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  1. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti sono nuovo del forum e vorrei comprarmi casa.

    Ci sono però delle cose riguardo alla compravendita immobiliare che non mi tornano. Una è il senso della Proposta di Acquisto.

    La Proposta di Acquisto può diventare preliminare all'accettazione del venditore (99% delle PdA) e quindi atto negoziale a tutti gli effetti.

    In quel caso con 5000 euro, tu acquirente, ti sei vincolato legalmente e a tuutti gli effetti a comprare una casa magari da 400.000 euro e il proprietario può chiedere al giudice l'esecuzione forzata del contratto o un sacco di soldi per danni se intendi recedere.

    C'è da dire che l'acquirente si vincola completamente senza avere al momento una conoscenza completa del bene. Spesso non si è messo in mezzo nemmeno il notaio e non si sono fatti tutti i controlli.

    Una cosa del genere è pura follia. Se penso che per fare il contratto con Fastweb ho dovuto firmare un contratto di 20 pagine non capisco perchè mi dovrei impegnare a spendere 400.000 Euro per comprare casa firmando due foglietti scritti sulla carta della pizza.

    Detto questo la PdA che non diventi un preliminare all'accettazione del Venditore, ma che sia "promessa di promessa" non ha alcun valore legale e secondo me è un accrocchio scritto male che poi eventualmente il giudice decide che senso fargli avere.

    Mi si risponderà: "fai direttamente il prelimiare", e certo io spendo: 1000, 2000 euro di controlli chiamo il notaio e poi quando ho finito e sono pronto il venditore ha già venduto casa ad un altro.

    Come uscirne?

    Per me la Proposta di Acquisto (che d'ora in poi chiamerò docuemento "X") dovrebbe essere un vincolo a fare una trattativa. E cioè io mi impegno a trattare e tu pure, ti scrivo che intenzioni ho, come e quanto ti pagherò (se ho bisogno di un mutuo), quando ci vediamo davanti al notaio, che tipo di atto firmiamo, quali sono le garanzie, cosa compro e qual è l'iter che seguirò, insomma tutto quello che di solito si mette al compromesso.
    Se accetti accetti di trattare con me in futuro e a quelle condizioni.

    Ora firmato questo documento "X", io ho il tempo di fare tutti i controlli e di arrivare sereno al preliminare col notaio affianco.

    Se poi voglio recedere per motivi miei, qualunque essi siano, anche se non inseriti nel documento "X", per esempio ho visto una casa più bella, ti pago per il disturbo e per il tempo perso 5000 euro; e così anche tu sei libero di vendere a qualcun'altro, ma visto che io nel frattempo ho pagato un notaio per fare ricerche su casa tua, se recedi senza motivi validi e scritti nel documento "X" mi dai 5000 euro. Ugualmente uno può mettere una certa provvigione per il disturbo e il lavoro dell'Agenzia (magari l'un per cento).

    Ora questo documento "X" cosa potrebbe essere? Una minuta ? Una lettera di intenti ? Che io sappia in questi casi non si da proprio un euro prima, ma così si torna al problema di prima che tanto vale andare subito al preliminare e quindi passa il tempo e io rischio di pagare a vuoto per i controlli.

    Insomma secondo me bisognerebbe vincolarsi un po' fra le parti (in fondo il venditore magari perde un mese, io perdo i soldi dei tecnici per i controlli, e l'Agenzia tempo e denaro) ma non troppo. Mi sembra che le attuali Proposte di Acquisto come sono o vincolano troppo o non vincolano per niente. Voi che suggerite?

    Ciao.

    G.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Di fare una proposta d'acquisto vincolata in tempi accettabili alla buona riuscita dei controlli, soprattutto urbanistici.

    In questo modo, se tutto va bene si procede, e se i controlli rilevano un abuso insanabile (e solo in questo caso) si recede senza problemi e spese.

