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  1. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Interessante...per chi volesse leggersi l'articolo per intero ,legga qui... Fonte AteneoWEB


    Possibili cause pe la nullita' dei contratti di locazione :

    delle clausole che stabiliscono una durata del contratto inferiore al termine minimo stabilito dalla legge (Cass. 21 novembre 2014, n. 24843)della clausola che pone a carico del conduttore l`obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);
    della clausola che stabilisce un importo del canone di locazione in misura superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge (art. 13, l. 431/1998);
    risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. 446/2011);
    della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata;
    della clausola che preveda la forfettizzazione degli oneri accessori, ovvero di quella che preveda la rinuncia pattizia al termine di grazia (stante l`inderogabilita' dell`art. 55, l. 392/1978) (Trib. Palermo, 13 giugno 2001);
    della regolamentazione pattizia che consideri separatamente l`appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialita' (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011).

    In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, e' stata stabilita la nullita':

    della determinazione del deposito cauzionale in misura eccedente le tre mensilita' (art. 11, l. 392/1978);
    di ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale (art. 79, l. 392/1978). Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l`unita' immobiliare, ma l`edificio condominiale nel suo complesso, stante l`assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (Cass. n. 20551/2014);
    della clausola che stabilisce che nel corso del rapporto vi sia un aumento del canone in misura superiore al 75% dell`indice dei prezzi al consumo accertato dall`Istat, o (ex art. 54, l. 392/1978), di quella che affida alla determinazione degli arbitri le controversie relative alla determinazione del canone (Cass. n. 3949/1988);
    della previsione in deroga alla corresponsione degli interessi legali sul deposito cauzionale, trattandosi la norma di cui all`art. 11, l. 392/78, di disposizione a carattere tassativo ed inderogabile (Cass. n. 75/2010).
    I rimedi alle ipotesi di nullita'

    L`inserimento di una di queste clausole nel contratto viene risolto attraverso il meccanismo della nullita' parziale (art. 1419 c.c.) e della sostituzione automatica della clausola prevista (art. 1339 c.c.).
    In questo modo la clausola nulla non viene eliminata, e neppure rende nullo l`intero contratto, ma viene sostituita automaticamente con quanto previsto dalle norme in materia.
     
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  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    me la traduci, per favore?
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per il termine di grazia, credo ci si debba rifare a quanto previsto dall'articolo 55 (possibilità di sanare la morosità).

    Trovo invece opinabile il divieto di forfettizzazione degli oneri: a me è stato chiesto e preteso dall'inquilino...
    Anche il vincolo appartamento/box pertinenziale mi sembra assurdo, visto che sarebbe ammessa anche la locazione parziale..
    In questi casi il nostro sistema giuridico basato su automatismi, perde a parer mio aderenza con la realtà. Le illegalità le individuerei altrove
     
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  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Grazie, Andrea! :) Articolo interessante.:spunta: Riassume le principali ipotesi di nullità previste dalla legislazione speciale in materia di locazione. Vale la pena di osservare che alcune clausole nulle in ambito di contratti concordati o ad uso diverso, sono ritenute valide laddove si versi in ipotesi di contratti abitativi a canone libero (ad es. deposito cauzionale superiore a tre mensilità, oneri accessori in forma forfetizzata ecc.). Dopo aver letto tutto d’un fiato l’ampia casistica riportata, si potrebbe quasi giungere alla conclusione che locatore e conduttore al momento della stipula, si possano limitare semplicemente a stabilire se concludere il contratto oppure no, tanto al contenuto contrattuale, assistito dalla sanzione di nullità dei patti stipulati in violazione della disciplina legalmente imposta, ci ha già pensato il legislatore.

    Mentre nello schema del nostro codice civile, la locazione è disciplinata da norme dispositive che possono essere derogate dalle parti in libertà pressoché totale, il legislatore, in particolare con la legge di riforma del 1978, è pesantemente intervenuto a delineare il contenuto del contratto sotto numerosi aspetti: soglia al di sopra della quale scatta l’inadempimento dell’obbligazione del pagamento del canone (art. 5), alienazione della cosa locata (art. 7), riparto oneri accessori (art. 9), deposito cauzionale (art. 11) ecc.

