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L'Esperto Immobiliare Risponde
Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti
Un trucco (o meglio tru. a) delle agenzie immobiliari
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<blockquote data-quote="CheCasa!" data-source="post: 584058" data-attributes="member: 56079"><p>I venditori che hanno svenduto il loro immobile non credo che siano molti.</p><p>Ce ne saranno, certo. Come ci saranno acquirenti che potrebbero aver pagato l'immobile più del suo valore di mercato. Ritengo però che in percentuale si parli di numeri piccoli, se non piccolissimi, comunque marginali...</p><p></p><p>Tieni presente che quando si instaura una trattativa il compito del mediatore non è comunque quello di fare in modo che la stessa si concluda al prezzo "perfetto" ma, semplicemente, che si concluda...</p><p></p><p>Capita la situazione in cui potrebbe "rimetterci chi vende..." così come capita la situazione in cui a rimetterci potrebbe esserlo chi acquista.</p><p>La trattativa, lo sappiamo bene, non è fatta solo dal prezzo... ma anche da altre componenti...</p><p></p><p>Che i venditori generalmente non svendano il loro immobile è dato dal fatto che:</p><p>1) molti di costoro si rivolgono a più soggetti prima di mettere in vendita l'immobile, alcuni dei quali si rendono disponibili a porre sul mercato il bene alle medesime aspettative del cliente.</p><p>Nella maggior parte dei casi il problema vero è costituito da quelle agenzie che non valutano ma si limitano a domandare: "quanto vuoi?".</p><p>L'esclusiva è quindi a vantaggio di quell'agenzia che, pur dimostrando di disporre di idonei strumenti pubblicitari ed organizzativi, sia anche la più vicina al soddisfacimento delle pretese di chi vende...</p><p>2) Il mercato immobiliare in Italia è trai più lenti del mondo civilizzato. Da noi, per vendere un immobile, si parla di mesi quando non di anni. Difficile che in un tempo così lungo si rischi di svendere. Questo è più facile che accada quando sia necessario monetizzare un bene in un tempo brevissimo... ed anche in questo caso... probabilmente... il termine "svenduto" non sarebbe quello più appropriato...</p><p>La valutazione comunque deve trovare rispondenza in tempi di vendita certamente inferiori a quelli dell'anno solare, meglio se contenuti nel semestre. Una valutazione non può certo prendere in considerazione periodi di tempo più lunghi dove il mercato potrebbe registrare modificazioni anche rilevanti di suo. Si pensi al biennio 2011/2013 che ha registrato una flessione generale del 20%... o ad identiche variazione avvenute in positivo nel 2001/2003...</p><p></p><p>La "tattica" è più di quegli operatori che, pur di escludere la concorrenza, sono disposti a gestire un immobile ad un prezzo gonfiato ma con incarico in esclusiva, ritenendo di poter persuadere il proprietario ad effettuare ribassi periodici, sino al raggiungimento del reale valore di mercato...</p><p></p><p>Anche questa tecnica si rivela il più delle volte poco fruttuosa ed estremamente negativa per il mercato. Il rischio è quello di raggiungere il "giusto prezzo" allo scadere dell'incarico rischiando di farne beneficiare gli altri operatori che rimangano in attesa di poter intervenire nelle trattative....</p><p></p><p>E' comunque importante ragionare sul target di spesa delle richieste di cui l'agenzia dispone. Anche se questi numeri diventano veramente apprezzabili solo quando l'evidenza delle stesse può assumere valore statistico.</p><p>Ricordo, ad esempio, il "Borsino Tecnocasa" che prendeva in considerazione la "moda" relativa alle richieste di Bilocali, Trilocali, Quadrilocali in un determinato quartiere. Sotto un certo numero di richieste il dato veniva elaborato come "non disponibile".</p><p></p><p>La "moda" è un elemente statistico che racchiude in un determinato intervallo il numero maggiore di richieste presenti sul mercato. Non è un dato assoluto. Non significa che un immobile debba essere venduto necessariamente ad un prezzo contenuto all'interno dell'intervallo. Può essere però un dato utile per comprendere quale sia lo scostamento dai valori tipici elaborati sulle richieste d'acquisto per quel segmento immobiliare di un dato quartiere... e da solo non vale ad elaborare una valutazione...