    Silvana
     
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  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    MI sembra tanto una proposta avanzata da Oris e altri.
    Certo che l unico inghippo è la promessa di promessa che è stata introdotta ultimamente, la quale crea delle vere situazioni di ansia specialmente per noi Agenti Immobiliari.
    A mio parere per fare una verifica su un immobile non ci vuole cosi tanto tempo, un paio di settimane al massimo bastano anche meno volendo, e se poi sono già state fatte dall' agente immobiliare?? Ecco che allora si può procedere subito alla stesura del preliminare.
     
  4. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' tutto un falso problema.

    il documento x è un contratto, e in quanto tale, può essere scritto con tutte le clausole del caso. Non c'è alcun obbligo di utilizzare i moduli delle agenzie. Oppure, è possibile aggiungere tutte le clausole che si vogliono sugli stessi moduli. 20 pagine o due non è importante, è (molto) importante quello che c'è scritto dentro.

    Anziché una caparra confirmatoria, puoi usare una caparra penitenziale. Per l'agenzia, se è d'accordo (ma dubito, e avrebbe ragione), inserisci una clausola in cui si dice che percepirà meno in caso di ritiro di una delle parti.

    Comunque, se il problema è quello dei controlli, ha ragione Silvana. Se invece il punto è che l'acquirente vuol perder tempo (e soldi) e perdere tempo, be', spero di non trovarne mai così...
     
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  5. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti.

    Anzitutto grazie per le risposte.

    Tornando all'argomento: quello che penso io è che la proposta che diventi preliminare e quindi "contratto" sia sbagliata al di là della serietà e della volontà di ciascuna delle parti (proponente, agente o venditore) proprio per come è concepita.

    E' ovvio che io possa mettere tutte le clausole e le condizioni sospensive del mondo e che possa cercare di proteggermi con caparre penitenziali e/o controlli più o meno rapidi ma rimane un contratto fortemente sbilanciato a sfavore di chi acquista (che è l'unico che tira fuori i soldi).

    Scusate il Venditore se l'acquirente è in malafede cosa perde? Uno o due mesi di tempo e qualche acquirente ben intenzionato (certo non è poco)

    L'agenzia cosa perde? Forse l'incarico, al massimo 15.000 - 20.000 euro di futuri guadagni (che quindi non è una perdita in senso stretto ma un mancato guadagno), forse l'agente perde un po' di tempo e lavoro (anche in questo caso la perdita non è certo irrilevante).

    Ma paragoniamolo all'acquirente. L'acquirente se non ha messo 20 pagine di clausole e condizioni e/o non ha fatto tutti i controlli (e sono veramente tanti) può perdere 300.000 - 400.000 euro (di soldi veri che escono dalle tasche).

    Nel senso che si comprerà una casa che non corrisponde in tutto e per tutto alle sue aspettative e dovrà pagare un mutuo trentennale per un qualcosa che non corrisponde in pieno a ciò che voleva, e non mi si dica cavoli suoi poteva pensarci meglio prima, perchè uno la PdA la fa proprio in una fase preliminare quando tutto non è ancora fissato altrimenti non la farebbe.

    Quindi chi ci perde di più? Si tratta di un contratto sbilanciatissimo e molto svantaggioso per l'acquirente, che se fa un errore (piccolo o grande che sia) lo paga sinceramente troppo con un mutuo che diventa multa trentennale a monito di futuri errori.

    Le aziende quando devono fare contratti di acquisizione fanno prima i: Memorandum of Understanding mica firmano un preliminare alla cieca impegnandosi in fase di trattativa.

    Ma provate ad andare in una banca o da un'azienda e chiedergli che si vincolino con voi senza fare i dovuti controlli, provate a chiedere credito a qualcuno dicendo: "poi ti pagherò, tu non ti preoccupare sono a posto, intanto firma, poi fai tutti i controlli, stai sereno".

    Ripeto non succede!!! Nessuna azienda o professionista vi darebbe credito sulla parola.

    Gli unici a farlo sono i "poveracci" che si vogliono comprare casa e ingenuamente firmano tutto nella speranza di non perdere un occasione.

    Quindi secondo me è sbagliato proprio il concetto di firmare un documento chiamato: "Proposta di Acquisto". Qual è il motivo per cui è nata la PdA?

