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<blockquote data-quote="pensoperme" data-source="post: 141461" data-attributes="member: 17838"><p>No, affatto, ti ripeto di nuovo, come ho detto a un tuo collega: l'OMI non fa affatto i conti sulla "stragrande maggiroanza delle compravendite". Ne vuoi la prova? Analizza i valori OMI per ROMA o MILANO, che come sai da soli fanno oltre un terzo delle NTN in italia e vedi quanto sono affidabili. Questo per una analisi della loro inaffidabilità superficiale e veloce. L'OMI campiona del compravendite con una metodologia sintetica, fatta secondo metodologie e principii che poco hanno a che vedere con le dinamiche commerciali (che come sai cambiano, così come i flussi) che si riassume in "campionamento di N compravendite di immobili tipo nelle zone tipo), con unione delle loro rilevazioni quelle offerte dalle associazioni di categoria ad esempio, ma come ti ho detto spesso "pilotate" per non deviare troppo dalle loro previsioni, la famosa stima "feedback" che è un po come quando chi fa le stime fa due telefonate in giro per avere un prezzo medio, lo moltiplica per la superficie globale ponderata e poi va di punti di merito/demerito giocando su questi coefficiente per far tornare il valore che ha in testa... così fanno loro, hanno in mente delle forbici e fanno di tutto per mantenerle. Quindi all'errore di metodologia del perito (che fa 4 pagine di due-diligence e poi dice che il valore è quello e ciao) si somma l'errore alla fonte, l'OMI appunto.</p><p>...</p><p>Sul tuo appunto sul prezzo pagato (che non è il valore di stima) dissento di nuovo: la stima è la stima di un valore (che può essere anche l'indicazione del valore possibile ricavabile da una vendita), il prezzo pagato (non quello richiesto) è il prezzo pagato in relazione a vari fattori, che normalemnte sono la semplice contrattazione, la forma di mercato ecc. altre volte ci sono dei fattori (bisogno di liquidità, necessità di comprare proprio quell'immobile) che alterano il prezzo finale pagato in più o in meno, ma questo NON viene mai richiesto al perito, al perito si chiede la stima di un valore, ricostruibile scientificamente. Quindi le vie corrette, a mio parere, sono tre:</p><p>1) dai un indicazione di prezzo secondo l'expertise (la tua conoscenza del territorio e del suo mercato) che è sintetica e non necessita di molte pezze d'appoggio matematiche, semmai storiche.</p><p>2) Fai una stima secondo metodologie scientifiche e allora fai tutto l'iter, due-dligence, calcoli, stima.</p><p>3) Per serietà ti astieni.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="pensoperme, post: 141461, member: 17838"] No, affatto, ti ripeto di nuovo, come ho detto a un tuo collega: l'OMI non fa affatto i conti sulla "stragrande maggiroanza delle compravendite". Ne vuoi la prova? Analizza i valori OMI per ROMA o MILANO, che come sai da soli fanno oltre un terzo delle NTN in italia e vedi quanto sono affidabili. Questo per una analisi della loro inaffidabilità superficiale e veloce. L'OMI campiona del compravendite con una metodologia sintetica, fatta secondo metodologie e principii che poco hanno a che vedere con le dinamiche commerciali (che come sai cambiano, così come i flussi) che si riassume in "campionamento di N compravendite di immobili tipo nelle zone tipo), con unione delle loro rilevazioni quelle offerte dalle associazioni di categoria ad esempio, ma come ti ho detto spesso "pilotate" per non deviare troppo dalle loro previsioni, la famosa stima "feedback" che è un po come quando chi fa le stime fa due telefonate in giro per avere un prezzo medio, lo moltiplica per la superficie globale ponderata e poi va di punti di merito/demerito giocando su questi coefficiente per far tornare il valore che ha in testa... così fanno loro, hanno in mente delle forbici e fanno di tutto per mantenerle. Quindi all'errore di metodologia del perito (che fa 4 pagine di due-diligence e poi dice che il valore è quello e ciao) si somma l'errore alla fonte, l'OMI appunto. ... Sul tuo appunto sul prezzo pagato (che non è il valore di stima) dissento di nuovo: la stima è la stima di un valore (che può essere anche l'indicazione del valore possibile ricavabile da una vendita), il prezzo pagato (non quello richiesto) è il prezzo pagato in relazione a vari fattori, che normalemnte sono la semplice contrattazione, la forma di mercato ecc. altre volte ci sono dei fattori (bisogno di liquidità, necessità di comprare proprio quell'immobile) che alterano il prezzo finale pagato in più o in meno, ma questo NON viene mai richiesto al perito, al perito si chiede la stima di un valore, ricostruibile scientificamente. Quindi le vie corrette, a mio parere, sono tre: 1) dai un indicazione di prezzo secondo l'expertise (la tua conoscenza del territorio e del suo mercato) che è sintetica e non necessita di molte pezze d'appoggio matematiche, semmai storiche. 2) Fai una stima secondo metodologie scientifiche e allora fai tutto l'iter, due-dligence, calcoli, stima. 3) Per serietà ti astieni. [/QUOTE]
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