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L'Esperto Immobiliare Risponde
Donazione Eredità Successione Usucapione e Servitù
Una casetta e 8 eredi (7 vogliono vendere e 1 no)
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Testo
<blockquote data-quote="Kurt" data-source="post: 293710" data-attributes="member: 49317"><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">una casa non è sempre facilmente divisibile quindi in quei casi la divisione della comunione non si può applicare.</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">La ratio della norma è cercare di sposare due diverse esigenze:</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">a) la circolarizzazione dei beni (per questo il Legislatore non vede con favore comunioni di lunga durata ponendo dei limiti ad esse);</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">b) l'esigenza di mantenere l'utilità dei beni oggetto di comunione;</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Quando le due esigenze entrano in contrasto la norma generale si deve fermare e trovare una soluzione specifica, seppure generalizzabile.</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">L'utilità del bene permane se questo è frazionabile (p.es. un ampio lotto di terreno) mentre sarebbe persa nell'ipotesi in cui il bene non rispondesse a tali caratteristiche (p.es. un monolocale) per cui se l'immobile non è frazionabile nulla si può fare.</span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Nel caso posto alla nostra attenzione l'assenza delle caratteristiche dell'immobile deve (per prudenza) far propendere per l'indivisibilità dello stesso.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">D'altro canto anche vendere 7/8 di un immobile occupato da uno dei proprietari è a mio modesto parere estremamente difficile, a meno che chi compra non riesca a "convincere" il resistente con una proposta irrinunciabile.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Aggiungo che non conosciamo neppure da quanti anni il soggetto abita la casa trattandola quale proprietario unico e indiscusso (almeno questa è la sensazione che ho ricevuto leggendo quanto scritto) pertanto potrebbe aver maturato i presupposti per chiedere il riconoscimento dell'avvenuta usucapione.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Infine non conosciamo l'età del soggetto in questione e quella degli altri proprietari. Per dare un esempio se fosse un ottuagenario difficilmente un Giudice lo manderebbe via di casa.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Le soluzioni potrebbero essere:</span></span></p><p><span style="font-size: 12px">a)<span style="font-size: 12px"> </span></span><span style="font-size: 12px">uno dei 7 coeredi si fa cedere le quote degli altri, poi ai sensi dell’art. 720 si</span></p><p><span style="font-size: 12px"> fa assegnare la totalità del bene pagando all'occupante la quota di sua</span></p><p><span style="font-size: 12px"> spettanza.</span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">b)<span style="font-family: 'Times New Roman'"> </span></span><span style="font-family: 'Verdana'">I 7 coeredi fanno causa chiedendo al Giudice di assegnarla a uno qualsiasi di</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'"> loro, che liquiderà tutti gli altri, anche se va detto che la Cassazione ha</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'"> precisato che il giudice, nel determinare il coerede cui assegnare l'immobile</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'"> non comodamente divisibile, soprattutto in presenza di quote uguali tra loro,</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-size: 12px"> gode di ampi poteri discrezionali (Cassazione civile, sezione II, 19/03/2003,</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-size: 12px"> n. 4013) pertanto potrebbe assegnarla al soggetto che non vuole vendere e</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-size: 12px"> questi dovrà liquidare i coeredi;</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">c)<span style="font-family: 'Times New Roman'"> </span></span><span style="font-family: 'Verdana'">I 7 coeredi fanno causa (come al punto b) domandando che l’immobile sia</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'"> venduto in asta. Dopo la vendita il giudice provvede ad attribuire a ciascuno</span></span></p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'"> parte del ricavato in misura corrispondente alla sua quota di eredità. </span></span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Certo è che le soluzioni giudiziarie prevedono dei costi a fronte di un ricavato inferiore a quello che si potrebbe ricavare da una vendita consensuale.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">In ipotesi non vogliano percorrere la strada giudiziaria esiste la possibilità d'agire sull'occupazione senza titolo del bene comune chiedendo – anche mediante conciliatore – che sia stipulato un contratto d’affitto.