    Uno solo: impegnarsi reciprocamente fra le parti per un periodo breve che permetta di arrivare al preliminare (dove ci si impegna all'acquisto con un contratto vero e proprio) facendo tutti i dovuti controlli e attivando tutti i tecnici necessari (notai e geomteri). Garantendo: al proponente che non butta i soldi facendo i controlli perchè la casa rimane "ferma" e prenotata e all'acquirente che il proponente è ben intenzionato perchè se recede ci perderà 4, 5 mila euro

    Ora se poi la cosa salta bisogna far sì che, chi per colpa sua l'ha fatta saltare, paghi una cifra congrua.

    L'acquirente (se è colpa sua) pagherà per il tempo perso del venditore e per il danno all'agenzia.
    Il venditore (se è colpa sua) pagherà per i controlli fatti a buffo dall'acquirente e sempre per il danno all'agenzia.

    Invece con la proposta che diventa preliminare l'acquirente rischia di pagare obbligandosi a comprare la casa (un po' troppo no?).

    Quello che a me sembra (ed era stato proposto appunto da Oris e mi sembrava un'idea molto intelligente) è che ad oggi manchi un documento che vincoli le parti in maniera congrua a fare una trattativa che tenga lontano i perdi tempo ma che allo stesso tempo non vincoli troppo una parte e l'altra niente.

    Non mi si dica questo documento esiste e si chiama "Proposta di Acquisto". Lo dimostra il fatto che con la nostra bella PdA non so quante cause ci siano in Italia per tematiche di questo tipo.
    Credo che le associazioni di categoria degli AI dovrebbero muoversi nel senso di una maggior chiarezza.

    Se qualche AI usa lettere di intenti per le mediazioni mi fa sapere come le struttura ? Perchè io non ho idea di come si potrebbe fare e credo sarebbe molto interessante per tutti.

    Grazie a tutti.

    Ciao.
     
    A gtgt piace questo elemento.
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Tutto quello che dici è giusto, e ne parlammo tanto con Orsi e altri, ma il fatto che la Pda sia diventata quello che è diventata cioè uno strumento poco affidabile per gestire una compravendita lo si deve alla interpretazione della legge da parte di alcuni giudici o avvocati che hanno sollevato l'eccezione e da li le varie sentenze.
    A mio parere per poter "proteggere" l'acquirente da incauti acquisti, è sufficiente una PDA ben strutturata.
    Io mi sono cancellato da FIMAA ma devo dire che la sua proposta non mi dispiace, specialmente dove si enunica che l'efficacia della proposta è sottoposta alle verifiche ipo-catastali che l'agente immobiliare si premurerà di effettuare entro X giorni....... se il tutto è seguito da una caparra penitenziale e non confirmatoria non si equivaliamo ad una lettera di intenti??
    A mio parere se un acquirente è intenzionato all'acquisto ha ancora tutte le salvaguardie del caso..... a meno di : Venditori disonesti, Agenti immobiliari incompetenti, e tutte quelle casistiche che si incontrano in tutti i lavori, tutti.
     
  7. mediadil

    mediadil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    troppi problemi !!!!!!!....che secondo me non ci sono , magari conviene optare per un appartamento in affitto

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    se ti affidi ad una agenzia seria ed affidabile sarà lei a fare tutti i controlli x garantirti un acquisto tranquillo
     
  8. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Purtroppo continui a fare una confusione incredibile.


    Tutto ciò non ha nulla a che fare con la proposta, né con il preliminare, ma con il rogito. Se infatti hai tirato fuori i 300-400 mila euro, vuol dire che sei andato da un notaio e hai trasferito il bene reale. Cosa c'entra più la promessa di vendita/preliminare?

    In una proposta il tuo rischio è la somma che lasci come caparra, se inserisci opportunamente le clausole giuste. Parlo di rischio in quanto il venditore potrebbe sempre scappare con quei soldi (in questo mondo tutto può succedere, ma entriamo nel merito di una vera e propria truffa). Da un punto di vista legale, invece, se vengono ravvisati vizi o problemi vari, se nel contratto hai specificato che la casa dovrà essere venduta "pulita" da tutti questi accidenti, hai diritto a riprenderti i tuoi soldi senza rimetterci nemmeno un centesimo.

