Minuta, puntuazione o lettera di intenti per compravendita immobiliare?

[gianluca78]

Ciao a tutti sono nuovo del forum e vorrei comprarmi casa.

Ci sono però delle cose riguardo alla compravendita immobiliare che non mi tornano. Una è il senso della Proposta di Acquisto.

La Proposta di Acquisto può diventare preliminare all'accettazione del venditore (99% delle PdA) e quindi atto negoziale a tutti gli effetti.

In quel caso con 5000 euro, tu acquirente, ti sei vincolato legalmente e a tuutti gli effetti a comprare una casa magari da 400.000 euro e il proprietario può chiedere al giudice l'esecuzione forzata del contratto o un sacco di soldi per danni se intendi recedere.

C'è da dire che l'acquirente si vincola completamente senza avere al momento una conoscenza completa del bene. Spesso non si è messo in mezzo nemmeno il notaio e non si sono fatti tutti i controlli.

Una cosa del genere è pura follia. Se penso che per fare il contratto con Fastweb ho dovuto firmare un contratto di 20 pagine non capisco perchè mi dovrei impegnare a spendere 400.000 Euro per comprare casa firmando due foglietti scritti sulla carta della pizza.

Detto questo la PdA che non diventi un preliminare all'accettazione del Venditore, ma che sia "promessa di promessa" non ha alcun valore legale e secondo me è un accrocchio scritto male che poi eventualmente il giudice decide che senso fargli avere.

Mi si risponderà: "fai direttamente il prelimiare", e certo io spendo: 1000, 2000 euro di controlli chiamo il notaio e poi quando ho finito e sono pronto il venditore ha già venduto casa ad un altro.

Come uscirne?

Per me la Proposta di Acquisto (che d'ora in poi chiamerò docuemento "X") dovrebbe essere un vincolo a fare una trattativa. E cioè io mi impegno a trattare e tu pure, ti scrivo che intenzioni ho, come e quanto ti pagherò (se ho bisogno di un mutuo), quando ci vediamo davanti al notaio, che tipo di atto firmiamo, quali sono le garanzie, cosa compro e qual è l'iter che seguirò, insomma tutto quello che di solito si mette al compromesso.
Se accetti accetti di trattare con me in futuro e a quelle condizioni.

Ora firmato questo documento "X", io ho il tempo di fare tutti i controlli e di arrivare sereno al preliminare col notaio affianco.

Se poi voglio recedere per motivi miei, qualunque essi siano, anche se non inseriti nel documento "X", per esempio ho visto una casa più bella, ti pago per il disturbo e per il tempo perso 5000 euro; e così anche tu sei libero di vendere a qualcun'altro, ma visto che io nel frattempo ho pagato un notaio per fare ricerche su casa tua, se recedi senza motivi validi e scritti nel documento "X" mi dai 5000 euro. Ugualmente uno può mettere una certa provvigione per il disturbo e il lavoro dell'Agenzia (magari l'un per cento).

Ora questo documento "X" cosa potrebbe essere? Una minuta ? Una lettera di intenti ? Che io sappia in questi casi non si da proprio un euro prima, ma così si torna al problema di prima che tanto vale andare subito al preliminare e quindi passa il tempo e io rischio di pagare a vuoto per i controlli.

Insomma secondo me bisognerebbe vincolarsi un po' fra le parti (in fondo il venditore magari perde un mese, io perdo i soldi dei tecnici per i controlli, e l'Agenzia tempo e denaro) ma non troppo. Mi sembra che le attuali Proposte di Acquisto come sono o vincolano troppo o non vincolano per niente. Voi che suggerite?

Ciao.

G.

 

[Bagudi]

Voi che suggerite?

Di fare una proposta d'acquisto vincolata in tempi accettabili alla buona riuscita dei controlli, soprattutto urbanistici.

In questo modo, se tutto va bene si procede, e se i controlli rilevano un abuso insanabile (e solo in questo caso) si recede senza problemi e spese.

