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L'Esperto Immobiliare Risponde
Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti
Sentenza n. 18135 del 16/09/2015
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Testo
<blockquote data-quote="Santi60" data-source="post: 516962" data-attributes="member: 67090"><p>[USER=67606]@Quiet[/USER] , mi dispiace di non avere il dono della brevità e cercherò di risponderti evitando la citazione di articoli e commi in “burocratese” che mi rendo conto risulta in genere noiosa <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/frowning2.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":triste:" title="Triste :triste:" data-shortname=":triste:" /> …</p><p></p><p>La <strong>Legge 865/1971</strong> (notare che non ho citato l’articolo specifico che c’interessa <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/slight_smile.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":)" title="Lieve sorriso :)" data-shortname=":)" /> …) regola, in particolare, la concessione a privati o enti pubblici da parte del Comune di aree espropriate con lo scopo principale di costruire case di tipo <strong>economico e popolare</strong> da assegnare (in caso di Cooperative), o vendere (in caso di Imprese di costruzione), a soggetti con i particolari requisiti richiesti dalla citata tipologia di case, mantenendo un prezzo calmierato più accessibile a tali soggetti che, altrimenti, non potrebbero acquistare casa a prezzo di mercato. Questa Legge prevede, in alternativa:</p><p></p><p>a) <strong>Convenzioni in Diritto di Superficie</strong>, pagando al Comune un corrispettivo unitario (€/mc) ridotto al 60% di quello in Diritto di Proprietà, ma con maggiori vincoli, di cui il più importante è quello che alla scadenza della Convenzione (tipicamente 99 anni) il Comune diventa proprietario dell’appartamento ed il vincolo del prezzo massimo di cessione dura fino alla scadenza dopo la quale non ha più importanza, poiché comunque se ne perde la proprietà.</p><p></p><p>b) <strong>Convenzioni in Diritto di Proprietà</strong>, pagando al Comune un corrispettivo unitario (€/mc) maggiore di quello in Diritto di Superficie, al fine di consentire al Comune di rientrare delle spese di esproprio sommando i corrispettivi delle due tipologie di Convenzione per lo stesso PdZ (compensando l’agevolazione del corrispettivo di quelle in Diritto di Superficie), ma con minori vincoli che, soprattutto, sono tutti soggetti a scadenza (tipicamente entro i 20 anni).</p><p></p><p>Invece, la <strong>Legge 10/1977</strong> (o meglio il <strong>DPR 380/2001</strong> che l’ha, sostanzialmente, sostituita essendo il Testo unico per l’Edilizia) regola, in generale, l’edificabilità dei suoli in tutti i casi (incluso quello della <strong>Legge 865/1971</strong>) e specifica, fra le altre cose, il contributo per il rilascio del permesso di costruire di cui prevede , per i soggetti che vogliono aderire, anche la possibilità di un’agevolazione (riduzione dell’importo o esonero) a patto che venga stipulata una “Convenzione-tipo” che, fra le altre cose, prevede un vincolo sul prezzo massimo di cessione e di locazione, a carico di chi ha goduto dell’agevolazione (tipicamente l’Impresa costruttrice) e a <strong>vantaggio degli acquirenti degli alloggi, </strong>con una <strong>scadenza ventennale dopo i quali tutti vincoli decadono</strong>,</p><p></p><p>Quanto sopra sarebbe la regola, ma ormai risulta chiaro che, in particolare per le Convenzioni in Diritto di Superficie stipulate a Roma (specialmente quelle più vecchie) il vincolo sul prezzo massimo era espresso in forme testuali contorte (prive della specifica “<strong>ed aventi causa</strong>” dopo la parola “Concesionario”) che hanno nascosto la propagazione del vincolo ai successivi passaggi di proprietà dopo quella iniziale fra Concessionario e primo acquirente, a mio avviso proprio per trarre in inganno i primi acquirenti (personalmente, se avessi saputo di questo vincolo, avrei acquistato un appartamento al di fuori dei piani di zona, anche perché il prezzo che ho pagato non era proprio “calmierato”). Questo inganno è stato definitivamente svelato dalla Sentenza 18135. </p><p></p><p>Infine, a partire dal 1/1/1997, La <strong>Legge 865/1971 </strong>e <strong>Legge 10/1977</strong> hanno un <strong>punto di convergenza</strong> poiché, per le Convenzioni in Diritto di Proprietà, lnella <strong>Legge 865/1971 </strong>è stato inserito un “riferimento incrociato” alla <strong>Convenzione-tipo</strong> ai sensi della <strong>Legge 10/1977</strong> (o meglio il <strong>DPR 380/2001</strong>). Lo stesso “riferimento incrociato” è presente nella <strong>Legge 448/1998</strong>, che richiama la stessa <strong>Convenzione-tipo</strong> per la stipula della <strong>Trasformazione</strong> da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, proprio perché così è previsto dalla <strong>Legge 865/1971 </strong>per le Convenzioni in Diritto di Proprietà.