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Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Quali sono le possibili cause di nullità del contratto di locazione
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 426155" data-attributes="member: 31598"><p>Grazie, Andrea! <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/slight_smile.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":)" title="Lieve sorriso :)" data-shortname=":)" /> Articolo interessante.<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/symbols/heavy_check_mark.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":spunta:" title="Spunta :spunta:" data-shortname=":spunta:" /> Riassume le principali ipotesi di nullità previste dalla legislazione speciale in materia di locazione. Vale la pena di osservare che alcune clausole nulle in ambito di contratti concordati o ad uso diverso, sono ritenute valide laddove si versi in ipotesi di contratti abitativi a canone libero (ad es. deposito cauzionale superiore a tre mensilità, oneri accessori in forma forfetizzata ecc.). Dopo aver letto tutto d’un fiato l’ampia casistica riportata, si potrebbe quasi giungere alla conclusione che locatore e conduttore al momento della stipula, si possano limitare semplicemente a stabilire se concludere il contratto oppure no, tanto al contenuto contrattuale, assistito dalla sanzione di nullità dei patti stipulati in violazione della disciplina legalmente imposta, ci ha già pensato il legislatore.</p><p></p><p>Mentre nello schema del nostro codice civile, la locazione è disciplinata da norme dispositive che possono essere derogate dalle parti in libertà pressoché totale, il legislatore, in particolare con la legge di riforma del 1978, è pesantemente intervenuto a delineare il contenuto del contratto sotto numerosi aspetti: soglia al di sopra della quale scatta l’inadempimento dell’obbligazione del pagamento del canone (art. 5), alienazione della cosa locata (art. 7), riparto oneri accessori (art. 9), deposito cauzionale (art. 11) ecc.</p><p></p><p>L’architrave dell’intera materia è diventato l’art. 79, il quale stabiliva – e per le locazioni ad uso non abitativo tuttora stabilisce – la nullità di “<em>ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge</em>”. Tale norma detta una regola di inderogabilità a senso unico (le clausole difformi dalla previsione legale sono valide solo se favorevoli all’inquilino, nulle se favorevoli al locatore), attuata – come richiamato dall’articolo in discorso - attraverso il congegno della nullità parziale (art. 1419 cod. civ.) unito a quel fenomeno giuridico definito “<em>eterointegrazione</em>”, consistente nell’inserzione automatica della clausola di legge (art. 1339 cod. civ.).</p><p></p><p>Alla materia della nullità del contratto di locazione abitativa si è poi dedicato l’art. 13 della legge n°431/1998, meno severo rispetto all’art. 79 (sparisce la frase qualsiasi “<em>altro vantaggio</em>” in contrasto con le disposizioni di legge), il quale stabilisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta al contratto “scritto e registrato” e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.</p><p></p><p>Inoltre, per i contratti a canone concordato, è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi locali; infine, per i contratti a canone libero, è prevista la nullità di qualsiasi obbligo del conduttore e di qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, se in contrasto con le disposizioni della legge.</p><p></p><p>La medesima legge contiene inoltre una previsione di invalidità dei contratti di locazione ad uso di civile abitazione mancanti del requisito della forma scritta (art. 1, co. 4): per effetto di tale severa previsione, tali contratti sono affetti da nullità assoluta e insanabile.</p><p></p><p>Sconfinando per un attimo nel campo delle ipotesi delle nullità del contratto di locazione per effetto della violazione di disposizioni fiscali, non si può poi non ricordare la legge finanziaria 2005: all’art. 1, co. 346, il legislatore - in plateale violazione di un principio consolidato e rinvenibile in un qualsiasi manuale di diritto privato (le violazioni di ordine fiscale non vanno ad interferire con la disciplina di validità del contratto, rimanendo gli effetti della frode limitati nell’ordinamento tributario, dove non è prevista né la nullità né l’annullabilità) - ha stabilito che “<em>I contratti di locazione […] comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati</em>”.</p><p></p><p>Il quadro legislativo si è poi recentemente arricchito con due normative (ora abrogate) che hanno suscitato non poche perplessità. <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/confused.