Silvana

 

[Roby]

MI sembra tanto una proposta avanzata da Oris e altri.
Certo che l unico inghippo è la promessa di promessa che è stata introdotta ultimamente, la quale crea delle vere situazioni di ansia specialmente per noi Agenti Immobiliari.
A mio parere per fare una verifica su un immobile non ci vuole cosi tanto tempo, un paio di settimane al massimo bastano anche meno volendo, e se poi sono già state fatte dall' agente immobiliare?? Ecco che allora si può procedere subito alla stesura del preliminare.

 

[gcaval]

E' tutto un falso problema.

Ora firmato questo documento "X", io ho il tempo di fare tutti i controlli e di arrivare sereno al preliminare col notaio affianco.

il documento x è un contratto, e in quanto tale, può essere scritto con tutte le clausole del caso. Non c'è alcun obbligo di utilizzare i moduli delle agenzie. Oppure, è possibile aggiungere tutte le clausole che si vogliono sugli stessi moduli. 20 pagine o due non è importante, è (molto) importante quello che c'è scritto dentro.

Se poi voglio recedere per motivi miei, qualunque essi siano, anche se non inseriti nel documento "X", per esempio ho visto una casa più bella, ti pago per il disturbo e per il tempo perso 5000 euro; e così anche tu sei libero di vendere a qualcun'altro, ma visto che io nel frattempo ho pagato un notaio per fare ricerche su casa tua, se recedi senza motivi validi e scritti nel documento "X" mi dai 5000 euro. Ugualmente uno può mettere una certa provvigione per il disturbo e il lavoro dell'Agenzia (magari l'un per cento).

Anziché una caparra confirmatoria, puoi usare una caparra penitenziale. Per l'agenzia, se è d'accordo (ma dubito, e avrebbe ragione), inserisci una clausola in cui si dice che percepirà meno in caso di ritiro di una delle parti.

Comunque, se il problema è quello dei controlli, ha ragione Silvana. Se invece il punto è che l'acquirente vuol perder tempo (e soldi) e perdere tempo, be', spero di non trovarne mai così...

 

[gianluca78]

Ciao a tutti.

Anzitutto grazie per le risposte.

Tornando all'argomento: quello che penso io è che la proposta che diventi preliminare e quindi "contratto" sia sbagliata al di là della serietà e della volontà di ciascuna delle parti (proponente, agente o venditore) proprio per come è concepita.

E' ovvio che io possa mettere tutte le clausole e le condizioni sospensive del mondo e che possa cercare di proteggermi con caparre penitenziali e/o controlli più o meno rapidi ma rimane un contratto fortemente sbilanciato a sfavore di chi acquista (che è l'unico che tira fuori i soldi).

Scusate il Venditore se l'acquirente è in malafede cosa perde? Uno o due mesi di tempo e qualche acquirente ben intenzionato (certo non è poco)

L'agenzia cosa perde? Forse l'incarico, al massimo 15.000 - 20.000 euro di futuri guadagni (che quindi non è una perdita in senso stretto ma un mancato guadagno), forse l'agente perde un po' di tempo e lavoro (anche in questo caso la perdita non è certo irrilevante).

Ma paragoniamolo all'acquirente. L'acquirente se non ha messo 20 pagine di clausole e condizioni e/o non ha fatto tutti i controlli (e sono veramente tanti) può perdere 300.000 - 400.000 euro (di soldi veri che escono dalle tasche).

Nel senso che si comprerà una casa che non corrisponde in tutto e per tutto alle sue aspettative e dovrà pagare un mutuo trentennale per un qualcosa che non corrisponde in pieno a ciò che voleva, e non mi si dica cavoli suoi poteva pensarci meglio prima, perchè uno la PdA la fa proprio in una fase preliminare quando tutto non è ancora fissato altrimenti non la farebbe.

Quindi chi ci perde di più? Si tratta di un contratto sbilanciatissimo e molto svantaggioso per l'acquirente, che se fa un errore (piccolo o grande che sia) lo paga sinceramente troppo con un mutuo che diventa multa trentennale a monito di futuri errori.

Le aziende quando devono fare contratti di acquisizione fanno prima i: Memorandum of Understanding mica firmano un preliminare alla cieca impegnandosi in fase di trattativa.