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Santi60, post: 516962, member: 67090"] [USER=67606]@Quiet[/USER] , mi dispiace di non avere il dono della brevità e cercherò di risponderti evitando la citazione di articoli e commi in “burocratese” che mi rendo conto risulta in genere noiosa :( … La [B]Legge 865/1971[/B] (notare che non ho citato l’articolo specifico che c’interessa :) …) regola, in particolare, la concessione a privati o enti pubblici da parte del Comune di aree espropriate con lo scopo principale di costruire case di tipo [B]economico e popolare[/B] da assegnare (in caso di Cooperative), o vendere (in caso di Imprese di costruzione), a soggetti con i particolari requisiti richiesti dalla citata tipologia di case, mantenendo un prezzo calmierato più accessibile a tali soggetti che, altrimenti, non potrebbero acquistare casa a prezzo di mercato. Questa Legge prevede, in alternativa: a) [B]Convenzioni in Diritto di Superficie[/B], pagando al Comune un corrispettivo unitario (€/mc) ridotto al 60% di quello in Diritto di Proprietà, ma con maggiori vincoli, di cui il più importante è quello che alla scadenza della Convenzione (tipicamente 99 anni) il Comune diventa proprietario dell’appartamento ed il vincolo del prezzo massimo di cessione dura fino alla scadenza dopo la quale non ha più importanza, poiché comunque se ne perde la proprietà. b) [B]Convenzioni in Diritto di Proprietà[/B], pagando al Comune un corrispettivo unitario (€/mc) maggiore di quello in Diritto di Superficie, al fine di consentire al Comune di rientrare delle spese di esproprio sommando i corrispettivi delle due tipologie di Convenzione per lo stesso PdZ (compensando l’agevolazione del corrispettivo di quelle in Diritto di Superficie), ma con minori vincoli che, soprattutto, sono tutti soggetti a scadenza (tipicamente entro i 20 anni). Invece, la [B]Legge 10/1977[/B] (o meglio il [B]DPR 380/2001[/B] che l’ha, sostanzialmente, sostituita essendo il Testo unico per l’Edilizia) regola, in generale, l’edificabilità dei suoli in tutti i casi (incluso quello della [B]Legge 865/1971[/B]) e specifica, fra le altre cose, il contributo per il rilascio del permesso di costruire di cui prevede , per i soggetti che vogliono aderire, anche la possibilità di un’agevolazione (riduzione dell’importo o esonero) a patto che venga stipulata una “Convenzione-tipo” che, fra le altre cose, prevede un vincolo sul prezzo massimo di cessione e di locazione, a carico di chi ha goduto dell’agevolazione (tipicamente l’Impresa costruttrice) e a [B]vantaggio degli acquirenti degli alloggi, [/B]con una [B]scadenza ventennale dopo i quali tutti vincoli decadono[/B], Quanto sopra sarebbe la regola, ma ormai risulta chiaro che, in particolare per le Convenzioni in Diritto di Superficie stipulate a Roma (specialmente quelle più vecchie) il vincolo sul prezzo massimo era espresso in forme testuali contorte (prive della specifica “[B]ed aventi causa[/B]” dopo la parola “Concesionario”) che hanno nascosto la propagazione del vincolo ai successivi passaggi di proprietà dopo quella iniziale fra Concessionario e primo acquirente, a mio avviso proprio per trarre in inganno i primi acquirenti (personalmente, se avessi saputo di questo vincolo, avrei acquistato un appartamento al di fuori dei piani di zona, anche perché il prezzo che ho pagato non era proprio “calmierato”). Questo inganno è stato definitivamente svelato dalla Sentenza 18135. Infine, a partire dal 1/1/1997, La [B]Legge 865/1971 [/B]e [B]Legge 10/1977[/B] hanno un [B]punto di convergenza[/B] poiché, per le Convenzioni in Diritto di Proprietà, lnella [B]Legge 865/1971 [/B]è stato inserito un “riferimento incrociato” alla [B]Convenzione-tipo[/B] ai sensi della [B]Legge 10/1977[/B] (o meglio il [B]DPR 380/2001[/B]). Lo stesso “riferimento incrociato” è presente nella [B]Legge 448/1998[/B], che richiama la stessa [B]Convenzione-tipo[/B] per la stipula della [B]Trasformazione[/B] da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, proprio perché così è previsto dalla [B]Legge 865/1971 [/B]per le Convenzioni in Diritto di Proprietà. [/QUOTE]
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