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":confuso:" title="Confuso :confuso:" data-shortname=":confuso:" /> La prima (che ha scatenato un vero e proprio terremoto nelle aule giudiziarie, dove sono tuttora pendenti numerosi contenziosi), introdotto dalla disciplina del federalismo fiscale municipale, di cui all’art. 3, co. 8 del D.Lgs. 23/2011, prevedeva la possibilità per il conduttore di sostituirsi al locatore nella registrazione del contratto, qualora questi non vi avesse provveduto ovvero lo avesse fatto per importi minori rispetto a quelli effettivamente percepiti (quasi una sanatoria della nullità disposta sei anni prima dalla Finanziaria 2005), con gravi ripercussioni per il locatore sia in termini di durata (4+4) sia in termini di canone (triplo della rendita catastale). <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/scream.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":shock:" title="Shock :shock:" data-shortname=":shock:" /> Il secondo marchingegno normativo (ancora più fantozziano) escogitato dal legislatore, previsto dal DL 63/2013, stabiliva che l’attestato di prestazione energetica (APE) doveva essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/scream.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":shock:" title="Shock :shock:" data-shortname=":shock:" /><img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/scream.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":shock:" title="Shock :shock:" data-shortname=":shock:" /></p><p></p><p>E’ noto che il contratto di locazione è connotato da particolari cautele legislative atte a tutelare l’esigenza abitativa ovvero l’attività economica dell’inquilino, considerato parte debole del contratto. Ora, la nullità del contratto – perlomeno così come viene concepita dal nostro legislatore, che quando emana una legge in materia locativa sembra appena sbarcato da qualche lontano pianeta in cui il contratto di locazione non esiste – travolgendo il rapporto e imponendo, quindi, al conduttore la restituzione dell’immobile, va esattamente nella direzione opposta, sacrificando in nome del Fisco, o, addirittura dell’APE, tanto gli interessi economici del locatore, quanto quelli, ancor più tutelati, del conduttore.</p><p></p><p>A volerla dire tutta e senza tanti giri di parole, si potrebbe affermare che la nullità del contratto di locazione, nelle numerose (e spesso strampalate <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/scream.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":shock:" title="Shock :shock:" data-shortname=":shock:" />) ipotesi proliferate nel corso di questi ultimi anni, se, per un verso, persegue uno scopo di protezione di interessi privati, dall’altro, persegue il conseguimento di incrementi delle entrate fiscali <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/money_mouth.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":soldi:" title="Soldi :soldi:" data-shortname=":soldi:" />, le quali, con la validità del contratto di locazione non hanno, in linea di principio, nulla a che vedere. <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/frowning2.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":triste:" title="Triste :triste:" data-shortname=":triste:" /><img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/rolling_eyes.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":occhi_al_cielo:" title="Occhi al cielo :occhi_al_cielo:" data-shortname=":occhi_al_cielo:" /></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 426155, member: 31598"] Grazie, Andrea! :) Articolo interessante.:tick: Riassume le principali ipotesi di nullità previste dalla legislazione speciale in materia di locazione. Vale la pena di osservare che alcune clausole nulle in ambito di contratti concordati o ad uso diverso, sono ritenute valide laddove si versi in ipotesi di contratti abitativi a canone libero (ad es. deposito cauzionale superiore a tre mensilità, oneri accessori in forma forfetizzata ecc.). Dopo aver letto tutto d’un fiato l’ampia casistica riportata, si potrebbe quasi giungere alla conclusione che locatore e conduttore al momento della stipula, si possano limitare semplicemente a stabilire se concludere il contratto oppure no, tanto al contenuto contrattuale, assistito dalla sanzione di nullità dei patti stipulati in violazione della disciplina legalmente imposta, ci ha già pensato il legislatore. Mentre nello schema del nostro codice civile, la locazione è disciplinata da norme dispositive che possono essere derogate dalle parti in libertà pressoché totale, il legislatore, in particolare con la legge di riforma del 1978, è pesantemente intervenuto a delineare il contenuto del contratto sotto numerosi aspetti: soglia al di sopra della quale scatta l’inadempimento dell’obbligazione del pagamento del canone (art. 5), alienazione della cosa locata (art. 7), riparto