto 3) , quindi ho chiesto di riavere indietro la caparra versata ma la ditta ha risposto no.

    Quindi e’ partita la citazione.

    Dopo circa un anno e mezzo di lungaggini e udienze, e' scaturita la volonta' della ditta costruttrice di concludere la vendita solo con l'adesione della Banca all'accollo con effetti liberatori. Da parte mia, i tempi lunghi hanno fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra.

    ---> Il punto fondamentale e' che durante una delle udienze, un giudice ha fatto presente alla costruttrice quanto segue: se voi (ditta costruttrice) non avevate ancora frazionato alla data del rogito , come fa una banca ad erogare un mutuo sulla frazione di un'immobile dove c'è iscritta l'ipoteca totale per l'intero complesso?
    ... ho cercato un po di informazioni in materia ma non ho trovato nulla...esiste una legge di diritto bancario che dichiara quanto sopra? ovvero che una ditta costruttrice non puo' dar seguito ad un rogito se non hanno prima frazionato l'immobile?

    ... nel frattempo la ditta costruttrice e' riuscita a vendere l'immobile dal momento che avevo mutato la domanda e avevo rinunciato alla richiesta del trasferimento dell'immobile optando per la richesta della caparra.
    Mi pare che la costruttrice ci abbia solo guadagnato, si e' intascata la mia caparra e ha venduto l'immobile... per quanto mi riguarda vorrei riavere i miei quattrini indietro, non sono interessato a specularci (doppio della caparra prevista per legge) ma mi pare giusto che mi ridiano indietro almeno quello che ho sborsato fin'ora.

    In generale, cosa ne pensate di questa situazione?

    Grazie e un saluto!
     
  2. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il quesito è effettivamente complesso,ad oggi non ho ancora trovato risposta. Grazie comunque!
     
  3. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    No, posso dirti che non esiste una legge bancaria come quella da te cercata in quanto esula dalla materia bancaria. Un rogito può avvenire anche in proprietà indivisa, quindi è possibile rogitare un immobile anche se non frazionato o con pattuizioni di futuro frazionamento.

    Per quanto riguarda l'ipoteca a garanzia del mutuo questa segue l'immobile, quindi se l'immobile non è frazionato anche l'ipoteca non può esserlo (quello che viene indicato come mutuo in realtà è la garanzia).

    La domanda del Giudice voleva chiarire che il costruttore si era impegnato in una condizione impossibile causa normativa e volontà.

    Con la richiesta di risoluzione contrattuale hai liberato la controparte da da ogni pretesa sull'immobile, quindi ha potuto vendere.

    Rimane l'ultimo passaggio. Quando scrivi che hai chiesto il doppio della caparra lo interpreto come se tu dicessi che il tuo avvocato ha chiesto il risarcimento pari al doppio della caparra in ragione di inadempienza contrattuale del venditore.
    Come sai il Giudice risponde, mediante sentenza, alle specifiche domande delle parti, per sapere se otterrai il risarcimento dovrai attendere la sua decisione.
     
  4. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille Kurt, ma come ti risulta che una costruttrice puo' dar seguito al rogito anche se non hanno prima frazionato? Legge o precedenti?
     
  5. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' il codice civile. Una parte può condividere con un'altra una proprietà, ovvero vendere solo una quota della sua proprietà (art.1.100 cod.civ.) e in questa ipotesi la comunione si definisce volontaria perché è frutto di volontà esplicita delle parti.
    Cioè se sono proprietario di un immobile posso vendere una quota di esso a un terzo che in ragione di questo diviene comproprietario per la quota definita in atto.

    Le quote dei comproprietari si presumono paritetiche (art. 1.101 cod.civ.) se l'atto non specifica diversamente.

    Nell'atto in cui il terzo viene immesso nella proprietà si può già prevedere i patti che regoleranno il futuro scioglimento della cosa comune, comunemente detto divisione.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Qui stiamo parlando di un immobile in costruzione dove si ha diritto al pacchetto tutele legge 122/2005 dove vi é un articolo che recita proprio l'obbligo all'adempimento di suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca o eventuale pignoramento. Il notaio non può rogitare senza questo atto. Quindi comunque il nostro amico avesse proceduto c'era l'obbligo del frazionamento del mutuo e quindi dell'ipoteca.

    Kurt scusa ma mutuo sembra di stia andando fuori strada. Io credo che il problema principale sia venuto fuori davanti al giudice ovvero il costruttore chiedeva la liberatoria che le banche tendono a non dare in caso di accollo. Perché e vero che si é portati a credere che con l'accollo ci si libera dall'ipoteca di fatto non é portati vero. Vero che a garanzia del mutuo c'era l'ipoteca sull'immobile che segue la proprietà di quest'ultimo quindi l'acquirente ha sempre interesse a pagare per non perdere la casa però bisogna tenere presente che per la banca é molto più semplice chiedere il pagamento al debitore originario dato che é la legge che glielo consente anziché iniziare subito la procedura lunga e costosa per l'espropriazione dell'immobile.