    L’architrave dell’intera materia è diventato l’art. 79, il quale stabiliva – e per le locazioni ad uso non abitativo tuttora stabilisce – la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. Tale norma detta una regola di inderogabilità a senso unico (le clausole difformi dalla previsione legale sono valide solo se favorevoli all’inquilino, nulle se favorevoli al locatore), attuata – come richiamato dall’articolo in discorso - attraverso il congegno della nullità parziale (art. 1419 cod. civ.) unito a quel fenomeno giuridico definito “eterointegrazione”, consistente nell’inserzione automatica della clausola di legge (art. 1339 cod. civ.).

    Alla materia della nullità del contratto di locazione abitativa si è poi dedicato l’art. 13 della legge n°431/1998, meno severo rispetto all’art. 79 (sparisce la frase qualsiasi “altro vantaggio” in contrasto con le disposizioni di legge), il quale stabilisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta al contratto “scritto e registrato” e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.

    Inoltre, per i contratti a canone concordato, è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi locali; infine, per i contratti a canone libero, è prevista la nullità di qualsiasi obbligo del conduttore e di qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, se in contrasto con le disposizioni della legge.

    La medesima legge contiene inoltre una previsione di invalidità dei contratti di locazione ad uso di civile abitazione mancanti del requisito della forma scritta (art. 1, co. 4): per effetto di tale severa previsione, tali contratti sono affetti da nullità assoluta e insanabile.

    Sconfinando per un attimo nel campo delle ipotesi delle nullità del contratto di locazione per effetto della violazione di disposizioni fiscali, non si può poi non ricordare la legge finanziaria 2005: all’art. 1, co. 346, il legislatore - in plateale violazione di un principio consolidato e rinvenibile in un qualsiasi manuale di diritto privato (le violazioni di ordine fiscale non vanno ad interferire con la disciplina di validità del contratto, rimanendo gli effetti della frode limitati nell’ordinamento tributario, dove non è prevista né la nullità né l’annullabilità) - ha stabilito che “I contratti di locazione […] comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

    Il quadro legislativo si è poi recentemente arricchito con due normative (ora abrogate) che hanno suscitato non poche perplessità. :confuso: La prima (che ha scatenato un vero e proprio terremoto nelle aule giudiziarie, dove sono tuttora pendenti numerosi contenziosi), introdotto dalla disciplina del federalismo fiscale municipale, di cui all’art. 3, co. 8 del D.Lgs. 23/2011, prevedeva la possibilità per il conduttore di sostituirsi al locatore nella registrazione del contratto, qualora questi non vi avesse provveduto ovvero lo avesse fatto per importi minori rispetto a quelli effettivamente percepiti (quasi una sanatoria della nullità disposta sei anni prima dalla Finanziaria 2005), con gravi ripercussioni per il locatore sia in termini di durata (4+4) sia in termini di canone (triplo della rendita catastale). :shock: Il secondo marchingegno normativo (ancora più fantozziano) escogitato dal legislatore, previsto dal DL 63/2013, stabiliva che l’attestato di prestazione energetica (APE) doveva essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.:shock::shock:

    E’ noto che il contratto di locazione è connotato da particolari cautele legislative atte a tutelare l’esigenza abitativa ovvero l’attività economica dell’inquilino, considerato parte debole del contratto. Ora, la nullità del contratto – perlomeno così come viene concepita dal nostro legislatore, che quando emana una legge in materia locativa sembra appena sbarcato da qualche lontano pianeta in cui il contratto di locazione non esiste – travolgendo il rapporto e imponendo, quindi, al conduttore la restituzione dell’immobile, va esattamente nella direzione opposta, sacrificando in nome del Fisco, o, addirittura dell’APE, tanto gli interessi economici del locatore, quanto quelli, ancor più tutelati, del conduttore.