oneri accessori (art. 9), deposito cauzionale (art. 11) ecc. L’architrave dell’intera materia è diventato l’art. 79, il quale stabiliva – e per le locazioni ad uso non abitativo tuttora stabilisce – la nullità di “[I]ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge[/I]”. Tale norma detta una regola di inderogabilità a senso unico (le clausole difformi dalla previsione legale sono valide solo se favorevoli all’inquilino, nulle se favorevoli al locatore), attuata – come richiamato dall’articolo in discorso - attraverso il congegno della nullità parziale (art. 1419 cod. civ.) unito a quel fenomeno giuridico definito “[I]eterointegrazione[/I]”, consistente nell’inserzione automatica della clausola di legge (art. 1339 cod. civ.). Alla materia della nullità del contratto di locazione abitativa si è poi dedicato l’art. 13 della legge n°431/1998, meno severo rispetto all’art. 79 (sparisce la frase qualsiasi “[I]altro vantaggio[/I]” in contrasto con le disposizioni di legge), il quale stabilisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta al contratto “scritto e registrato” e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge. Inoltre, per i contratti a canone concordato, è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi locali; infine, per i contratti a canone libero, è prevista la nullità di qualsiasi obbligo del conduttore e di qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, se in contrasto con le disposizioni della legge. La medesima legge contiene inoltre una previsione di invalidità dei contratti di locazione ad uso di civile abitazione mancanti del requisito della forma scritta (art. 1, co. 4): per effetto di tale severa previsione, tali contratti sono affetti da nullità assoluta e insanabile. Sconfinando per un attimo nel campo delle ipotesi delle nullità del contratto di locazione per effetto della violazione di disposizioni fiscali, non si può poi non ricordare la legge finanziaria 2005: all’art. 1, co. 346, il legislatore - in plateale violazione di un principio consolidato e rinvenibile in un qualsiasi manuale di diritto privato (le violazioni di ordine fiscale non vanno ad interferire con la disciplina di validità del contratto, rimanendo gli effetti della frode limitati nell’ordinamento tributario, dove non è prevista né la nullità né l’annullabilità) - ha stabilito che “[I]I contratti di locazione […] comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati[/I]”. Il quadro legislativo si è poi recentemente arricchito con due normative (ora abrogate) che hanno suscitato non poche perplessità. :-? La prima (che ha scatenato un vero e proprio terremoto nelle aule giudiziarie, dove sono tuttora pendenti numerosi contenziosi), introdotto dalla disciplina del federalismo fiscale municipale, di cui all’art. 3, co. 8 del D.Lgs. 23/2011, prevedeva la possibilità per il conduttore di sostituirsi al locatore nella registrazione del contratto, qualora questi non vi avesse provveduto ovvero lo avesse fatto per importi minori rispetto a quelli effettivamente percepiti (quasi una sanatoria della nullità disposta sei anni prima dalla Finanziaria 2005), con gravi ripercussioni per il locatore sia in termini di durata (4+4) sia in termini di canone (triplo della rendita catastale). :shock: Il secondo marchingegno normativo (ancora più fantozziano) escogitato dal legislatore, previsto dal DL 63/2013, stabiliva che l’attestato di prestazione energetica (APE) doveva essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.:shock::shock: E’ noto che il contratto di locazione è connotato da particolari cautele legislative atte a tutelare l’esigenza abitativa ovvero l’attività economica dell’inquilino, considerato parte debole del contratto. Ora, la nullità del contratto – perlomeno così come viene concepita dal nostro legislatore, che quando emana una legge in materia locativa sembra appena sbarcato da qualche lontano pianeta in cui il contratto di locazione non esiste – travolgendo il rapporto e imponendo, quindi, al conduttore la restituzione dell’immobile, va esattamente nella direzione opposta, sacrificando in nome del Fisco, o, addirittura dell’APE, tanto gli interessi economici del locatore, quanto quelli, ancor più tutelati, del conduttore. A volerla dire tutta e senza tanti giri di parole, si potrebbe affermare che la nullità del contratto di locazione, nelle numerose (e spesso strampalate O_o) ipotesi proliferate nel corso di questi ultimi anni, se, per un verso, persegue uno scopo di protezione di interessi privati, dall’altro, persegue il conseguimento di incrementi delle entrate fiscali :soldi:, le quali, con la validità del contratto di locazione non hanno, in linea di principio, nulla a che vedere. :(:roll: [/QUOTE]
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