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  1. kate31

    kate31 Ospite

    Buongiorno,
    avrei dei dubbi sul subentro in un contratto di locazione ad uso abitativo.
    Devo subentrare nel contratto in quanto uno dei due inquilini (mia cugina) va via lasciando il posto a me. Ho letto sul contratto tale dicitura "DIVIETO DI SUBLOCAZIONE O CAMBIO D'USO. È fatto espresso divieto di sublocazione totale o parziale, d'immettere nell'alloggio persone estranee al nucleo familiare del conduttore, di modificare l'uso convenuto o cedere il contratto". Abbiamo parlato con il proprietario di questo cambio e lui è d'accordo. Ci ha lasciato a noi tutto l'iter per il cambio e quindi mi sono mossa in tal senso ma vorrei capire se questa dicitura sul contratto può bloccare il subentro nonostante il proprietario abbia acconsentito? Inoltre devo fare una scrittura privata in cui il proprietario accetta questo cambiamento e su internet ho cercato ovunque per riuscire a trovare un modello adatto per questo tipo di lettera di accettazione senza però avere risultato. Voi avreste una scrittura privata per questo genere di casi? Se si, è possibile averne una copia? Grazie.
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il legislatore italiano ha previsto che il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo (la locazione di un immobile ad uso diverso è disciplinata in modo differente) stipulato con uno o più conduttori, possa estendersi a soddisfare non solo le loro esigenze, ma anche quelle di altre persone, magari addirittura estranee al suo nucleo familiare. Lo ha fatto prevedendo, dapprima nella normativa generale dettata dal codice civile (art. 1594), e poi nelle leggi speciali (art. 2, legge 392/1978, divenuto ora liberamente derogabile per effetto dell'abrogazione del successivo art. 79), l'istituto della sublocazione, consentendo al conduttore o ai conduttori originari di far occupare interamente o parzialmente l'immobile locato loro, da altre persone. Il tutto, però, a condizione che il locatore sia d'accordo, perchè senza il suo consenso, magari espresso in via preventiva, è vietato al conduttore di sublocare, anche parzialmente, l'immobile concessogli in locazione e né tanto meno cedere a terzi il contratto, ed è per questa ragione che tale clausola è richiamata, in genere, nei contratti di locazione ad uso abitativo. La sublocazione, quand'anche totale, non va comunque ad incidere sugli originari rapporti contrattuali intercorrenti tra locatore e conduttore.

    Diversamente succede nel caso di cessione di contratto, sempre che ciò sia autorizzato dal locatore: con la cessione, invece, si instaura un nuovo rapporto tra il locatore e il cessionario, ossia il subentrante, in capo al quale si trasferiscono tutti i diritti, ma anche tutti i doveri facenti prima capo al conduttore cedente. Il consenso del locatore diventa, a questo punto, indispensabile, nel senso che, a differenza della sublocazione, il nuovo conduttore inizia a versare i canoni di locazione a proprio nome e a relazionarsi direttamente con il proprietario dell'immobile. L'autorizzazione scritta del locatore al subentro o alla sublocazione può essere generica oppure specifica, con la cosiddetta clausola di gradimento: nel caso di specie il locatore comunicherà formalmente agli inquilini la propria volontà di accettare il subentrante da loro propostogli (subentro parziale), restando naturalmente immutate le clausole contrattuali in capo al medesimo, per esempio il canone d'affitto o la costituzione del deposito cauzionale (sarà il nuovo gruppo di conduttori che viene a costituirsi a dover restituire al conduttore che esce la sua quota di cauzione). Quanto alla forma, la legge non pone limitazione alla modalità con cui il locatore intende dare il proprio benestare alla cessione, giacché nulla esclude che esso possa manifestarsi anche attraverso comportamenti concludenti tali da lasciare ragionevolmente intendere un tacito suo consenso: il pagamento del canone di locazione da parte del cessionario, ad esempio, può essere uno di questi.
     
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  3. kate31

    kate31 Ospite

    Grazie mille per la risposta molto completa. Il proprietario vorrebbe però che io facessi una scrittura in cui lui accetta questo cambiamento. Per questo motivo chiedo se è possibile avere un fac simile da cui avere ispirazione per questa scrittura. Grazie.
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Luogo e data

    Con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data......presso l'Agenzia delle Entrate di..............estremi di registrazione (serie/numero)...................le parti concordano che al conduttore X subentri il conduttore Y, con parità di diritti e di doveri, fermo restando tutte le altre clausole contrattuali.

