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<blockquote data-quote="Manola 62" data-source="post: 204753" data-attributes="member: 35182"><p><span style="font-family: 'arial'"><span style="font-size: 12px"><strong>Qual è la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare?</strong></span></span></p><p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">La proposta unilaterale di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è un atto preparatorio, finalizzato a "vincolare" il promissario acquirente alla propria offerta (con contemporaneo versamento di un importo, a titolo di cauzione o caparra, a seconda dei casi).</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">"atto prenegoziale"; come tale non è soggetta all'obbligo di registrazione.</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">Nell'ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">venditore, la stessa è qualificabile come vero e proprio contratto preliminare,</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest'ultimo (forma scritta,</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc.).</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">In taluni casi, laddove la proposta di acquisto obblighi i sottoscrittori alla successiva</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">conclusione di un contratto preliminare, la fattispecie è stata qualificata dalla</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">giurisprudenza come "preliminare di preliminare", del quale alcune sentenze hanno</span></span></p> <p style="text-align: left"><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">affermato la validità, altre l'invalidità.</span></span></p><p><span style="font-family: 'arial'"><span style="font-size: 12px"><strong>Quali sono gli obblighi del mediatore immobiliare in relazione a proposte di acquisto <span style="font-size: 12px">e contratti preliminari?</span></strong></span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">Il mediatore immobiliare deve, innanzitutto, ottemperare agli obblighi previsti da</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">specifiche norme di ordine pubblico, quali quelle che gli impongono attività di</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">identificazione, segnalazione e registrazione a fini antiriciclaggio.</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">Il mediatore immobiliare è, inoltre, obbligato a registrare sia i contratti preliminari che</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">le proposte di acquisto accettate, che siano stipulate a seguito della loro attività per la</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">conclusione degli affari (art. 1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n. 296).</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">Nei confronti delle parti, il mediatore non è obbligato a redigere il contratto preliminare</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">(la mediazione, come contratto tipico previsto dal codice civile, obbliga unicamente il</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">mediatore a mettere in contatto due parti per la conclusione dell'affare). In pratica, nella</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">maggior parte dei casi, il mediatore presta tuttavia la propria attività di consulenza ai</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">fini della redazione del contratto preliminare: in tal caso egli è obbligato ad adoperare</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell'affare al fine di far conseguire alle</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">parti il risultato dalle stesse richiesto (così, Cass. 22 marzo 2001 n. 4126), e deve</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">risarcire i danni che le parti abbiano subìto per eventuali negligenze. </span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">Tra l'altro, il mediatore ha precisi obblighi di informazione nei confronti delle parti (tra le tante,Cass. 15 marzo 2006 n. 5777; Cass. 24 ottobre 2003 n. 16009; Cass. 14 febbraio 1996 n. 1102), riferiti alle circostanze dallo stesso conosciute o conoscibili con l'ordinaria</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'arial'">diligenza. Si è chiarito peraltro, che il mediatore, a differenza del notaio, non è obbligato ad effettuare gli accertamenti ipotecari e catastali (Cass. 18 gennaio 2006 n. 822), cosa che mi giunge nuova ma non ricordo la fonte che afferma il contrario</span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Manola 62, post: 204753, member: 35182"] [FONT=arial][SIZE=3][B]Qual è la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare?[/B][/SIZE][/FONT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]La proposta unilaterale di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è un atto preparatorio, finalizzato a "vincolare" il promissario acquirente alla propria offerta (con contemporaneo versamento di un importo, a titolo di cauzione o caparra, a seconda dei casi).[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]"atto prenegoziale"; come tale non è soggetta all'obbligo di registrazione.[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]Nell'ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]venditore, la stessa è qualificabile come vero e proprio contratto preliminare,[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest'ultimo (forma scritta,[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc.).[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]In taluni casi, laddove la proposta di acquisto obblighi i sottoscrittori alla successiva[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]conclusione di un contratto preliminare, la fattispecie è stata qualificata dalla[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]giurisprudenza come "preliminare di preliminare", del quale alcune sentenze hanno[/FONT][/SIZE][/LEFT] [LEFT][SIZE=3][FONT=arial]affermato la validità, altre l'invalidità.[/FONT][/SIZE][/LEFT] [FONT=arial][SIZE=3][B]Quali sono gli obblighi del mediatore immobiliare in relazione a proposte di acquisto [SIZE=12px]e contratti preliminari?[/SIZE][/B][/SIZE][/FONT] [SIZE=3][FONT=arial]Il mediatore immobiliare deve, innanzitutto, ottemperare agli obblighi previsti da[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]specifiche norme di ordine pubblico, quali quelle che gli impongono attività di[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]identificazione, segnalazione e registrazione a fini antiriciclaggio.[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]Il mediatore immobiliare è, inoltre, obbligato a registrare sia i contratti preliminari che[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]le proposte di acquisto accettate, che siano stipulate a seguito della loro attività per la[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]conclusione degli affari (art. 1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n. 296).[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]Nei confronti delle parti, il mediatore non è obbligato a redigere il contratto preliminare[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial](la mediazione, come contratto tipico previsto dal codice civile, obbliga unicamente il[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]mediatore a mettere in contatto due parti per la conclusione dell'affare). In pratica, nella[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]maggior parte dei casi, il mediatore presta tuttavia la propria attività di consulenza ai[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]fini della redazione del contratto preliminare: in tal caso egli è obbligato ad adoperare[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell'affare al fine di far conseguire alle[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]parti il risultato dalle stesse richiesto (così, Cass. 22 marzo 2001 n. 4126), e deve[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]risarcire i danni che le parti abbiano subìto per eventuali negligenze. [/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]Tra l'altro, il mediatore ha precisi obblighi di informazione nei confronti delle parti (tra le tante,Cass. 15 marzo 2006 n. 5777; Cass. 24 ottobre 2003 n. 16009; Cass. 14 febbraio 1996 n. 1102), riferiti alle circostanze dallo stesso conosciute o conoscibili con l'ordinaria[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=arial]diligenza. Si è chiarito peraltro, che il mediatore, a differenza del notaio, non è obbligato ad effettuare gli accertamenti ipotecari e catastali (Cass. 18 gennaio 2006 n. 822), cosa che mi giunge nuova ma non ricordo la fonte che afferma il contrario[/FONT][/SIZE] [/QUOTE]
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