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  1. alkemi43

    alkemi43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti. Ho in mente di vendere la mia casa (porzione di quadrifamiliare) e, per farmi un'idea di un prezzo "ragionevole", ho cominciato ad esaminare i prezzi di vendita di villette analoghe. L'impresa si è rivelata molto più difficile del previsto perchè magari hanno la stessa metratura, ma sono su 3 livelli piuttosto che su 4, o hanno il giardino più grande, ecc.. Sto provando a renderle paragonabili con i coefficienti proposti dalla ISO 10750, ma non mi è chiaro se il coefficiente di omogeneizzazione di una sala hobby (è quello della cantina, giusto?) varia (magari solo a livello di consuetudine) a seconda che la la sala hobby sia sbancata su 1, 2, 3 o 4 lati.
    Qualche suggerimento?
    Grazie per la disponibilità
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'unico consiglio che ritengo valido è quello di farti valutare l'immobile dalle agenzie immobiliari. Le ville sono la tipologia di immobile più complicata da valutare perché le variabili che influiscono sono numerose ed è più difficile effettuare una valutazione comparativa.

    Ti sconsiglio vivamente il fai da te, a maggior ragione se hai intenzione di applicare coefficienti vari che sono validi solamente ai fini analitici ma poi, relativamente al reale valore di mercato, lasciano il tempo che trovano.

    Gli unici che possono darti un'idea realistica e vicina all'attuale situazione sono unicamente quei professionisti che monitorano quotidianamente il polso del mercato, che abbiano gestito immobili simili al tuo nella stessa zona, che si confrontino costantemente con le richieste d'acquisto dei loro clienti ed abbiano, quindi, maturato un'esperienza adeguata per poter interpretare tutti questi dati e rispondere adeguatamente alla tua domanda.
     
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  3. alkemi43

    alkemi43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta, alessandro66. La consultazione di almeno 2 agenzie per la valutazione dell'immobile è qualcosa che avevo comunque intenzione di fare. Voglio comunque farmi un'idea indipendente in quanto (esperienza di miei conoscenti) qualche volta l'AI, essendo potenziale parte in causa, tende ad esagerare la valutazione per prendere l'incarico, salvo poi tentare di convincere il venditore della necessità di una drastica riduzione del prezzo. Inoltre, io non userò il valore ottenuto come valore assoluto, ma solo come valore relativo. Per intenderci, se l'immobile A vale 100/mq e la metodologia me lo valuta 110/mq, la stessa metodologia mi valuterà l'immobile B (che vale 200/mq) a 220/mq, ma il rapporto tra il valore di A e quello di B sarà sempre di 1:2, e questo è quello che mi interessa, almeno per ora.
    Peraltro, se queste metodologie vengono usate nelle CTU, forse un qualche fondamento ce l'avranno, o no?
    Infine, gli AI "con adeguata esperienza" non sono contraddistinti, mi pare, da una stella bianca (vale anche per medici, avvocati, ingegneri, e chi più ne ha, più ne metta).
    Di nuovo grazie e buona giornata.
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Fidati...i CTU spesso e volentieri passano dalle agenzie immobiliari di zona per avere parametri più veritieri da applicare alle valutazioni a loro richieste.

    Comunque, prendere incarichi a prezzi fuori mercato non conviene a nessuno, soprattutto se è un professionista indipendente ma neanche alle agenzie che fanno parte dei Franchising e che hanno altissimi costi fissi.

    Se si vende si incassa, altrimenti tutti i soldi che si investono su un immobile prima di venderlo, sono soldi buttati!

    E' vero, purtroppo, che c'è ancora chi preferisce prendere tutto e poi sperare di convincere il proprietario ad abbassare il prezzo ma, a mio modesto parere, è una perdita di tempo e di denaro e non si rende il giusto servizio al cliente che, in questo modo, perde soldi anch'esso a causa della svalutazione nella quale può incorrere l'immobile.

    Comunque, se vuoi consultare dei parametri realistici, guarda l'OMI dell'Agenzia delle Entrate che riporta i valori al mq delle vendite effettuate nei semestri dell'anno.

    Per ora è aggiornato (per la versione in chiaro e gratuita) a fine 2010 ma a breve (Agosto/Settembre) sarà visibile il I semestre 2011.

    Quando devo valutare in zone che conosco meno uso questo, metto a paragone con le zone che conosco per fare le dovute proporzioni ed interpreto i valori minimi e massimi in base alla tipologia e alla relativa metratura.

    Per ora mi ci trovo bene e le valutazioni sono state sempre realistiche...
     
