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L'Esperto Immobiliare Risponde
Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti
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<blockquote data-quote="gianluca78" data-source="post: 145394" data-attributes="member: 34920"><p>gcaval forse mi sono spiegato male io. Credimi conosco la differenza tra rogito e proposta. </p><p></p><p>Ti faccio un esempio concreto: vedo una casa che mi piace, (costa 300.000 euro) l'agente mi dice di firmare un proposta per bloccarla. Sono bravo, attento e precisino e anche l'agente lo è. </p><p></p><p>Facciamo la proposta in cui metto varie clausole ma ne dimentico una (può succedere no? Soprattutto in una fase preliminare dove ancora non c'è il notaio).</p><p></p><p>Nello specifico mi dimentico di mettere una clausola che dica che se c'è l'amianto in casa la proposta decade (è un esempio, eh? Non è che mi sia successo veramente). </p><p></p><p>Ora sono bravo e precisino ma un po' sfigato: la casa è zeppa d'amianto peggio di una tuta dei pompieri.</p><p></p><p>Io alla proposta ho pagato solo 5.000 euro, non di più. Quindi come tu mi suggerisci mi sento tranquillo: non ho mica fatto il rogito. Vado dal mio bel compratore e gli dico: guarda mi dispiace ma casa tua è piena di piccole fibrine che mi faranno venire il cancro e non la voglio più. Tieniti i 5000 e scusa il disturbo.</p><p></p><p>A questo punto il compratore (che è precisino pure lui) va da un giudice e gli dice che io ho firmato una proposta che a tutti gli effetti è un preliminare e che casa sua secondo lui io la devo proprio comprare. </p><p></p><p>Il giudice disoettoso guarda l'atto e dice: beh sì in effetti questo è un preliminare di vendita, mi chiama e mi impone di comprare la casa di amianto. A quel punto io devo dare i restanti 295000 euro (volente o nolente) per una casa dove sicuro mi beccherò l'asbestosi.</p><p></p><p>Capito qual è il rischio di cui parlo? Ovviamente parlo di rischio (probabilità*gravità che un evento spiacevole accada) non di cosa sicura e certa: solo di rischio. Magari va tutto bene e il 99,9% delle volte è così.</p><p></p><p>Mi spiego ? La proposta che diventa preliminare è un rischio, c'è poco da fare. </p><p>Mi si dirà che anche il preliminare è un rischio. Vero ma è un rischio più basso perchè c'è di mezzo un notaio (almeno io ce lo metterei e gli farei fare l'atto pubblico così lo posso citare per danni) e hai avuto tempo per fare i controlli.</p><p></p><p>La proposta che non diventa preliminare è un accrocco privo di senso e molto ambiguo.</p><p></p><p>Eppure un documento simile serve e ha una sua utilità. </p><p></p><p>Un documento che ti dica ci impegnamo a trattare non a comprare, quindi fai i controlli chiama il notaio fagli fare l'atto pubblico (un po' ci vuole) e arriviamo al preliminare col notaio. Tranquillo non stai buttando i soldi perchè c'è un vincolo a trattare. Se poi salta tutto ti prendi un 5.000 euro per il lavoro inutile.</p><p></p><p>Mi spiego ?</p><p></p><p>Però questo documento non è una PdA, perchè in un caso la PdA è finta in realtà stai firmando il compromesso, nell'altro è un documnto ambiguo la cui valenza è incerta. Per questo volevo sapere se qualche AI usa altri strumenti e come li struttura perchè anch'io li vorrei utilizzare.</p><p></p><p>Perchè chiamare "Proposta di Acquisto" un "Intenzione di Acquisto". Se ti faccio una proposta e tu l'accetti io poi devo portarla a compimento (a meno di vizi di forma che sono quelli su cui si annullano parecchie proposte) un intenzione è un fine al quale il mio animo si volge e di cui io ti rendo edotto. Tu non puoi accettare la mia intenzione puoi solo prenderne atto e io posso cambiarla.