    A me sembrava che il tuo problema fosse un altro, ossia "ci ripenso, non voglio più comprare". A questo punto paghi sia il disturbo al venditore, sia all'agenzia che ha lavorato per te.

    Non vuoi avere l'obbligo di comprare? Usa la caparra penitenziale. Da quanto scrivi, credo tu non conosca bene la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale, e i relativi obblighi derivanti.

    Se entro in banca per chiedere un mutuo, il funzionario prima mi fa firmare un modulo, poi fa i controlli. Ovviamente nel suo contratto ci sono tutte le clausole di salvaguardia (per la banca). La banca non ti dà mica i soldi sulla parola. Ma il contratto te lo fa firmare subito. Mi sembra che a te sfugga questo particolare: la firma del contratto non coincide con la sua esecuzione. Le clausole servono a far si che il contratto sia regolare al verificarsi di una serie di condizioni. Se le condizioni non ci sono, la parte adempiente è tutelata.

    Il fatto che un documento sia corretto non vuol dire che non ci possano essere cause. Una persona si rivolge al giudice perché è convinta di aver ragione. Poi è da verificare se è così. In Italia si va dal giudice per ogni piccola questione. Ma mi sembra che tutto ciò non centri nulla né con l'efficacia di una proposta di acquisto, né tanto meno con le associazioni di categoria degli agenti immobiliari: non sta a loro risolvere le questioni che riguardano il diritto. Un AI è un mediatore, deve fare il suo mestiere.


    La lettera di intenti non esiste, è banalmente "una promessa di promessa", ed è già stata bocciata dalla Cassazione. Immagino anche tu abbia già letto fiumi di discussioni a tal riguardo su questo forum.
     
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  9. mediadil

    mediadil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    in realtà credo che le sue perplessità possano essere anche legittime ... ma un modo per far vincolare le parti per la futura compravendita ci vuole e credo che una proposta di acquisto chiara trasparente e riassuntiva di tutti i punti salienti sia uno strumento valido
     
  10. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    gcaval forse mi sono spiegato male io. Credimi conosco la differenza tra rogito e proposta.

    Ti faccio un esempio concreto: vedo una casa che mi piace, (costa 300.000 euro) l'agente mi dice di firmare un proposta per bloccarla. Sono bravo, attento e precisino e anche l'agente lo è.

    Facciamo la proposta in cui metto varie clausole ma ne dimentico una (può succedere no? Soprattutto in una fase preliminare dove ancora non c'è il notaio).

    Nello specifico mi dimentico di mettere una clausola che dica che se c'è l'amianto in casa la proposta decade (è un esempio, eh? Non è che mi sia successo veramente).

    Ora sono bravo e precisino ma un po' sfigato: la casa è zeppa d'amianto peggio di una tuta dei pompieri.

    Io alla proposta ho pagato solo 5.000 euro, non di più. Quindi come tu mi suggerisci mi sento tranquillo: non ho mica fatto il rogito. Vado dal mio bel compratore e gli dico: guarda mi dispiace ma casa tua è piena di piccole fibrine che mi faranno venire il cancro e non la voglio più. Tieniti i 5000 e scusa il disturbo.

    A questo punto il compratore (che è precisino pure lui) va da un giudice e gli dice che io ho firmato una proposta che a tutti gli effetti è un preliminare e che casa sua secondo lui io la devo proprio comprare.

    Il giudice disoettoso guarda l'atto e dice: beh sì in effetti questo è un preliminare di vendita, mi chiama e mi impone di comprare la casa di amianto. A quel punto io devo dare i restanti 295000 euro (volente o nolente) per una casa dove sicuro mi beccherò l'asbestosi.

    Capito qual è il rischio di cui parlo? Ovviamente parlo di rischio (probabilità*gravità che un evento spiacevole accada) non di cosa sicura e certa: solo di rischio. Magari va tutto bene e il 99,9% delle volte è così.