  5. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Puoi farti fare una perizia da un libero professionista non Agenti Immobiliari (Geometra, Architetto) che ti costa sicuramente una cifra ininfluente nel contesto di una compravendita: pensa se invece tu applichi tutti i tuoi bei coefficienti e ti sbagli di un bel po' perchè c'è una caratteristica che non hai saputo valutare (tipo un vincolo urbanistico)...
    Stai tentando di farti una "diagnosi" da solo ed è pericoloso: lo faresti anche in ambito sanitario?
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io ritengo che se una persona vuole stimare da sè un immobile, almeno lo faccia senza tirare in ballo metodologie, senza sapere come possono essere applicate...

    Mi sembra una dimostrazione di grande presunzione e, soprattutto, uno svilimento della professionalità di chi queste cose le studia impiegando il proprio tempo in corsi spesso lunghi, si paga i corsi per impararle e ammette di non saperne mai abbstanza...

    Silvana
     
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  7. gvv1965

    gvv1965 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perito e AI

    Ho avuto la tua stessa esperienza, ma a parti invertite (ho comprato una villetta all'Infernetto e venduto un appartamento al Torrino).
    Per l'acquisto, ho chiesto l'ausilio ad un ingegnere esperto di valutazioni per il tribunale.
    Il grosso delle sua stima si è centrato sul riportare a metratura commerciale le varie tipologie di accatastato presenti nella casa, considerando che la villa che ho comprato, a differenza di molte nella zona, ha due piani su tre accatastati come abitativo e l'interrato accatastato parzialmente come abitativo e per il resto, come cantine, locali tecnici, garage, etc.
    Per fartela breve, ho offerto 5mila euro meno della sua valutazione e ho comprato la casa ad un prezzo del 20% inferiore alla richiesta del proprietario e dell'Agenzia (la quale, nella fattispecie, aveva accettato un po' supinamente i sogni e i paperon dollars richiesti dal proprietario).
    Per quanto riguarda invece la vendita di casa mia (un appartamento meno complicato dal punto di vista catastale della villa), insieme all'agente immobiliare abbiamo impostato la valutazione sulla base dei valori effettivi rogitati nella zona negli ultimi anni. Si tratta di statistiche e dati reperibili dagli AI, credo che alcuni di essi siano elaborati dalle associazioni di settore.
    Risultato: casa venduta in 3 settimane (zona Torrino) ad un prezzo che ha fatto "scandalizzare" gli altri proprietari del mio comprensorio (che chiedono 580mila per 90mq senza vergogna ma anche senza acquirenti).
    In sintesi, il valore di mercato lo baserei sull'effettiva metratura commerciale, definita con l'ausilio di AI/tecnici esperti e sui valori per mq dei rogiti nella zona per la tipologia di casa che vendi.
     
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  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alkemi fatti fare una valutazione dell'immobile da agenti immobiliari specializzati nelle valutazioni, che troverai sugli elenchi della Camera di Commercio e poi pagala, senza promesse alcune di affidargli l'incarico.
     
  9. alkemi43

    alkemi43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie del suggerimento. In effetti, come avevo già scritto, era mia intenzione di consultare,
    dopo che mi ero fatto un'idea, anche due AI per avere una stima definitiva. Mi sembra una
    buona idea interpellare professionisti che non potranno mai essere parte in causa, per avere
    una stima realistica. La mia idea è quella di rivolgermi a un Geometra/Architetto che sia anche
    Perito del Tribnale, solo che per ora non ho idea del come/dove cercarli: suggerimenti?.
    Tutto ciò, mi permetto di insistere, dopo che mi sono fatto un'idea indipendente. Perchè, se porta
    la macchina dal meccanico perchè mi si è accesa la spia dei freni, e questo mi dice che bisogna
    cambiare i dischi, se so che ci sono anche le pastiglie posso chiedergli di mostrarmi le rigature
    sui dischi, se invece non lo so, mi rimane solo da sperare egli sia un fulgido
    esempio di rettitudine morale - e non è detto che capiti sempre.
    In quanto all'autodiagnosi: sei proprio sicuro che non ti sia mai capitato di prendere un'aspirina
    per quelli che tu avevi diagnosticato essere sintomi dell'influenza, e non una delle altre 17543
    malattie - alcune anche gravi - che hanno, a prima vista, gli stessi sintomi? Io sì, varie volte (e non
    credo di essere un'eccezione), e addirittura mi misuro la temperatura e la pressione, e se la trovo
    a 200 e il medico mi dice che è normale, qualche domandina gliela faccio.
    Grazie comunque del suggerimento, ti saluto cordialmente.
     