    A volerla dire tutta e senza tanti giri di parole, si potrebbe affermare che la nullità del contratto di locazione, nelle numerose (e spesso strampalate :shock:) ipotesi proliferate nel corso di questi ultimi anni, se, per un verso, persegue uno scopo di protezione di interessi privati, dall’altro, persegue il conseguimento di incrementi delle entrate fiscali :soldi:, le quali, con la validità del contratto di locazione non hanno, in linea di principio, nulla a che vedere. :triste::occhi_al_cielo:
     
    Ultima modifica: 2 Febbraio 2015
    A Irene1, CheCasa!, dormiente e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  6. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La locazione parziale l'ha prevista l'agenzia delle entrate, non la 431/98.
    Nei concordati ė sempre stato così, la pertinenza non la puoi separare con un altro contratto di locazione.
    Mi sembra di capire invece che la nullitá che non riguarda il canone della locazione, per esempio nel caso in cui si stabilisca sul contratto che il deposito cauzionale venga versato dopo la stipula del contratto, pena la nullità o che non vengano presentate le garanzie promesse dopo un mese dalla stipula, si possono annullare solo per contratti liberi e non per i concordati.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La locazione parziale è una pattuizione non esclusa nè dalla legge 392 nè dalla 431, e quindi direi in teoria ammessa, e quindi regolamentata da AdE.

    Che per i concordati sia sempre stato obbligatorio non disgiungere le pertinenze "pertinenziali" può essere, ma non trovo questo limite nella 431: forse è specificato nel testo degli accordi locali, o è addirittura previsto dallo stato di dichiarazione "pertinenziale", il che mi porterebbe a concludere che dove esistesse questo vincolo, si applicherebbe a tutti i contratti, non solo quelli concordati.

    Ma se permetti la mia non era una obbiezione ai riferimenti legislativi, ma di criterio.
    la domanda la pongo in modo diverso:
    è possibile locare solo una porzione di appartamento, a canone concordato ex 431 art. 2 c.3? Se la risposta fosse no, mi piacerebbe conoscere le motivazioni del legislatore: tutto qui.
     
  8. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:
    Bastimento, non ti seccare, si fa pur parler:stretta_di_mano:, Permettimi di disquisire Sulla locazione parziale, la legge 431/98 non ne parla proprio. Se vuoi affittare delle camere con contratto a canone concordato, prima calcoli la tariffadell'intero immobile poi suddividi in base ai componenti, ti rimane poco. Se invece vuoi fare un canone libero non ci sono delle tariffe per calcolare il prezzo e non compari come affittacamere perchè l'agenzia delle entrate te lo permette.
    Attendoil tuo parere invece sulle mie ipotesi di nullitá.:)
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vai tranquillo: anch'io replico non sempre per contestare , ma per discutere e chiarirmi le idee.
    E ti preciso che:
    - non intendo affittare a canone concordato (che mi pare solitamente poco conveniente) e non mi è mai capitato di praticarlo.
    - non mi è ancora capitata la situazione di locare solo una parte di un immobile, anche se un pensierino l'avevo fatto, prima di decidere per il frazionamento regolare dello stesso.
    - non ho mai capito bene quale sia il confine tra l'affittacamere imprenditoriale, e la cessione di una stanza per arrotondare le entrate
    -mi sono sempre chiesto come funzionino fiscalmente le locazioni brevi che offrono appartamenti, o posti letto, a notte, con tanto di sito e pubblicità in rete (vedi airbnb)

    Se poi ti riferisci come domanda a quanto sotto citato,
    confesso che non ci ho capito molto, e se ho capito, non saprei risponderti: difatti mi lasciano perplesso proprio anche certi esempi dichiarati passibili di nullità.
    Io ragiono per logica (per quanto posso arrivarci), non per codicilli e norme: e se il collegamento tra norma ed esito mi sfugge, ho perplessità, come appunto dicevo sopra.
     
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