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Giacomo_153

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Ciao a tutti,
come da oggetto, vorrei sapere se è legale una cosa del genere, perché so di diverse persone che tramite airbnb, booking.com ecc. ecc., soprattutto nelle grandi città d'arte, come Roma, Firenze, Milano, Venezia, ecc. subaffittano case per 2-3 giorni solitamente a turisti, e gli stessi che subaffittano pagano un affitto al proprietario della casa.
Io sarei interessato a farlo su Firenze, ma innanzitutto vorrei sapere se è legale, e se sì, quante case bisogna avere in affitto per avere un margine di guadagno di almeno 1000 euro mensili, gestendo da solo le prenotazioni dei turisti, check in e check out, la pulizia della casa e tutto il resto e invece se dovessi far gestire tutto ad un'agenzia di servizi che si occuperebbe della casa e dei turisti, quante case subaffittate mi ci vorrebbero per guadagnare quei 1.000 euro mensili.
Esiste qualcuno in questo forum che fa questo lavoro e con cui potrei discutere su come funziona?
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
Ciao a tutti,
come da oggetto, vorrei sapere se è legale una cosa del genere, perché so di diverse persone che tramite airbnb, booking.com ecc. ecc., soprattutto nelle grandi città d'arte, come Roma, Firenze, Milano, Venezia, ecc. subaffittano case per 2-3 giorni solitamente a turisti, e gli stessi che subaffittano pagano un affitto al proprietario della casa.
Io sarei interessato a farlo su Firenze, ma innanzitutto vorrei sapere se è legale, e se sì, quante case bisogna avere in affitto per avere un margine di guadagno di almeno 1000 euro mensili, gestendo da solo le prenotazioni dei turisti, check in e check out, la pulizia della casa e tutto il resto e invece se dovessi far gestire tutto ad un'agenzia di servizi che si occuperebbe della casa e dei turisti, quante case subaffittate mi ci vorrebbero per guadagnare quei 1.000 euro mensili.
Esiste qualcuno in questo forum che fa questo lavoro e con cui potrei discutere su come funziona?
Se il contratto di locazione lo prevede è possibile farlo. Se il contratto non lo prevede è possibile adeguare il contratto con un'integrazione. Se il contratto non lo prevede ed il proprietario non è disponibile ad integrare il contratto, non è legalmente possibile.

Va ricordato che l'eventuale contratto di sublocazione, in quanto tale, non prevede la possibilità della cedolare secca...
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
Grazie mille per la rapida risposta. A chi potrei rivolgermi per capire come funziona questo lavoro?
Il subaffitto da far gestire ad un'agenzia... lo vedo singolare.
L'agenzia interessata alla gestione professionale di questi alloggi, li locherebbe direttamente stringendo accordi con i proprietari... saltando un passaggio intermedio del tutto inutile...

Il consiglio è quello di sentire per prima cosa con un commercialista che sia a conoscenza delle prescrizioni locali per la gestione delle locazioni turistiche...
 

Giacomo_153

Membro Junior
Privato Cittadino
All'eventuale agenzia di servizi, immobiliare o di qualsiasi tipo che gestirebbe la casa non penso interessi chi lo paga, proprietario o conduttore. Più che altro se c'è qualcuno qui che già lo fa questo lavoro, sarei contento di parlarci.
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
All'eventuale agenzia di servizi, immobiliare o di qualsiasi tipo che gestirebbe la casa non penso interessi chi lo paga, proprietario o conduttore. Più che altro se c'è qualcuno qui che già lo fa questo lavoro, sarei contento di parlarci.
Ti dico quello che penso...

Il problema non è il chi ma il quanto.
Se devo passare per l'inquilino è certo che guadagnerò di meno. Perchè lo dovrei fare?
Ti faccio un esempio.
Io loco, come agente, a 500,00 euro direttamente dal proprietario e poi affitto come mi pare realizzando 1.000,00 euro al mese di media.
Se ci fosse un passaggio di mezzo... dubito che l'inquilino che paga 500,00 euro mi subaffitterebbe l'immobile a 500,00 euro.. se non altro pechè sui 500,00 euro che andrebbe ad incassare dovrebbe versare il 25% di tasse.... quindi... ragionando... l'inquilino... solo per andare in pari... dovrebbe subafittarmi l'immobile a 650,00 euro... a 700,00 per avere un guadagno irrisorio....

Si perde per strada un 40% di possibile guadagno senza che questo 40% produca un utile per chicchessia... è illogico...

Per non parlare di altri rischi che non accetterei mai di correre...