    Mi spiego ? La proposta che diventa preliminare è un rischio, c'è poco da fare.
    Mi si dirà che anche il preliminare è un rischio. Vero ma è un rischio più basso perchè c'è di mezzo un notaio (almeno io ce lo metterei e gli farei fare l'atto pubblico così lo posso citare per danni) e hai avuto tempo per fare i controlli.

    La proposta che non diventa preliminare è un accrocco privo di senso e molto ambiguo.

    Eppure un documento simile serve e ha una sua utilità.

    Un documento che ti dica ci impegnamo a trattare non a comprare, quindi fai i controlli chiama il notaio fagli fare l'atto pubblico (un po' ci vuole) e arriviamo al preliminare col notaio. Tranquillo non stai buttando i soldi perchè c'è un vincolo a trattare. Se poi salta tutto ti prendi un 5.000 euro per il lavoro inutile.

    Mi spiego ?

    Però questo documento non è una PdA, perchè in un caso la PdA è finta in realtà stai firmando il compromesso, nell'altro è un documnto ambiguo la cui valenza è incerta. Per questo volevo sapere se qualche AI usa altri strumenti e come li struttura perchè anch'io li vorrei utilizzare.

    Perchè chiamare "Proposta di Acquisto" un "Intenzione di Acquisto". Se ti faccio una proposta e tu l'accetti io poi devo portarla a compimento (a meno di vizi di forma che sono quelli su cui si annullano parecchie proposte) un intenzione è un fine al quale il mio animo si volge e di cui io ti rendo edotto. Tu non puoi accettare la mia intenzione puoi solo prenderne atto e io posso cambiarla.

    Quindi di fatto oggi per fare quello che si potrebbe fare con una lettera di intenti lo si fa con una proposta scritta male in modo che non diventi preliminare e che non sia quindi vincolante. Cioè si parte già col piede sbagliato.
     
    A gtgt piace questo elemento.
  11. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sei completamente fuori strada, e soprattutto, vedo che non hai voglia di capire cosa sia una caparra penitenziale. La caparra penitenziale evita tutta la manfrina che hai scritto (storiella dell'amianto, ma vale per qualsiasi cosa), qualunque sia il motivo.

    Altre strade non esistono, perché non conformi alla legge. Vuoi una lettera d'intenti da qualche AI? E come ricercare l'elisir di lunga vita. Se ti piace che ti raccontino le favole fai pure.

    La proposta è uno strumento che, se opportunamente calibrato, ti tutela da tutto, senza nemmeno il bisogno di perdere 5000 perché la casa ha problemi da te non conosciuti. A me non piace perdere nemmeno un centesimo, figurati se potrei mai essere felice di adottare uno strumento come lo vuoi tu, che mi fa lasciare 5.000 euro nel piatto se il venditore mi ha taciuto delle cose... non scherziamo.

    Concludo dicendoti che, se l'immobile ha problemi, soprattutto strutturali (vizi occulti), non è il notaio a tutelarti, ma (eventualmente) la legge. Quindi non si perde proprio niente. Se devi comprare e hai paura delle proposte delle agenzie, rivolgiti ad un avvocato specializzato in contratti. Paghi ma stai sereno (se è bravo).
    Oppure leggiti i fiumi di discussioni su questo forum, dove troverai tutte le clausole fondamentali da inserire in ogni contratto per dormire sereno.


    Tutto il resto è una perdita di tempo per te, il venditore e l'AI, ma soprattutto non ha nessun fondamento giuridico.
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Condivido la tesi di Gcaval a tal punto che ritengo che anche un principe del foro alla fine dei conti ti farà una proposta non dissimile negli effetti (ma magari nella forma...) a quella di un mediatore serio...

    Ormai questa situazione è stata sviscerata fino all'ultimo cm, ma finchè un altro giudice di Cassazione non si renderà conto di avere dato al mondo uno strumento pericoloso per chi è in malafade, nonchè demenziale (mio giudizio personale, ma condiviso da molti, giuristi e non...), non se ne uscirà.

    Al massimo ci si può cautelare con delle condizioni sospensive e con la caparra penitenziale !
    Silvana
     
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Silvana, mica poco!