    Firma del locatore
    Firma del conduttore X (cedente)
    Firma del conduttore Y (cessionario)
    Firma del conduttore rimanente Z
     
  5. kate31

    kate31 Ospite

    Ottimo grazie mille per l'aiuto!
     
  6. eloizav2

    eloizav2 Ospite

    con respecto a questo ce lho un dubbio per que sono un in questa situazione io sono entrata invece di un conduttore, il propietario ha fatto i pagamenti del SUBENTRO, pero ancora non ho firmato documento o foglio sull contratto, questo significa che sono senza contratto?
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino



    Da quello che capisco, direi di no. Se come dici, si tratta di un semplice subentro, non occorre stipulare un nuovo contratto di locazione, semmai, per la validità dell'atto di subentro, sarebbe necessaria una scrittura privata integrativa fra le parti, ai sensi dell'art. 1406 e seguenti del cod. civ.: è questa, però, una condizione che, spesso viene ignorata dalle parti contraenti: in ogni caso, chi subentra in un contratto di locazione, tramite regolare cessione di contratto, assume in luogo del conduttore cedente tutti gli obblighi del contratto originario. Il contratto continua così come è ora, a tuo nome (che diventi titolare/contitolare del contratto), semplicemente registrando la cessione di contratto all’Agenzia delle Entrate - come mi pare di capire - il proprietario dell’immobile abbia fatto, pagando la relativa imposta di registro. Se il proprietario non ti rilascia prova (modello F23, modello 69) dell’avvenuta cessione, con gli estremi del contratto di locazione del conduttore cedente, è possibile verificare presso l’ufficio competente (quello di prima registrazione) tutti gli eventi successivi alla registrazione stessa: subentri, proroghe ecc.: la verifica la puoi fare tu stessa o una persona munita di delega specifica. :)
     
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  8. olegnino84

    olegnino84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti!
    in tema di subentro in contratto di locazione ad uso abitativo, volevo chiedervi a proposito dei limiti temporali di questa procedura.
    Nel senso, sono subentrato da pochi giorni in un contratto di locazione, con regolare procedura (pagamento F23, mod 69, ecc.), ma non mi trovo bene con gli inquilini pre- esistenti e sono seriamente intenzionato ad andare via.
    Vorrei quindi trovare un nuovo inquilino che subentri al posto mio.
    Il mio quesito è proprio questo: è troppo presto per fare una nuova procedura di subentro?
    e inoltre, io mi troverei poi a fare un nuovo contratto di locazione (ho bisogno comunque di una sistemazione): corro dei rischi?
    Grazie!
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, purchè il locatore sia d'accordo. Altrimenti devi dare disdetta nei termini stabiliti nel contratto originale.


    Direi di no. In che senso?
     
  10. olegnino84

    olegnino84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sempre se d'accordo col locatore, faccio subentrare una persona al posto mio, facendo tutta la relativa documentazione, ma poi io dovrei andare a fare un nuovo contratto altrove.
    Tutto questo è perfettamente legale oppure no?
    Grazie!
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certo che sì.
     
  12. olegnino84

    olegnino84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perfetto!
    Grazie mille![DOUBLEPOST=1396347499,1396347338][/DOUBLEPOST]Un'ultima curiosità, visto che come avrete capito sono assolutamente ignorante in materia.
    La possibilità di subentro va espressamente citata sul contratto di locazione ad uso abitativo, oppure è implicitamente inclusa in esso?
    Grazie ancora!
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Normalmente non si cita, ma nulla vieta che il proprietario la possa concedere su richiesta dell'inquilino. Di norma non ci sono problemi purchè le spese di registrazione siano a carico degli inquilini (uscenti/entranti) e che il nuovo inquilino abbia referenze e sia gradito al proprietario (es. prostituta nigeriana potrebbe non andare bene ;)).
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ????
     
  15. murzorski

    murzorski Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,

    ho letto questa discussione sul subentro e vorrei sottoporre la mia questione. Per motivi lavorativi devo aprire la partita IVA e svolgendo il mio lavoro in modalità di telelavoro da casa potrei scaricare la spesa dell'affitto. Sennonché l'intestataria del contratto di locazione è mia moglie. Desidero sapere se posso usufruire ugualmente della procedura del subentro nella locazione non essendo in una situazione di separazione o divorzio o decesso del coniuge e nonostante siano trascorsi soltanto 2 anni dall'inizio del contratto. Grazie dell'attenzione.
     

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