Ma provate ad andare in una banca o da un'azienda e chiedergli che si vincolino con voi senza fare i dovuti controlli, provate a chiedere credito a qualcuno dicendo: "poi ti pagherò, tu non ti preoccupare sono a posto, intanto firma, poi fai tutti i controlli, stai sereno".

Ripeto non succede!!! Nessuna azienda o professionista vi darebbe credito sulla parola.

Gli unici a farlo sono i "poveracci" che si vogliono comprare casa e ingenuamente firmano tutto nella speranza di non perdere un occasione.

Quindi secondo me è sbagliato proprio il concetto di firmare un documento chiamato: "Proposta di Acquisto". Qual è il motivo per cui è nata la PdA?

Uno solo: impegnarsi reciprocamente fra le parti per un periodo breve che permetta di arrivare al preliminare (dove ci si impegna all'acquisto con un contratto vero e proprio) facendo tutti i dovuti controlli e attivando tutti i tecnici necessari (notai e geomteri). Garantendo: al proponente che non butta i soldi facendo i controlli perchè la casa rimane "ferma" e prenotata e all'acquirente che il proponente è ben intenzionato perchè se recede ci perderà 4, 5 mila euro

Ora se poi la cosa salta bisogna far sì che, chi per colpa sua l'ha fatta saltare, paghi una cifra congrua.

L'acquirente (se è colpa sua) pagherà per il tempo perso del venditore e per il danno all'agenzia.
Il venditore (se è colpa sua) pagherà per i controlli fatti a buffo dall'acquirente e sempre per il danno all'agenzia.

Invece con la proposta che diventa preliminare l'acquirente rischia di pagare obbligandosi a comprare la casa (un po' troppo no?).

Quello che a me sembra (ed era stato proposto appunto da Oris e mi sembrava un'idea molto intelligente) è che ad oggi manchi un documento che vincoli le parti in maniera congrua a fare una trattativa che tenga lontano i perdi tempo ma che allo stesso tempo non vincoli troppo una parte e l'altra niente.

Non mi si dica questo documento esiste e si chiama "Proposta di Acquisto". Lo dimostra il fatto che con la nostra bella PdA non so quante cause ci siano in Italia per tematiche di questo tipo.
Credo che le associazioni di categoria degli AI dovrebbero muoversi nel senso di una maggior chiarezza.

Se qualche AI usa lettere di intenti per le mediazioni mi fa sapere come le struttura ? Perchè io non ho idea di come si potrebbe fare e credo sarebbe molto interessante per tutti.

Grazie a tutti.

Ciao.

 

[Roby]

Tutto quello che dici è giusto, e ne parlammo tanto con Orsi e altri, ma il fatto che la Pda sia diventata quello che è diventata cioè uno strumento poco affidabile per gestire una compravendita lo si deve alla interpretazione della legge da parte di alcuni giudici o avvocati che hanno sollevato l'eccezione e da li le varie sentenze.
A mio parere per poter "proteggere" l'acquirente da incauti acquisti, è sufficiente una PDA ben strutturata.
Io mi sono cancellato da FIMAA ma devo dire che la sua proposta non mi dispiace, specialmente dove si enunica che l'efficacia della proposta è sottoposta alle verifiche ipo-catastali che l'agente immobiliare si premurerà di effettuare entro X giorni....... se il tutto è seguito da una caparra penitenziale e non confirmatoria non si equivaliamo ad una lettera di intenti??
A mio parere se un acquirente è intenzionato all'acquisto ha ancora tutte le salvaguardie del caso..... a meno di : Venditori disonesti, Agenti immobiliari incompetenti, e tutte quelle casistiche che si incontrano in tutti i lavori, tutti.

 

[mediadil]

troppi problemi !!!!!!!....che secondo me non ci sono , magari conviene optare per un appartamento in affitto

Aggiunto dopo 2 minuti...

se ti affidi ad una agenzia seria ed affidabile sarà lei a fare tutti i controlli x garantirti un acquisto tranquillo

 

[gcaval]

Purtroppo continui a fare una confusione incredibile.