  10. alkemi43

    alkemi43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Apprezzo l'interesse. Le metodologie, che io sappia, non si "tirano in ballo", ma si usano. Può darsi che la metodologia non sia quella giusta, può darsi che sia male applicata, può darsi che i parametri non siano ben tarati, può darsi che chi le applica sia un incapace. Può darsi. Ma io, alla luce del "better worry than sorry", quando devo prenotare una vacanza, prima faccio come se volessi farlo da me, poi vado dall'agenzia, parlo con l'agente (che oviamente ha studiato, ecc.), sento cosa ha da dirmi in proposito, lo confronto con l'idea che mi sono fatto, e vedo quanto è convincente - e ti posso assicurare che non sempre lo è, anzi. Non sono state poche le volte in cui, in seguito a proposte non convincenti, ho fatto da me e, guarda caso, mi sono trovato benissimo. "Grandemente presuntuoso"? Forse. Certo non molto più di chi, magari dopo studi più o meno lunghi, offre un prodotto di qualità più bassa
    di chi quegli studi non gli ha fatti.
    Grazie della simpatica mail, ti auguro il meglio.
     
  11. alkemi43

    alkemi43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta, gvv1965. Se ho ben inteso, stavo già, senza saperlo, seguendo il tuo consiglio (con alcune piccole variazioni): determinare la metratura commerciale e moltiplicarla per il valore unitario del mq nella zona (dato deducibile dalle pubblicazioni delle associazioni di settore). Le variazioni sono 2: la prima è che una valutazione la faccio io, visto che la metodologia e i parametri (anche se non al livello di dettaglio che avrei auspicato) sono di pubblico dominio, la seconda è che incarico non uno, ma due periti. Alla fine avrò ottenuto 3 stime, di cui la prima avrà un valore minimo e uno massimo, visto che i valori unitari sono dati con una "forchetta" del 5-10% (che corrispondono a qualche diecina di K€, non proprio bruscolini). Questa mi aiuterà a giudicare le altre due: se, p. es., sono al di fuori della forchetta, o se sono troppo distanti tra loro, qualche domandina al perito gliela faccio, e può darsi che mi convinca (totalmente o parzialmente), e può darsi di no.
    Per tornare a quello che mi racconti: certo che chi mette in vendita a Torrino (suppongo Torrino Nord) 90mq (suppongo "abitabili") per 580 K€ "sogna" per circa il 33% - e questi sì che sono paperon dollars - tuttavia, dare una misura del "sogno" è importante.
    D'altro canto, se a me capitasse di vendere dopo tre settimane (le statistiche riportano 3 mesi di media, in aumento) e non avessi fatto tutto l'ambaradam di cui sopra, qualche dubbietto ce l'avrei: o mi sono sparato d'un botto tutta la restasnte quota di fortuna che mi tocca per quell'anno, oppure il prezzo era anche troppo attrattivo.
    I miei migliori saluti.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Oooops .... Errata corrige: "non li ha"

    Aggiunto dopo 23 minuti :

    Oooops .... Errata "non gli ha" corrige: "non li ha":confuso:
     
  12. alkemi43

    alkemi43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao alessandro66. Ho passato un po' di tempo a visitare il DB dell'OMI, e devo confessarti che - non sarò bravo come te - ma l'utilità di quei dati ai miei fini è paurosamente vicina allo 0. Alcune osservazioni:
    1. una "forchetta"di valori con variazioni tra massimo e minimo di circa il 50% lascia un po' il tempo che trova: dire, di un immobile che vale (supponiamo) 500K€, che il suo valore è tra 250 e 750K€ non è che aiuti molto chi deve vendere o comprare;
    2. viene (giustamente) rappresentato che "massimo" e "minimo" non sono da intndersi assolutamente, ma statisticamente. Ma, mi domando, usare la media e la deviazione standard, era proibito, illegale, immorale, o faceva ingrassare? Non c'era neanche bisogno di inventarle, visto che ci aveva già pensato Gauss buonanima circa 3 secoli fa, e che da allora hanno svolto egregiamente la loro funzione.
    3. se si consultano i valori per l'AXA (via Aristofane) si vede che la tipologia prevalente sono le abitazioni civili, e che non ci sono ville e villini. Il che è stata una sorpresa per me, che in tutti questi anni ho creduto di vedere ville intorno a casa mia e addirittura ho creduto di abitare in una porzione di quadrifamiliare, ohibò! E bisognerebbe correggere le immagini da satellite che troviamo su Google maps, che ci danno (false) immagini di numerose ville all'AXA!
    4. resta infine per me misterioso il criterio con cui le zone sono ordinate. Sicuramente non sono in ordine alfabetico (forse non lo sono neanche nel suo opposto, il disordine analfabetico). E specifcare, al colto e all'inclita, il criterio di odnamento, no?
    Comunque, se riesci a utilizzarlo, i miei più vivi complimenti.
    Ti saluto cordialmente.
     