</p><p></p><p>Quindi di fatto oggi per fare quello che si potrebbe fare con una lettera di intenti lo si fa con una proposta scritta male in modo che non diventi preliminare e che non sia quindi vincolante. Cioè si parte già col piede sbagliato.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="gianluca78, post: 145394, member: 34920"] gcaval forse mi sono spiegato male io. Credimi conosco la differenza tra rogito e proposta. Ti faccio un esempio concreto: vedo una casa che mi piace, (costa 300.000 euro) l'agente mi dice di firmare un proposta per bloccarla. Sono bravo, attento e precisino e anche l'agente lo è. Facciamo la proposta in cui metto varie clausole ma ne dimentico una (può succedere no? Soprattutto in una fase preliminare dove ancora non c'è il notaio). Nello specifico mi dimentico di mettere una clausola che dica che se c'è l'amianto in casa la proposta decade (è un esempio, eh? Non è che mi sia successo veramente). Ora sono bravo e precisino ma un po' sfigato: la casa è zeppa d'amianto peggio di una tuta dei pompieri. Io alla proposta ho pagato solo 5.000 euro, non di più. Quindi come tu mi suggerisci mi sento tranquillo: non ho mica fatto il rogito. Vado dal mio bel compratore e gli dico: guarda mi dispiace ma casa tua è piena di piccole fibrine che mi faranno venire il cancro e non la voglio più. Tieniti i 5000 e scusa il disturbo. A questo punto il compratore (che è precisino pure lui) va da un giudice e gli dice che io ho firmato una proposta che a tutti gli effetti è un preliminare e che casa sua secondo lui io la devo proprio comprare. Il giudice disoettoso guarda l'atto e dice: beh sì in effetti questo è un preliminare di vendita, mi chiama e mi impone di comprare la casa di amianto. A quel punto io devo dare i restanti 295000 euro (volente o nolente) per una casa dove sicuro mi beccherò l'asbestosi. Capito qual è il rischio di cui parlo? Ovviamente parlo di rischio (probabilità*gravità che un evento spiacevole accada) non di cosa sicura e certa: solo di rischio. Magari va tutto bene e il 99,9% delle volte è così. Mi spiego ? La proposta che diventa preliminare è un rischio, c'è poco da fare. Mi si dirà che anche il preliminare è un rischio. Vero ma è un rischio più basso perchè c'è di mezzo un notaio (almeno io ce lo metterei e gli farei fare l'atto pubblico così lo posso citare per danni) e hai avuto tempo per fare i controlli. La proposta che non diventa preliminare è un accrocco privo di senso e molto ambiguo. Eppure un documento simile serve e ha una sua utilità. Un documento che ti dica ci impegnamo a trattare non a comprare, quindi fai i controlli chiama il notaio fagli fare l'atto pubblico (un po' ci vuole) e arriviamo al preliminare col notaio. Tranquillo non stai buttando i soldi perchè c'è un vincolo a trattare. Se poi salta tutto ti prendi un 5.000 euro per il lavoro inutile. Mi spiego ? Però questo documento non è una PdA, perchè in un caso la PdA è finta in realtà stai firmando il compromesso, nell'altro è un documnto ambiguo la cui valenza è incerta. Per questo volevo sapere se qualche AI usa altri strumenti e come li struttura perchè anch'io li vorrei utilizzare. Perchè chiamare "Proposta di Acquisto" un "Intenzione di Acquisto". Se ti faccio una proposta e tu l'accetti io poi devo portarla a compimento (a meno di vizi di forma che sono quelli su cui si annullano parecchie proposte) un intenzione è un fine al quale il mio animo si volge e di cui io ti rendo edotto. Tu non puoi accettare la mia intenzione puoi solo prenderne atto e io posso cambiarla. Quindi di fatto oggi per fare quello che si potrebbe fare con una lettera di intenti lo si fa con una proposta scritta male in modo che non diventi preliminare e che non sia quindi vincolante. Cioè si parte già col piede sbagliato. [/QUOTE]
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