</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="CheCasa!, post: 584058, member: 56079"] I venditori che hanno svenduto il loro immobile non credo che siano molti. Ce ne saranno, certo. Come ci saranno acquirenti che potrebbero aver pagato l'immobile più del suo valore di mercato. Ritengo però che in percentuale si parli di numeri piccoli, se non piccolissimi, comunque marginali... Tieni presente che quando si instaura una trattativa il compito del mediatore non è comunque quello di fare in modo che la stessa si concluda al prezzo "perfetto" ma, semplicemente, che si concluda... Capita la situazione in cui potrebbe "rimetterci chi vende..." così come capita la situazione in cui a rimetterci potrebbe esserlo chi acquista. La trattativa, lo sappiamo bene, non è fatta solo dal prezzo... ma anche da altre componenti... Che i venditori generalmente non svendano il loro immobile è dato dal fatto che: 1) molti di costoro si rivolgono a più soggetti prima di mettere in vendita l'immobile, alcuni dei quali si rendono disponibili a porre sul mercato il bene alle medesime aspettative del cliente. Nella maggior parte dei casi il problema vero è costituito da quelle agenzie che non valutano ma si limitano a domandare: "quanto vuoi?". L'esclusiva è quindi a vantaggio di quell'agenzia che, pur dimostrando di disporre di idonei strumenti pubblicitari ed organizzativi, sia anche la più vicina al soddisfacimento delle pretese di chi vende... 2) Il mercato immobiliare in Italia è trai più lenti del mondo civilizzato. Da noi, per vendere un immobile, si parla di mesi quando non di anni. Difficile che in un tempo così lungo si rischi di svendere. Questo è più facile che accada quando sia necessario monetizzare un bene in un tempo brevissimo... ed anche in questo caso... probabilmente... il termine "svenduto" non sarebbe quello più appropriato... La valutazione comunque deve trovare rispondenza in tempi di vendita certamente inferiori a quelli dell'anno solare, meglio se contenuti nel semestre. Una valutazione non può certo prendere in considerazione periodi di tempo più lunghi dove il mercato potrebbe registrare modificazioni anche rilevanti di suo. Si pensi al biennio 2011/2013 che ha registrato una flessione generale del 20%... o ad identiche variazione avvenute in positivo nel 2001/2003... La "tattica" è più di quegli operatori che, pur di escludere la concorrenza, sono disposti a gestire un immobile ad un prezzo gonfiato ma con incarico in esclusiva, ritenendo di poter persuadere il proprietario ad effettuare ribassi periodici, sino al raggiungimento del reale valore di mercato... Anche questa tecnica si rivela il più delle volte poco fruttuosa ed estremamente negativa per il mercato. Il rischio è quello di raggiungere il "giusto prezzo" allo scadere dell'incarico rischiando di farne beneficiare gli altri operatori che rimangano in attesa di poter intervenire nelle trattative.... E' comunque importante ragionare sul target di spesa delle richieste di cui l'agenzia dispone. Anche se questi numeri diventano veramente apprezzabili solo quando l'evidenza delle stesse può assumere valore statistico. Ricordo, ad esempio, il "Borsino Tecnocasa" che prendeva in considerazione la "moda" relativa alle richieste di Bilocali, Trilocali, Quadrilocali in un determinato quartiere. Sotto un certo numero di richieste il dato veniva elaborato come "non disponibile". La "moda" è un elemente statistico che racchiude in un determinato intervallo il numero maggiore di richieste presenti sul mercato. Non è un dato assoluto. Non significa che un immobile debba essere venduto necessariamente ad un prezzo contenuto all'interno dell'intervallo. Può essere però un dato utile per comprendere quale sia lo scostamento dai valori tipici elaborati sulle richieste d'acquisto per quel segmento immobiliare di un dato quartiere... e da solo non vale ad elaborare una valutazione... [/QUOTE]
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