    Altro aspetto che leggo é nelle modalità di pagamento. Per poter usufruire dell'accollo c'é una procedura da rispettare prima dell'atto di frazionamento gli accollo devono essere deliberati dalla banca é i tempi sono i tempi di una delibera che vanno dai 30 ai 40 giorni. Non é sufficiente passare il nominativo alla banca mi spiego? Forse un po di anni fa ma oggi no c'e comunque il merito creditizio la banca deve valutare il subentrante e da qui non si scappa. Quindi avevi un tempo prima della data del rogito di decidere la strada da prendere e questo tempo non doveva essere di una settimana prima ma almeno tre mesi prima. Quindi prima delibera degli accolli poi presentazione del piano di frazionamento che include le delibere degli accolli.

    Scusate ci sono un po di errori .... Dita grandi piccola tastiera .....

    Non é la legge di diritto bancario che devi cercare ma la legge del pacchetto tutele per gli acquirenti di immobili da costruire legge 122/2005 assicurazione indennitaria frazionamento del mutuo revocatoria fallimentare.
    Sicuro che aveva acceso un mutuo fondiario e non un semplice finanziamento all'impresa? Perché la cosa cambia. Ultimo finanziamento non è soggetto all'obbligo di frazionamento anche se garantito da ipoteca.
     
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  7. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Rosa, Kurt. Sulla questione accollo mutuo / effetto non liberatorio / non cesessaria adesione del creditore: da quello che ho capito, per convenzione/consuetudine l'accollo non ha effetti liberatori nei confronti del debitore (costruttrice) , e non serve l'adesione del creditore (banca) a meno che questo non sia stato espressamente scritto nel preliminare, cosa che non era scritta nel mio preliminare.

    Ho trovato a proposito l'art 1273:

    Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore [1411] . L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo . In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito , e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta [1413] .

    Se ho capito bene dice che c'e' la possibilita' che la banca aderisca , con conseguente liberazione del debitore, ma questo solo se questo e' scritto nella stipulazione ( nostro preliminare ) che e' esattamente la mia linea nella citazione.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vedi non dipende da te ma dall'istituto bancario difficilmente lo accordano. E se il corruttore lo sapeva non avrebbe dovuto obbligarsi a darti la possibilità dell'accollo. Il primo punto é che lui era obbligato a fare il frazionamento in base alla legge 122/2005 invece si é presentato al rogito senza. Di fatto non potevate rogitare non tanto per il diniego dell'accollo ma perché mancava l'atto di frazionamento. Lui con il frazionamento avrebbe dovuto liberare con l'assenso alla cancellazione l'importo gravante.
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa gli errori ma scrivo con il cellulare.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Domanda quando hai comunicato che avresti optato per l'accollo.
     
  11. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille Rosa, no problems per gli errori, si capisce tutto :)
    Allora.... come ho scritto nel mio post iniziale, nel preliminare erano previste le seguenti modalità di pagamento, esattamente cosi' articolate:

    (a) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
    (b) integralmente a mezzo di assegni circolari
    (c) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
    (d) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore
    ( il preliminare e' stato registrato a febbraio 2010)

    in autunno 2011, non avendo ancora ricevuto notizie sulla data del rogito, ho chiesto tramite il mio avvocato x quando fosse previsto il rogito e comunicavo altresi' che mi avvalevo del punto (c) di cui sopra. Avevo gia' versato circa un terzo della somma totale tramite assegni circolari, quanto alla somma restante, l'avrei versata mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata acceso dalla venditrice (c). Mi hanno convocato per il rogito a dicembre 2011 che e' risultato in un nulla di fatto perche' la venditrice non era daccordo sulla modalita' di pagamento (c) : dicendo che non spettava a loro la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (cosa pero' scritta nel punto c)
    dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore. (banca) (...ma questa "sottointesa" non era scritta nel preliminare..)

    Da quello che ho letto, l'accollo non ha effetti liberatori nei confronti del debitore (costruttrice) , e non serve l'adesione del creditore (banca) a meno che questo non sia stato espressamente scritto nel preliminare, (...ma non era scritto...)
    ---> L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]

    (di nuovo.. questa condizione non era espressa nel preliminare! )

    In piu' la venditrice si era presentata al rogito senza l'atto di frazionamento....

    .. in autunno 2011 comunicavo che avrei optato per l'accollo... (pero' la venditrice ha fatto il frazionamento nella primavera del 2012...)
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Eccolo non era pronto per il frazionamento ed ha girato la frittata. Punta sulla legge che ti ho accennato non poteva rogitare senza il frazionamento per legge.
     
    A Ponz e panetto piace questo messaggio.
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma il notaio???
     