</span></span></p><p> </p><p>Visto che qualsiasi azione vogliano intraprendere è necessario il patrocinio di un legale, il mio consiglio è di rivolgersi con fiducia a quello che ritengono possa difendere al meglio i loro interessi e che conosce, tra le altre cose, anche i Giudici che giudicheranno il caso.</p><p> </p><p>Kurt</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Kurt, post: 293710, member: 49317"] [FONT=Verdana][SIZE=3]una casa non è sempre facilmente divisibile quindi in quei casi la divisione della comunione non si può applicare.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]La ratio della norma è cercare di sposare due diverse esigenze:[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]a) la circolarizzazione dei beni (per questo il Legislatore non vede con favore comunioni di lunga durata ponendo dei limiti ad esse);[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]b) l'esigenza di mantenere l'utilità dei beni oggetto di comunione;[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Quando le due esigenze entrano in contrasto la norma generale si deve fermare e trovare una soluzione specifica, seppure generalizzabile.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]L'utilità del bene permane se questo è frazionabile (p.es. un ampio lotto di terreno) mentre sarebbe persa nell'ipotesi in cui il bene non rispondesse a tali caratteristiche (p.es. un monolocale) per cui se l'immobile non è frazionabile nulla si può fare.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Nel caso posto alla nostra attenzione l'assenza delle caratteristiche dell'immobile deve (per prudenza) far propendere per l'indivisibilità dello stesso.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]D'altro canto anche vendere 7/8 di un immobile occupato da uno dei proprietari è a mio modesto parere estremamente difficile, a meno che chi compra non riesca a "convincere" il resistente con una proposta irrinunciabile.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Aggiungo che non conosciamo neppure da quanti anni il soggetto abita la casa trattandola quale proprietario unico e indiscusso (almeno questa è la sensazione che ho ricevuto leggendo quanto scritto) pertanto potrebbe aver maturato i presupposti per chiedere il riconoscimento dell'avvenuta usucapione.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Infine non conosciamo l'età del soggetto in questione e quella degli altri proprietari. Per dare un esempio se fosse un ottuagenario difficilmente un Giudice lo manderebbe via di casa.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Le soluzioni potrebbero essere:[/SIZE][/FONT] [SIZE=3]a)[SIZE=3] [/SIZE][/SIZE][SIZE=3]uno dei 7 coeredi si fa cedere le quote degli altri, poi ai sensi dell’art. 720 si[/SIZE] [SIZE=3] fa assegnare la totalità del bene pagando all'occupante la quota di sua[/SIZE] [SIZE=3] spettanza.[/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana]b)[FONT=Times New Roman] [/FONT][/FONT][FONT=Verdana]I 7 coeredi fanno causa chiedendo al Giudice di assegnarla a uno qualsiasi di[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana] loro, che liquiderà tutti gli altri, anche se va detto che la Cassazione ha[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana] precisato che il giudice, nel determinare il coerede cui assegnare l'immobile[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana] non comodamente divisibile, soprattutto in presenza di quote uguali tra loro,[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][SIZE=3] gode di ampi poteri discrezionali (Cassazione civile, sezione II, 19/03/2003,[/SIZE][/SIZE] [SIZE=3][SIZE=3] n. 4013) pertanto potrebbe assegnarla al soggetto che non vuole vendere e[/SIZE][/SIZE] [SIZE=3][SIZE=3] questi dovrà liquidare i coeredi;[/SIZE][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana]c)[FONT=Times New Roman] [/FONT][/FONT][FONT=Verdana]I 7 coeredi fanno causa (come al punto b) domandando che l’immobile sia[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana] venduto in asta. Dopo la vendita il giudice provvede ad attribuire a ciascuno[/FONT][/SIZE] [SIZE=3][FONT=Verdana] parte del ricavato in misura corrispondente alla sua quota di eredità. [/FONT][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]Certo è che le soluzioni giudiziarie prevedono dei costi a fronte di un ricavato inferiore a quello che si potrebbe ricavare da una vendita consensuale.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [SIZE=3][FONT=Verdana]In ipotesi non vogliano percorrere la strada giudiziaria esiste la possibilità d'agire sull'occupazione senza titolo del bene comune chiedendo – anche mediante conciliatore – che sia stipulato un contratto d’affitto.[/FONT][/SIZE] Visto che qualsiasi azione vogliano intraprendere è necessario il patrocinio di un legale, il mio consiglio è di rivolgersi con fiducia a quello che ritengono possa difendere al meglio i loro interessi e che conosce, tra le altre cose, anche i Giudici che giudicheranno il caso. Kurt [/QUOTE]
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