    Tutte queste incertezze nascono dal fatto di voler mettere a tutti i costi un nome ad un contratto. Potete chiamarlo come volete, la cosa fondamentale, affinché sia serio, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti, altrimenti è una presa per i fondelli, a partire dalle provvigioni per gli AI.

    Mi meraviglio, Silvana, che anche tu, dopo innumerevoli discussioni, sia ancora convinta che questa formula sia "incompleta" o "sbagliata" o altro ancora. Cosa manca? In cosa non ti soddisfa? Sei favorevole anche tu alla "lettera di intenti" di Gianluca78 per cui se l'acquirente non vuol più comprare, lascia un obolo all'AI e se ne va? Mi sembrava di percepire molta perplessità anche da parte tua su questi atteggiamenti.

    Continuo a dire da molto tempo che le proposte delle agenzie, così come sono, tralasciando alcune "oscene" postate da diversi partecipanti al forum, ma considerando quelle standard, fornite dalle stesse associazioni di categoria, tipo FiMAA, ecc., spesso sono incomplete. Ripeto, incomplete, non errate. Un esempio è la clausola sospensiva per il mutuo. Poi tanti agenti coscienziosi l'aggiungono. Ma in realtà ne servirebbero anche altre. A mio avviso, migliorando le proposte, in tal senso, lo strumento diventerebbe molto più efficace.

    A voi AI la palla.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per esperienza, non mi soddisfa il fatto che una proposta d'acquisto, fatta in un momento in cui ancora tante cose possono e dvono essere chiarite tra acquirente e venditore,acquisisca un carattere così definitivo e completo.

    Continuo a pensare che un atto fatto a monte del compromesso (quella che era la proposta d'acquisto tradizionalmente, prima della famosa sentenza...) debba avere un carattere interlocutorio...






    Non nel senso in cui lo intende Gianluca 78, anzi io sarei molto severa nei confronti di chi cambia idea per capriccio (e a quanto si legge in questo forum, pare che stia diventando uno sport molto diffuso...), ma per l'impossibilità di prevedere tutto quanto può accadere tra le due parti, dopo la proposta.

    Sarò retriva, ma più ne leggo e ci penso e meno mi convince la sentenza...

    Silvana
     
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Come già ho avuto modo di dire, la sentenza non fa altro che regolarizzare quanto il diritto (codice civile) stabiliva, e che personalmente trovo molto corretto. Voi AI, per lo meno alcuni, o molti, ma non tutti, la cosa la valutate diversamente perché per anni vi siete assuefatti ad un modo di operare "fuori legge". Purtroppo la consuetudine non è quanto prescritto dalla legge. Non riprendo quanto già abbondantemente dibattuto in altre discussioni. Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).

    Ovviamente Silvana, il tutto non vuole essere una polemica. Semplicemente pensavo che le numerose discussioni avessero in qualche modo convinto anche te. Pazienza. :)
     
  16. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    tra l'altro.....avete parlato di controlli e verifiche che vengono fatte successivamente alla proposta ma prima del preliminare del notaio (o del rogito).............ma chi sono questi notai???? il notaio ha l'unico obbligo di verificare le titolarità delle parti, la vendibilità del bene e autenticare la volontà delle parti stesse....STOP....se l'immobile è da ristrutturare, ha abusi o vizi occulti, amianto come nell'esempio di gianluca, vicini rumorosi, infiltrazioni d'acqua o varie ed eventuali il notaio non lo sa e NON E' TENUTO A VERIFICARLO.....si fa le sue visure in catasto e conservatoria/tavolare e in base a quelle redige l'atto....la tutela è la stessa che si può avere scrivendo 2 righe o 20 pagine su carta di formaggio tra privati o su una proposta in agenzia...
    gianluca dice: "e se mi dimentico una clausola/condizione?"
    io rispondo: "e se ti dimentichi un controllo?"
    le tutele le da la legge...scordatevi che un preliminare redatto pubblicamente da un notaio vi metta al sicuro da eventuali cantonate...al massimo, se trascritto, vi può dare titolarità come creditori....
    volete comprare? bene...che compriate privatamente o tramite agenzia, firmate un'offerta con le opportune condizioni (quali dipende dal caso concreto e dalle persone), fate i controlli CHE VI RICORDATE oppure incaricate una persona di fiducia (geometra, idraulico, avvocato, cane, gatto o canarino che sia...:D) e poi andate al rogito....ma ricordatevi che l'imprevisto può succedere e in quel caso c'è solo la legge..
    comprare casa è un impegno e un rischio e come tale va tenuto in considerazione...
    ps. non sono pochi i notai che hanno "sviste" anche sui contratti definitivi e se la cavano con "non siamo tenuti a fare questi controlli..noi asseveriamo quello che dicono le parti" (nei rogiti "le parti dichiarano che:..."):disappunto:
     
