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Scrittura privata subentro contratto di locazione
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 193436" data-attributes="member: 31598"><p>Il legislatore italiano ha previsto che il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo (la locazione di un immobile ad uso diverso è disciplinata in modo differente) stipulato con uno o più conduttori, possa estendersi a soddisfare non solo le loro esigenze, ma anche quelle di altre persone, magari addirittura estranee al suo nucleo familiare. Lo ha fatto prevedendo, dapprima nella normativa generale dettata dal codice civile (art. 1594), e poi nelle leggi speciali (art. 2, legge 392/1978, divenuto ora liberamente derogabile per effetto dell'abrogazione del successivo art. 79), l'istituto della <strong>sublocazione</strong>, consentendo al conduttore o ai conduttori originari di far occupare interamente o parzialmente l'immobile locato loro, da altre persone. Il tutto, però, a condizione che il locatore sia d'accordo, perchè senza il suo consenso, magari espresso in via preventiva, è vietato al conduttore di sublocare, anche parzialmente, l'immobile concessogli in locazione e né tanto meno cedere a terzi il contratto, ed è per questa ragione che tale clausola è richiamata, in genere, nei contratti di locazione ad uso abitativo. <strong>La sublocazione</strong>, quand'anche totale, <strong>non va comunque ad incidere sugli originari rapporti contrattuali intercorrenti tra locatore e conduttore</strong>.</p><p></p><p>Diversamente succede nel caso di <strong>cessione di contratto</strong>, sempre che ciò sia autorizzato dal locatore: <strong>con la cessione, invece, si instaura un nuovo rapporto tra il locatore e il cessionario, ossia il subentrante</strong>, in capo al quale si trasferiscono tutti i diritti, ma anche tutti i doveri facenti prima capo al conduttore cedente. Il consenso del locatore diventa, a questo punto, indispensabile, nel senso che, a differenza della sublocazione, il nuovo conduttore inizia a versare i canoni di locazione a proprio nome e a relazionarsi direttamente con il proprietario dell'immobile. L'autorizzazione scritta del locatore al subentro o alla sublocazione può essere generica oppure specifica, con la cosiddetta clausola di gradimento: nel caso di specie il locatore comunicherà formalmente agli inquilini la propria volontà di accettare il subentrante da loro propostogli (subentro parziale), restando naturalmente immutate le clausole contrattuali in capo al medesimo, per esempio il canone d'affitto o la costituzione del deposito cauzionale (sarà il nuovo gruppo di conduttori che viene a costituirsi a dover restituire al conduttore che esce la sua quota di cauzione). Quanto alla forma, la legge non pone limitazione alla modalità con cui il locatore intende dare il proprio benestare alla cessione, giacché nulla esclude che esso possa manifestarsi anche attraverso comportamenti concludenti tali da lasciare ragionevolmente intendere un tacito suo consenso: il pagamento del canone di locazione da parte del cessionario, ad esempio, può essere uno di questi.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 193436, member: 31598"] Il legislatore italiano ha previsto che il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo (la locazione di un immobile ad uso diverso è disciplinata in modo differente) stipulato con uno o più conduttori, possa estendersi a soddisfare non solo le loro esigenze, ma anche quelle di altre persone, magari addirittura estranee al suo nucleo familiare. Lo ha fatto prevedendo, dapprima nella normativa generale dettata dal codice civile (art. 1594), e poi nelle leggi speciali (art. 2, legge 392/1978, divenuto ora liberamente derogabile per effetto dell'abrogazione del successivo art. 79), l'istituto della [B]sublocazione[/B], consentendo al conduttore o ai conduttori originari di far occupare interamente o parzialmente l'immobile locato loro, da altre persone. Il tutto, però, a condizione che il locatore sia d'accordo, perchè senza il suo consenso, magari espresso in via preventiva, è vietato al conduttore di sublocare, anche parzialmente, l'immobile concessogli in locazione e né tanto meno cedere a terzi il contratto, ed è per questa ragione che tale clausola è richiamata, in genere, nei contratti di locazione ad uso abitativo. [B]La sublocazione[/B], quand'anche totale, [B]non va comunque ad incidere sugli originari rapporti contrattuali intercorrenti tra locatore e conduttore[/B]. Diversamente succede nel caso di [B]cessione di contratto[/B], sempre che ciò sia autorizzato dal locatore: [B]con la cessione, invece, si instaura un nuovo rapporto tra il locatore e il cessionario, ossia il subentrante[/B], in capo al quale si trasferiscono tutti i diritti, ma anche tutti i doveri facenti prima capo al conduttore cedente. Il consenso del locatore diventa, a questo punto, indispensabile, nel senso che, a differenza della sublocazione, il nuovo conduttore inizia a versare i canoni di locazione a proprio nome e a relazionarsi direttamente con il proprietario dell'immobile. L'autorizzazione scritta del locatore al subentro o alla sublocazione può essere generica oppure specifica, con la cosiddetta clausola di gradimento: nel caso di specie il locatore comunicherà formalmente agli inquilini la propria volontà di accettare il subentrante da loro propostogli (subentro parziale), restando naturalmente immutate le clausole contrattuali in capo al medesimo, per esempio il canone d'affitto o la costituzione del deposito cauzionale (sarà il nuovo gruppo di conduttori che viene a costituirsi a dover restituire al conduttore che esce la sua quota di cauzione). Quanto alla forma, la legge non pone limitazione alla modalità con cui il locatore intende dare il proprio benestare alla cessione, giacché nulla esclude che esso possa manifestarsi anche attraverso comportamenti concludenti tali da lasciare ragionevolmente intendere un tacito suo consenso: il pagamento del canone di locazione da parte del cessionario, ad esempio, può essere uno di questi. [/QUOTE]
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