Inoltre, la gestione che supera un certo numero di immobili od un determinato periodo di tempo... in base alle leggi regionali che regolamentano le locazioni turistiche... rientra nelle attività professionali con obbligo di aprire quindi una partita IVA...

Ecco perchè prima di tutto occorre capire, secondo me, con un commercialista come impostare il tutto... per poi approcciarsi alla corretta composizione di un business plan... e da lì puntare su domande... magari più specifiche...
 
Ultima modifica:

Giacomo_153

Membro Junior
Privato Cittadino
Ok, ma dipende da quante case si subaffitta, se io ne avessi abbastanza da potermi creare un margine di guadagno di almeno 1500 € mensili, mi basterebbe e le potrei dare in gestione ad un'agenzia di servizi, anche perché non ce la farei fisicamente da solo a seguirle.
A Roma mi hanno detto che c'è gente che subaffitta a turisti 15-20 case, pagando un affitto ai proprietari e dandole in gestione ad agenzie. Così vivono di rendita praticamente! Comunque mi informerò da un commercialista esperto in materia, grazie per i consigli :)!
 

Studio Roversi

Membro Attivo
Professionista
@Giacomo_153

La LR 86 del 2016 non prevede un numero massimo di appartamenti per chi fa locazione o sublocazione turistica (art.70) nè una durata massima di tali locazioni.

Pertanto puoi sublocare tutto l'appartamento solo se il locatore esprime il suo consenso parzialmente a meno che il contratto lo vieti, ma non frti tropp illusioni. I tempi d'oro delle locazioni "Airbnb" sono finiti. Il mercato a Firenze è saturo. I prezzi sono in ribasso e se il tuo tasso di occupazione è alto, meglio lasciar perdere.

Fare sublocazione breve in proprio significare svolgere un ver e proprio lavoro, da conciliare con la famiglia, il lavoro (quello vero), il calcetto o il cinema con gli amici, la gita nel weekend: non è una locazione di lungo corso in cui firmi un contratto e poi, se va bene, pensi ad altro.

Qui ogni 7 giorni o meno devi pedalare di brutto, fare un check-in, fare un check-out, pulire bene, lavare lenzuola e asciugamani, se si rompe qualcosa aggiustarlo o farlo aggiustare in tempi rapidi, fare sottoscrivere contratti di sublocazione a getto continuo, comunicare telematicamente la sublocazione e il portale dove pubblichi l'annuncio al Comun di Firenze, richiedere un codice identificativo all'ufficio imposta di soggiorno e registrarti al servizio imposta di soggiorno, comunicare mensilmente i flussi di turisti ai fini ISTAT, anche in assenza di movimenti, denunciare telematicamente gli ospiti in Questura dopo aver richiesto le credenziali, sperando che tutto fili via liscio (l'aereo ha un ritardo e il check-in salta, prenotano in due e si presentano in quattro + due bambini, il tuo punteggio è basso oppure ricevi brutte recensioni, il tuo annuncio diventa invisibile e devi risalire la vetta ecc.).

Non vuoi avere pensieri? Affidi questo lavoro ad un co-host, che dovrai inquadrare e retribuire (Airbnb non lo fa più per te) oppure ad una agenzia specializzata (ad es. Guesthero) che si mangia gran parte del tuo guadagno.

Non ti basta? Costi fissi: utenze, lavanderia, pulizia e manutenzione, oneri condomiali, commissioni co-host, commissioni portale ecc. Tasse locali e statali (i canoni della sublocazione breve possono essere cedolarizzati, ma se li cedolarizzi non puoi detrarre le spese inerenti, ad es. l'affitto pagato). Condominio: i condomini potrebbero lamentarsi con il proprietario per rumori, via vai di persone ecc. Buona fortuna.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
All'eventuale agenzia di servizi, immobiliare o di qualsiasi tipo che gestirebbe la casa non penso interessi chi lo paga, proprietario o conduttore. Più che altro se c'è qualcuno qui che già lo fa questo lavoro, sarei contento di parlarci.
primo devi vedere la legge regione toscana cosa prevede per i b&b . Secondo devi condurli tu in tutto e per tutto altrimenti non ci stai dentro , terzo le OTA si prendono il 22% minimo e l IVA è il 10 quindi dal prezzo cliente togliamo subito il 32% ; senza alcuna cognizione alberghiera ti sconsiglio , altresi ti consiglio di percorrere strade legali e non traverse poiche con i controlli che avvengono ti fanno del male...circa un conto economico di fattibilità non è possibile darti un indicazione devi acquisire innazittuto le occupancy medie stagionali della tua citta e i prezzi medi della struttura che intenderesti avviare , e da li farti i conti . Trovati un albergatore che potra chiarirti l idee
 

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