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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 429763" data-attributes="member: 31598"><p>La prima risposta che mi verrebbe da darti è che puoi locare l’ufficio ad uso residenziale, senza alcuna preoccupazione della categoria catastale (la categoria catastale non ha alcuna rilevanza sul contenuto negoziale del contratto di locazione). Ti suggerisco, però, di dare atto nel contratto, ad evitare contenziosi con il conduttore, che l’immobile ha destinazione catastale “non abitativa” e che il conduttore è pienamente consapevole della circostanza che l’immobile ha destinazione catastale A/10 (cioè uffici e studi privati), ancorché venga locata ad uso abitativo, e, quindi, anche della inidoneità dell’immobile a realizzare il proprio interesse, accettando il rischio economico dell’impossibilità di utilizzare l’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione. Sul tema specifico, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che in tale fattispecie “<em>non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ</em>.” (Cass. n°1398/2011).</p><p></p><p>In termini di diritto privato, se il conduttore è al corrente della diversa destinazione catastale dei locali, non dovrebbero esserci ripercussioni di sorta. I problemi, semmai, sono ben altri. Nulla vieta al proprietario, a fronte del blocco telematico, di provare a registrare un A/10 in L1/L2 allo sportello, ma anche lì l’ufficio potrebbe creargli problemi (la procedura di registrazione è la stessa). Tieni presente che la categoria catastale può rilevare anche in sede di registrazione del contratto (o di opzione cedolare secca). Se il contratto dovesse superare il vaglio dell’ufficio (se il locatore è un soggetto persona fisica, ai fini delle imposte indirette, che la tipologia contrattuale sia titolata L1 o S1, poco cambia: l’imposta di registro è sempre il 2%; diverso il caso, se, in presenza di immobile strumentale, il locatore è un soggetto IVA) e se la prospettiva del proprietario-locatore non è quella di procedere alla voltura catastale da uso professionale a uso abitativo (se consentita) per adeguarla al contratto ad uso abitativo che intende stipulare, la procedura prospettata espone comunque il locatore al rischio di contestazioni, controlli, problemi di eterogenea natura (IMU e suoi derivati, detrazioni fiscali ecc.) che non provo neanche ad elencarti.<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/frowning2.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":triste:" title="Triste :triste:" data-shortname=":triste:" /><img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/confused.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":confuso:" title="Confuso :confuso:" data-shortname=":confuso:" /><img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/wink.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=";)" title="Occhiolino ;)" data-shortname=";)" /></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 429763, member: 31598"] La prima risposta che mi verrebbe da darti è che puoi locare l’ufficio ad uso residenziale, senza alcuna preoccupazione della categoria catastale (la categoria catastale non ha alcuna rilevanza sul contenuto negoziale del contratto di locazione). Ti suggerisco, però, di dare atto nel contratto, ad evitare contenziosi con il conduttore, che l’immobile ha destinazione catastale “non abitativa” e che il conduttore è pienamente consapevole della circostanza che l’immobile ha destinazione catastale A/10 (cioè uffici e studi privati), ancorché venga locata ad uso abitativo, e, quindi, anche della inidoneità dell’immobile a realizzare il proprio interesse, accettando il rischio economico dell’impossibilità di utilizzare l’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione. Sul tema specifico, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che in tale fattispecie “[I]non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ[/I].” (Cass. n°1398/2011). In termini di diritto privato, se il conduttore è al corrente della diversa destinazione catastale dei locali, non dovrebbero esserci ripercussioni di sorta. I problemi, semmai, sono ben altri. Nulla vieta al proprietario, a fronte del blocco telematico, di provare a registrare un A/10 in L1/L2 allo sportello, ma anche lì l’ufficio potrebbe creargli problemi (la procedura di registrazione è la stessa). Tieni presente che la categoria catastale può rilevare anche in sede di registrazione del contratto (o di opzione cedolare secca). Se il contratto dovesse superare il vaglio dell’ufficio (se il locatore è un soggetto persona fisica, ai fini delle imposte indirette, che la tipologia contrattuale sia titolata L1 o S1, poco cambia: l’imposta di registro è sempre il 2%; diverso il caso, se, in presenza di immobile strumentale, il locatore è un soggetto IVA) e se la prospettiva del proprietario-locatore non è quella di procedere alla voltura catastale da uso professionale a uso abitativo (se consentita) per adeguarla al contratto ad uso abitativo che intende stipulare, la procedura prospettata espone comunque il locatore al rischio di contestazioni, controlli, problemi di eterogenea natura (IMU e suoi derivati, detrazioni fiscali ecc.) che non provo neanche ad elencarti.:(:-?;-) [/QUOTE]
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