L'acquirente se non ha messo 20 pagine di clausole e condizioni e/o non ha fatto tutti i controlli (e sono veramente tanti) può perdere 300.000 - 400.000 euro (di soldi veri che escono dalle tasche).

Nel senso che si comprerà una casa che non corrisponde in tutto e per tutto alle sue aspettative e dovrà pagare un mutuo trentennale per un qualcosa che non corrisponde in pieno a ciò che voleva, e non mi si dica cavoli suoi poteva pensarci meglio prima, perchè uno la PdA la fa proprio in una fase preliminare quando tutto non è ancora fissato altrimenti non la farebbe.

Quindi chi ci perde di più? Si tratta di un contratto sbilanciatissimo e molto svantaggioso per l'acquirente, che se fa un errore (piccolo o grande che sia) lo paga sinceramente troppo con un mutuo che diventa multa trentennale a monito di futuri errori.

Tutto ciò non ha nulla a che fare con la proposta, né con il preliminare, ma con il rogito. Se infatti hai tirato fuori i 300-400 mila euro, vuol dire che sei andato da un notaio e hai trasferito il bene reale. Cosa c'entra più la promessa di vendita/preliminare?

In una proposta il tuo rischio è la somma che lasci come caparra, se inserisci opportunamente le clausole giuste. Parlo di rischio in quanto il venditore potrebbe sempre scappare con quei soldi (in questo mondo tutto può succedere, ma entriamo nel merito di una vera e propria truffa). Da un punto di vista legale, invece, se vengono ravvisati vizi o problemi vari, se nel contratto hai specificato che la casa dovrà essere venduta "pulita" da tutti questi accidenti, hai diritto a riprenderti i tuoi soldi senza rimetterci nemmeno un centesimo.

A me sembrava che il tuo problema fosse un altro, ossia "ci ripenso, non voglio più comprare". A questo punto paghi sia il disturbo al venditore, sia all'agenzia che ha lavorato per te.

Invece con la proposta che diventa preliminare l'acquirente rischia di pagare obbligandosi a comprare la casa (un po' troppo no?).

Non vuoi avere l'obbligo di comprare? Usa la caparra penitenziale. Da quanto scrivi, credo tu non conosca bene la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale, e i relativi obblighi derivanti.

Ma provate ad andare in una banca o da un'azienda e chiedergli che si vincolino con voi senza fare i dovuti controlli, provate a chiedere credito a qualcuno dicendo: "poi ti pagherò, tu non ti preoccupare sono a posto, intanto firma, poi fai tutti i controlli, stai sereno".

Se entro in banca per chiedere un mutuo, il funzionario prima mi fa firmare un modulo, poi fa i controlli. Ovviamente nel suo contratto ci sono tutte le clausole di salvaguardia (per la banca). La banca non ti dà mica i soldi sulla parola. Ma il contratto te lo fa firmare subito. Mi sembra che a te sfugga questo particolare: la firma del contratto non coincide con la sua esecuzione. Le clausole servono a far si che il contratto sia regolare al verificarsi di una serie di condizioni. Se le condizioni non ci sono, la parte adempiente è tutelata.

Non mi si dica questo documento esiste e si chiama "Proposta di Acquisto". Lo dimostra il fatto che con la nostra bella PdA non so quante cause ci siano in Italia per tematiche di questo tipo. Credo che le associazioni di categoria degli AI dovrebbero muoversi nel senso di una maggior chiarezza.

Il fatto che un documento sia corretto non vuol dire che non ci possano essere cause. Una persona si rivolge al giudice perché è convinta di aver ragione. Poi è da verificare se è così. In Italia si va dal giudice per ogni piccola questione. Ma mi sembra che tutto ciò non centri nulla né con l'efficacia di una proposta di acquisto, né tanto meno con le associazioni di categoria degli agenti immobiliari: non sta a loro risolvere le questioni che riguardano il diritto. Un AI è un mediatore, deve fare il suo mestiere.

Se qualche AI usa lettere di intenti per le mediazioni mi fa sapere come le struttura ? Perchè io non ho idea di come si potrebbe fare e credo sarebbe molto interessante per tutti.