    A panetto piace questo elemento.
  14. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie! terro' conto :) Il notaio si e' limitato a ripetere che non spettava alla venditrice la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore , (banca).... ma l'art 1273 di cui sopra mi pare reciti diversamente...
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non era responsabilità sua se non aveva sottoscritto l'accordo. Avendo stabilito questa possibilità nel preliminare si é obbligato. Ma comunque non poteva rogitare senza aver fatto il frazionamento non solo con l'accollo .....
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un'altra cosa il frazionamento é un atto obbligatorio per il tuo caso per tutelati dal rischio che nel caso il costruttore non paghi la rata tu ne dovresti rispondere nei limiti della tua quota e non in solido con il costruttore mi spiego? Senza frazionamento in caso di insolvenza si ciinvolgerebbero indistintamente tutti i proprietari. Quello che non mi é chiaro é che il notaio non abbia sottolineato e dato il giusto peso il giorno del rogito non eri tu l'inadempiente ma il costruttore. Perché siete arrivati davanti al notaio e il notaio ha parlato di adesione .... Senza il frazionamento che é un atto notarile ... Un atto che viene stipulato dal notaio dopo la delibera della banca un atto che viene annotato nei registri in conservatoria. É per questo che io penso tu abbia ragione. É vero che l'accollo non é automatico ma tecnicamente non si poteva procedere. Hai valutato con la banca questa possibilità? Voglio dire hai valutato a che condizioni ti saresti accollato il mutuo?
     
  17. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Rosa
    seppure sia d'accordo in linea di massima la nota era chiara. La vicenda era dinnanzi al Giudice, quindi a persona che risponde a domanda (come sai nel nostro Ordinamento l'attore domanda, il convenuto resiste e il Giudice risponde alla domanda non potendo - in ambito civile - motu proprio dare una risposta su una domanda non avanzata.
    In linea generale l'Avvocato di Contrucci ha fatto una richiesta optando poi per l'alternativa. Il Giudice non poteva applicare la normativa citata se non era stata inserita nella domanda (senza carte si lavora per ipotesi).
    Di fronte a questo (assenza di richiesta di tutela ex 122/2005) non ritengo si possa invocare, sia per le conclusioni citate nei post dalle parti (tant'è che il costruttore oggi ha venduto) .

    Inoltre a mio parere (ma sempre basandomi su quanto postato) la L. 122/2005 poteva essere non applicabile perché l'immobile poteva non rientrare tra quelli di cui al presupposto oggettivo, cioè doveva trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire”
    ma che dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (Notariato).
    Inoltre il fatto che non fosse frazionato pone il dubbio su cosa stava acquistando il Contrucci, di certo non un appartamento ma (forse) una quota indistinta di un immobile. Questo spiegherebbe perché il notaio ha agito in tal modo e il suo legale non ha citato la summenzionata norma.

    A maggior supporto manca qualsiasi riferimento alla concessione di fidejussione obbligatoria nel caso di immobili da costruire, obbligo che cessa quando l'immobile versa in uno stato tale da consentire la richiesta del certificato di agibilità (vedi art. 6)

    Torno a ripetere, le mie sono interpretazioni di atti che sono avvenuti, quindi evito per principio di affermare cosa avrei fatto (o meno) ma cerco solo di fornire un senso a quanto postato.
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Kurt io sono partita in quarta perché per me era scontato parlando di costruttore e da come sono avvenuti i fatti.Certo é strano anche che come modalità di pagamento si parla di accollo e non si applicano le procedure un costruttore si impegna a fare un accollo e si presentano al rogito quasi con fosse una cosa automatica e che il punto della causa sia fondato su questo mutuo non frazionato. Infatti il giudice dice come poteva aprire un altro mutuo senza che sia stato fatto il frazionamento. Che non rientri nella legge può essere ma comunque il mutuo deve essere frazionato. Ho venduto immobili anche prima del 2005 ed il frazionamento dall'impresa é sempre stato fatto addirittura mettevamo un articolo nel preliminare a tutela per le eventuali lungaggini che si potevano incontrare con la banca quindi poteva slittare la data del rogito. Così come mi é capitato di vedere rogiti con la prelazione al costruttore in caso di vendita perché si optava per l'accollo per il pericolo che l'acquirente non onorasse il mutuo accollato e le banche lo sappiamo non rilasciano la liberatoria. Ora spero che il nostro amico legga i nostri post e ci dica qualcosa di più.
     
  19. P Contrucci

    P Contrucci Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rosa, Kurt, aggiungo altri dettagli: si nella citazione avevamo incluso la tutela ex 122/2005: abbiamo scritto che la venditrice non aveva mai consegnato la fideiussione prevista (122/2005) circostanza questa sulla quale abbiamo chiesto di modificare la domanda ai sensi dell’art. 183 c.p.c.,

    gli immobili erano in fase di costruzione, dal 2005, ( tutt'oggi ancora stanno rifinendo la struttura, un po di cantieri ancora aperti) alcuni appartamenti erano pronti, altri no, cmq il mio in particolare era pronto ed agibile.

    Quindi credo che il mancato frazionamento sia la cosa piu' grave, e poi c'e' la mancata fideiussione, il mio avvocato mi ha spiegato che incide di + il discorso del frazionamento...
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Grazie contrucci . Ma era pronto per rogitare? C'era la fine lavori? Il notaio era del costruttore? Mi ha stupito che abbia detto quella cosa a proposito dell'accollo non é da notaio.
     

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