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  17. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'alternativa per non rischiare (ma comunque il rischio resta...)? non scrivete niente, non date soldi, fate i controlli (se il venditore non si stufa), datevi appuntamento quel giorno a quell'ora dal notaio per il rogito e sperate che il venditore non trovi qualcun'altro che compri la sua/vostra casa;)
     
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  18. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Cercherò di spiegarmi meglio.

    1) Vediamo cosa dice la Cassazione: "Qualora, ai fini di una compravendita le parti si impegnino a concludere un futuro contratto con effetti obbligatori (e, quindi, un preliminare) che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segua l’accettazione da parte dell’alienante, l’accordo raggiunto tra le parti deve essere qualificato soltanto quale preliminare del contratto preliminare – (e, come tale) tecnicamente collocabile nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntuazione” – destinato a fissare il contenuto del successivo negozio, ma senza alcun effetto vincolante per le parti".

    2) Questo significa che la PdA non ha nessun valore contrattuale ma è collocabile nella fase delle trattative. La Cassazione non dice (e ne parlo anche in un altra discussione): è vietato per legge fare una PdA. Dice: NON HA VALORE CONTRATTUALE.

    3) Gli AI e i venditori cosa ne DEDUCONO ? (attenzione è una deduzione non è legge e su questo mi pare ci sia molta confusione) --> Bisogna fare una PdA che sia un compromesso così da vincolare le parti contrattualmente e far scattare l'obbligo alla provvigione. Cioè in pratica con questa tesi si ABOLISCE la PdA (questo deve essere chiaro a tutti).

    4) Io acquirente potrei dedurre l'esatto contrario perchè magari mi converrebbe l'esatto opposto (non è la mia posizione). Cioè potrei pensare: "grazie Cassazione che lo hai ribadito in una sentenza d'ora in avanti farò sempre PdA che non siano preliminare all'accettazione, così non mi vincolo in nessun modo, perchè queste PdA così formulate verranno sempre da te annullate". All'acquirente NON CONVIENE VINCOLARSI. Penso che questo sia chiaro (anche se qualcuno dirà l'opposto).

    5) quindi finiamola col dire che la legge dice che non si possono fare PdA, puntuazioni, o lettere di intenti. Non lo dice assolutamente è una vostra deduzione. Dice SONO NULLE COME CONTRATTI.

    6) ora arriviamo al punto: IO VOGLIO CHE LA PdA SIA NULLA COME CONTRATTO SE NO NON HA SENSO FARE LA PdA FACCIO SUBITO IL COMPROMESSO E LO CHIAMO COMPROMESSO NON LO CHIAMO PROPOSTA.

    7) a che serve fare una PdA? A trattare (non lo dico io lo dice la Cassazione che la definisce: "puntuazione"). Serve trattare ? SI SI e ancora SI.

    8) La Cassazione però ci fa capire una cosa e cioè perchè se vuoi trattare chiami la tua trattazione "proposta"? Anche questo non ha senso chiamala in un altro modo. Ed è quello che dico io dall'inizio di questa discussione (basta leggere il titolo che le ho dato).

    9) La PdA è formulata male e porta a grossi travisamenti ma non è inutile nei suoi contenuti e in quello che dovrebbe rappresentare. in quanto trattare prima di contrarre è utile. Poi se uno vuole prima contrarre e poi spera di ritrattare cavoli suoi.

