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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Pagare un affitto e subaffittare la casa a turisti per brevi periodi: è legale e se sì, conviene nelle grandi citta?
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<blockquote data-quote="Studio Roversi" data-source="post: 613210" data-attributes="member: 59241"><p>[USER=73443]@Giacomo_153[/USER] </p><p></p><p>La LR 86 del 2016 non prevede un numero massimo di appartamenti per chi fa locazione o sublocazione turistica (art.70) nè una durata massima di tali locazioni.</p><p></p><p>Pertanto puoi sublocare tutto l'appartamento solo se il locatore esprime il suo consenso parzialmente a meno che il contratto lo vieti, ma non frti tropp illusioni. I tempi d'oro delle locazioni "Airbnb" sono finiti. Il mercato a Firenze è saturo. I prezzi sono in ribasso e se il tuo tasso di occupazione è alto, meglio lasciar perdere.</p><p></p><p>Fare sublocazione breve in proprio significare svolgere un ver e proprio lavoro, da conciliare con la famiglia, il lavoro (quello vero), il calcetto o il cinema con gli amici, la gita nel weekend: non è una locazione di lungo corso in cui firmi un contratto e poi, se va bene, pensi ad altro.</p><p></p><p>Qui ogni 7 giorni o meno devi pedalare di brutto, fare un check-in, fare un check-out, pulire bene, lavare lenzuola e asciugamani, se si rompe qualcosa aggiustarlo o farlo aggiustare in tempi rapidi, fare sottoscrivere contratti di sublocazione a getto continuo, comunicare telematicamente la sublocazione e il portale dove pubblichi l'annuncio al Comun di Firenze, richiedere un codice identificativo all'ufficio imposta di soggiorno e registrarti al servizio imposta di soggiorno, comunicare mensilmente i flussi di turisti ai fini ISTAT, anche in assenza di movimenti, denunciare telematicamente gli ospiti in Questura dopo aver richiesto le credenziali, sperando che tutto fili via liscio (l'aereo ha un ritardo e il check-in salta, prenotano in due e si presentano in quattro + due bambini, il tuo punteggio è basso oppure ricevi brutte recensioni, il tuo annuncio diventa invisibile e devi risalire la vetta ecc.).</p><p></p><p>Non vuoi avere pensieri? Affidi questo lavoro ad un co-host, che dovrai inquadrare e retribuire (Airbnb non lo fa più per te) oppure ad una agenzia specializzata (ad es. Guesthero) che si mangia gran parte del tuo guadagno.</p><p></p><p>Non ti basta? Costi fissi: utenze, lavanderia, pulizia e manutenzione, oneri condomiali, commissioni co-host, commissioni portale ecc. Tasse locali e statali (i canoni della sublocazione breve possono essere cedolarizzati, ma se li cedolarizzi non puoi detrarre le spese inerenti, ad es. l'affitto pagato). Condominio: i condomini potrebbero lamentarsi con il proprietario per rumori, via vai di persone ecc. Buona fortuna.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Studio Roversi, post: 613210, member: 59241"] [USER=73443]@Giacomo_153[/USER] La LR 86 del 2016 non prevede un numero massimo di appartamenti per chi fa locazione o sublocazione turistica (art.70) nè una durata massima di tali locazioni. Pertanto puoi sublocare tutto l'appartamento solo se il locatore esprime il suo consenso parzialmente a meno che il contratto lo vieti, ma non frti tropp illusioni. I tempi d'oro delle locazioni "Airbnb" sono finiti. Il mercato a Firenze è saturo. I prezzi sono in ribasso e se il tuo tasso di occupazione è alto, meglio lasciar perdere. Fare sublocazione breve in proprio significare svolgere un ver e proprio lavoro, da conciliare con la famiglia, il lavoro (quello vero), il calcetto o il cinema con gli amici, la gita nel weekend: non è una locazione di lungo corso in cui firmi un contratto e poi, se va bene, pensi ad altro. Qui ogni 7 giorni o meno devi pedalare di brutto, fare un check-in, fare un check-out, pulire bene, lavare lenzuola e asciugamani, se si rompe qualcosa aggiustarlo o farlo aggiustare in tempi rapidi, fare sottoscrivere contratti di sublocazione a getto continuo, comunicare telematicamente la sublocazione e il portale dove pubblichi l'annuncio al Comun di Firenze, richiedere un codice identificativo all'ufficio imposta di soggiorno e registrarti al servizio imposta di soggiorno, comunicare mensilmente i flussi di turisti ai fini ISTAT, anche in assenza di movimenti, denunciare telematicamente gli ospiti in Questura dopo aver richiesto le credenziali, sperando che tutto fili via liscio (l'aereo ha un ritardo e il check-in salta, prenotano in due e si presentano in quattro + due bambini, il tuo punteggio è basso oppure ricevi brutte recensioni, il tuo annuncio diventa invisibile e devi risalire la vetta ecc.). Non vuoi avere pensieri? Affidi questo lavoro ad un co-host, che dovrai inquadrare e retribuire (Airbnb non lo fa più per te) oppure ad una agenzia specializzata (ad es. Guesthero) che si mangia gran parte del tuo guadagno. Non ti basta? Costi fissi: utenze, lavanderia, pulizia e manutenzione, oneri condomiali, commissioni co-host, commissioni portale ecc. Tasse locali e statali (i canoni della sublocazione breve possono essere cedolarizzati, ma se li cedolarizzi non puoi detrarre le spese inerenti, ad es. l'affitto pagato). Condominio: i condomini potrebbero lamentarsi con il proprietario per rumori, via vai di persone ecc. Buona fortuna. [/QUOTE]
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