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  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'OMI è da evitare per le stime, serve solo al fisco per avere dei valori sui quali basarsi per contestare le vendite "sottoprezzo", infatti spesso non accettano valori troppo bassi dei rilevatori, perché gli porterebbe giù la soglia di contestazione. Strano come nelle metropoli, specie roma, questa tendenza al non accettare valori troppo bassi, sparisca. Chissà come mai. Il sistema di campionamento, come hai giustamente intuito, fa pena, la qualità del dato è quasi al livello dei valori nominali dei portali immobiliari.
     
  14. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Infatti ho detto che è "pericoloso"...
    se hai preso l'aspirina per un sintomo rilevatosi malattia grave non è certo un bene, in questo caso sai già (perchè te lo diciamo noi) che la malattia è grave perchè vendere, che so, l'oggetto X che sembrava facile e non lo è può essere paragonabile a sintomo dell'influenza... ma vendere l'abitazione ti garantisco che siamo a livelli di sangue dalla bocca e dal naso... da qui le varie espressioni accompagnabili alle compravendite immobiliari: "mi sono svenato", "bagno di sangue" etc...:risata:
    Comunque non voglio insegnare niente, sia chiaro: se uno vuole fare dei calcoli,
    applicare coefficienti etc... beh, mica è vietato! ;)
     
  15. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Una sola risposta per tutti i dubbi espressi...non esiste nessuna metodologia analitica realmente valida per dare ad un immobile il giusto valore commerciale. L'OMI è un aiuto, come lo possono essere altri osservatori immobiliari ma i valori riportati sono solo dei valori medi ottenuti dalla vendita di tutte le tipologie e metrature di una determinata zona. Il valore minimo ed il valore massimo indicati non possono essere applicati indistintamente a qualsiasi tipologia e metratura perché la realtà commerciale non è assolutamente questa ma...dell'esperienza dei professionisti non volete fidarvi e allora è giusto che impazziate in ragionamenti fuori luogo alla ricerca di alchimie mirabolanti che vi restituiscano la formula meravigliosa per il fai da te! Valutare un immobile è un'arte che si impara in anni d'esperienza e con dati oggettivi che non avrete mai a disposizione perché fanno parte del bagaglio d'esperienza del professionista e dei dati sensibili (richieste d'acquisto in banca dati con la relativa disponibilità a spendere dei potenziali acquirenti) che fanno parte di quella professionalità che vi permette di vendere o acquistare al giusto prezzo di mercato, nel più breve tempo possibile (e un privato non ci mette sicuramente 3 mesi e tanto meno un'agenzia che deve vendere una quadrifamiliare all'AXA, dove le metrature e i relativi prezzi sono "importanti"...se parliamo di una villa dai 250 mq in su il tempo stimato di vendita è di almeno 6 mesi...poi ne ho vendute pure in venti giorni ma i miracoli riescono molto raramente).

    Nel tuo caso poi, parliamo di villa e nella mia prima risposta ti avevo già sottolineato la difficoltà di valutazione a causa delle diverse variabili in gioco...bisogna conoscere la zona, bisogna conoscere il suo mercato, si deve avere un quadro di insieme completo con le caratteristiche dell'immobile e della strada di ubicazione e si deve confrontare tutto con le vendite effettuate precedentemente per immobili simili ma, soprattutto, con le richieste d'acquisto valide per l'immobile che si sta valutando....queste sono le basi per un valutazione commerciale realistica...tutto il resto è aria fritta!
     
  16. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non è vero. Esistono diverse metodologie, dal MCA al income approach al calcolo del costo di costruzione deprezzato + prezzo del terreno che sono metodologie scientifiche, quindi ricostruibili, per quel dato immobile... poi il prezzo sarà quello che l'acquirente pagherà, che potrebbe esser anche superiore al valore di stima in alcuni casi (rari) perchè la contrattazione è uno degli aspetti non prevedibili scientificamente, come le motivazioni dell'acquisto.
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    A parte che i dati dell'OMI sono medie delle compravendite registrate e quindi reali ma con il valore che hanno tutte le medie (ci sarà qualcuno però, che avendo contribuito a quelle vendite è in grado anche di interpretarle nel giusto modo...).
    Sulle compravendite delle prime case il problema dell'accertamento non si pone assolutamente perché in atto si dichiara il prezzo/valore e pur dichiarando il valore reale di compravendita (che verrà utilizzato dall'Agenzia delle entrate per il suo Osservatorio immobiliare) ai fini dell'antiriciclaggio, si paga l'imposta di registro sul valore catastale usufruendo, in tal modo, anche dello sconto del 30% sulla parcella del Notaio.
    Problemi di accertamento potrebbero esserci in tutti gli altri casi e in caso di acquisto da costruttore dove la doppia dichiarazione prezzo/valore non è applicabile perché si paga l'IVA.
     