    10) quindi la mia conclusione è: la necessità di avviare una fase pre contrattuale, ad oggi, non trova sbocchi validi e legali nella proposta come è formulata --> bisognerebbe fare un altro tipo di documento (minuta? puntuazione? lettera di intenti?) per dire chiaramente che si sta trattando.

    11) Servirebbe un documento (forse la lettera di intenti) in cui l'acquirente dica "io sono intenzionato a comprare casa tua a queste condizioni, e lo farò ma per il momento non mi vincolo con un contratto di compravendita cioè col compromesso".

    12) gcaval tu dici: "A me non piace perdere nemmeno un centesimo, figurati se potrei mai essere felice di adottare uno strumento come lo vuoi tu, che mi fa lasciare 5.000 euro nel piatto se il venditore mi ha taciuto delle cose... non scherziamo.". Mi sa che mi sono spiegato male. Ma quando mai l'ho scritto? E' ovvio che se il venditore mi tace delle cose va tutto all'aria e ognuno si riprende i suoi soldi. Io dico: se l'acquirente si ritira perchè NON VUOLE PIU' (non per vizi della casa) comprare pagherà una penale (e questo è giusto perchè ha fatto perdere tempo a tutti). Nel caso della tua bella PdA che in realtà è un compromesso quindi smettiamo di chiamarla PdA se l'acquirente NON VUOLE PIU' comprare casa si attaca e la compra lo stesso (lo impone il giudice).

    13) Per finire: ragazzi se voi volete firmare contratti (perchè la PdA come la intendete voi è un CONTRATTO) senza notai, dopo due volte che avete visto l'immobile, fidandovi di un modulino di 2 pagine presentato da uno sconosciuto, accomodatevi ognuno è libero di fare quello che vuole nella sua vita. Mi ricorderò di voi quando dovrò vendere e spero che non cambiate idea nel frattempo.

    Io non lo farei manco morto e non credo di essere l'unico, molti consigliano di cautelarsi e di non firmare contratti in fasi preliminari. Qui invece sento dire addirittura che sarebbe obbligatorio per legge (quale legge dove sta scritto?). Credo che si sottovalutino molto i rischi degli acquirenti e mi dispiace, questa faciloneria si trova solo in campo immobiliare (credetemi altrove non esiste).

    Non so se ora io mi sia spiegato meglio. Comunque non è poi vitale a me sarebbe solo piaciuto che qualcuno mi avesse dato degli spunti su come strutturare una lettera di intenti per la compravendita immobiliare, il cui scopo sarebbe solo quello di vincolarsi a trattare. Un documento simile lo farò fare dal mio notaio...

    Ciao.
     
  19. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a TUTTI GLI EFFETTI IN CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA....punto! non ci sono altre interpretazion
    vero! ma, appunto, si fa riferimento solo all'accordo senza rilascio della caparra....
    la proposta d'acquisto NON E' un contratto preliminare, ma LO DIVENTA per conclusione dell'accordo (ci dev'essere lo scambio economico)........nemmeno il preliminare dal notaio è tale se non c'è il rilascio della caparra
    detto questo..se liberissimo di fare una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
    tieni presente che vale meno della carta su cui la scrivi (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
    alternative? per esempio se la accompagni da un pagamento d'opzione, in cui tu versi una somma (dipende dall'immobile) per poter bloccare la vendita per un limitato periodo di tempo che ti consenta di effettuare le verifiche del caso......in tal caso, fatte le verifiche, le parti aprono le conseguenti trattative potendo imputare l'opzione in conto prezzo (ma spesso può essere anche una somma "persa" che non viene scalata)
    dopo di che, se anche questo non va bene...
    buona fortuna!;)
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ti dai per scontata questa conseguenza, ma non lo è affatto.
    Devi andare in giudizio, con tutti i tempi necessari, e non è detto che al proprietario convenga: in 99,9 casi su 100 (per quello che ne possiamo sapere e basandoci anche sulla nostra esperienza, diretta e indiretta) si accontenta di incamerare la caparra e amen.

    Quindi, quella che tu sembri citare come una disgrazia puntuale, è un'ipotesi del Codice Civile e non una certezza.

    Silvana
     

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