La lettera di intenti non esiste, è banalmente "una promessa di promessa", ed è già stata bocciata dalla Cassazione. Immagino anche tu abbia già letto fiumi di discussioni a tal riguardo su questo forum.

 

[mediadil]

in realtà credo che le sue perplessità possano essere anche legittime ... ma un modo per far vincolare le parti per la futura compravendita ci vuole e credo che una proposta di acquisto chiara trasparente e riassuntiva di tutti i punti salienti sia uno strumento valido

 

[gianluca78]

gcaval forse mi sono spiegato male io. Credimi conosco la differenza tra rogito e proposta.

Ti faccio un esempio concreto: vedo una casa che mi piace, (costa 300.000 euro) l'agente mi dice di firmare un proposta per bloccarla. Sono bravo, attento e precisino e anche l'agente lo è.

Facciamo la proposta in cui metto varie clausole ma ne dimentico una (può succedere no? Soprattutto in una fase preliminare dove ancora non c'è il notaio).

Nello specifico mi dimentico di mettere una clausola che dica che se c'è l'amianto in casa la proposta decade (è un esempio, eh? Non è che mi sia successo veramente).

Ora sono bravo e precisino ma un po' sfigato: la casa è zeppa d'amianto peggio di una tuta dei pompieri.

Io alla proposta ho pagato solo 5.000 euro, non di più. Quindi come tu mi suggerisci mi sento tranquillo: non ho mica fatto il rogito. Vado dal mio bel compratore e gli dico: guarda mi dispiace ma casa tua è piena di piccole fibrine che mi faranno venire il cancro e non la voglio più. Tieniti i 5000 e scusa il disturbo.

A questo punto il compratore (che è precisino pure lui) va da un giudice e gli dice che io ho firmato una proposta che a tutti gli effetti è un preliminare e che casa sua secondo lui io la devo proprio comprare.

Il giudice disoettoso guarda l'atto e dice: beh sì in effetti questo è un preliminare di vendita, mi chiama e mi impone di comprare la casa di amianto. A quel punto io devo dare i restanti 295000 euro (volente o nolente) per una casa dove sicuro mi beccherò l'asbestosi.

Capito qual è il rischio di cui parlo? Ovviamente parlo di rischio (probabilità*gravità che un evento spiacevole accada) non di cosa sicura e certa: solo di rischio. Magari va tutto bene e il 99,9% delle volte è così.

Mi spiego ? La proposta che diventa preliminare è un rischio, c'è poco da fare.
Mi si dirà che anche il preliminare è un rischio. Vero ma è un rischio più basso perchè c'è di mezzo un notaio (almeno io ce lo metterei e gli farei fare l'atto pubblico così lo posso citare per danni) e hai avuto tempo per fare i controlli.

La proposta che non diventa preliminare è un accrocco privo di senso e molto ambiguo.

Eppure un documento simile serve e ha una sua utilità.

Un documento che ti dica ci impegnamo a trattare non a comprare, quindi fai i controlli chiama il notaio fagli fare l'atto pubblico (un po' ci vuole) e arriviamo al preliminare col notaio. Tranquillo non stai buttando i soldi perchè c'è un vincolo a trattare. Se poi salta tutto ti prendi un 5.000 euro per il lavoro inutile.

Mi spiego ?

Però questo documento non è una PdA, perchè in un caso la PdA è finta in realtà stai firmando il compromesso, nell'altro è un documnto ambiguo la cui valenza è incerta. Per questo volevo sapere se qualche AI usa altri strumenti e come li struttura perchè anch'io li vorrei utilizzare.

Perchè chiamare "Proposta di Acquisto" un "Intenzione di Acquisto". Se ti faccio una proposta e tu l'accetti io poi devo portarla a compimento (a meno di vizi di forma che sono quelli su cui si annullano parecchie proposte) un intenzione è un fine al quale il mio animo si volge e di cui io ti rendo edotto. Tu non puoi accettare la mia intenzione puoi solo prenderne atto e io posso cambiarla.

Quindi di fatto oggi per fare quello che si potrebbe fare con una lettera di intenti lo si fa con una proposta scritta male in modo che non diventi preliminare e che non sia quindi vincolante. Cioè si parte già col piede sbagliato.