  18. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non è vero. I valori OMI arrivano da diverse fonti, nons olo dai contratti registrati, anzi, ancora in minoranza da questi e in maggioranza da collaborazioni con altri organi di monitoraggio, come voi agenti immobiliari appunto, che comunicano a loro volta medie che spesso non vengono accettate e nascono "contrattazioni di valori" :disappunto:, specie in caso di ribasso, perchè come sai, i valori OMI sono al base per le contestazioni dell'AdE (quindi più si abbassano, meno possono contestare).Il prezzo valore poi, come sai, vale solo nelle compravendite dell'usato... quindi di cosa si parla?
     
  19. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Finalmente ci siamo arrivati, in neretto la risposta esatta! Ribadisco, il resto è aria fritta! Quando parliamo di valutazione commerciale, l'unico sistema realistico e che più si avvicina al cosiddetto "probabile" valore commerciale è la valutazione comparativa che tiene conto proprio di ciò che ho evidenziato in neretto.
    Mettetevi in testa che conoscendo la zona e conoscendo i potenziali acquirenti, ai quali facciamo visionare decine di immobili, ne capiamo le esigenze ed i gusti, oltre al reale budget e quando andiamo a fare una valutazione, non facciamo altro che ottimizzare questo know-how per la giusta valutazione.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Della stragrande maggioranza delle compravendite?.......

    Comunque, a parte i diversi punti di vista, io lo applico con le giuste interpretazioni ed infischiandomene delle teorie e dei metodi scientifici e i risultati li vedo sul campo e...questo mi basta (9 anni!!)
    Ti faccio una cortese richiesta, nella tua prossima risposta...cerca di non cominciare con "Non è vero"...è alquanto irritante... ;)
     
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  20. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    No, affatto, ti ripeto di nuovo, come ho detto a un tuo collega: l'OMI non fa affatto i conti sulla "stragrande maggiroanza delle compravendite". Ne vuoi la prova? Analizza i valori OMI per ROMA o MILANO, che come sai da soli fanno oltre un terzo delle NTN in italia e vedi quanto sono affidabili. Questo per una analisi della loro inaffidabilità superficiale e veloce. L'OMI campiona del compravendite con una metodologia sintetica, fatta secondo metodologie e principii che poco hanno a che vedere con le dinamiche commerciali (che come sai cambiano, così come i flussi) che si riassume in "campionamento di N compravendite di immobili tipo nelle zone tipo), con unione delle loro rilevazioni quelle offerte dalle associazioni di categoria ad esempio, ma come ti ho detto spesso "pilotate" per non deviare troppo dalle loro previsioni, la famosa stima "feedback" che è un po come quando chi fa le stime fa due telefonate in giro per avere un prezzo medio, lo moltiplica per la superficie globale ponderata e poi va di punti di merito/demerito giocando su questi coefficiente per far tornare il valore che ha in testa... così fanno loro, hanno in mente delle forbici e fanno di tutto per mantenerle. Quindi all'errore di metodologia del perito (che fa 4 pagine di due-diligence e poi dice che il valore è quello e ciao) si somma l'errore alla fonte, l'OMI appunto.
    ...
    Sul tuo appunto sul prezzo pagato (che non è il valore di stima) dissento di nuovo: la stima è la stima di un valore (che può essere anche l'indicazione del valore possibile ricavabile da una vendita), il prezzo pagato (non quello richiesto) è il prezzo pagato in relazione a vari fattori, che normalemnte sono la semplice contrattazione, la forma di mercato ecc. altre volte ci sono dei fattori (bisogno di liquidità, necessità di comprare proprio quell'immobile) che alterano il prezzo finale pagato in più o in meno, ma questo NON viene mai richiesto al perito, al perito si chiede la stima di un valore, ricostruibile scientificamente. Quindi le vie corrette, a mio parere, sono tre:
    1) dai un indicazione di prezzo secondo l'expertise (la tua conoscenza del territorio e del suo mercato) che è sintetica e non necessita di molte pezze d'appoggio matematiche, semmai storiche.
    2) Fai una stima secondo metodologie scientifiche e allora fai tutto l'iter, due-dligence, calcoli, stima.
    3) Per serietà ti astieni.
     

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