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<blockquote data-quote="CheCasa!" data-source="post: 512973" data-attributes="member: 56079"><p>Cerco di rispondere al quesito, naturalmente in modo personale.</p><p>Ci tengo anche a precisare che non sempre sono in grado di mettere in pratica i miei migliori propositi e che, in alcune circostanze (forse troppe), per il poco tempo e mancanza di concentrazione o superficialità, anch'io sono preda di quei malsani istinti che caratterizzano i peggiori agenti immobiliari...</p><p></p><p>Quando un acquirente decida di entrare nel mio ufficio...</p><p></p><p>Potrà verificare che la nostra agenzia non tratta gli immobili della ditta costruttrice *******. Li abbiamo esclusi dal nostro portafoglio perchè costruiti veramente male, nonostante le finiture nuove possano ingannare l'occhio e nonostante un grande cartello di vendita con prezzi super-scontati.</p><p></p><p>Noterà che i prezzi degli immobili che trattiamo sono abbastanza allineati col mercato. Non troverà qualsiasi immobile ma solo una selezione di case, prevalentemente gestite in esclusiva e con documentazione verificata.</p><p>[Questo, a detta degli acquirenti, è molto apprezzato. Spesso gli acquirenti mi dicono che "provano" ad acquistare per proprio conto ma si imbattono frequentemente in immobili che, sul più bello, rivelano abusi sconosciuti agli stessi proprietari e devono abbandonare una trattativa dopo aver speso molto tempo prezioso (la mia zona è di campagna con tante case coloniche e rustici che a raccogliere tutta l'urbanistica si fanno 3/4 centimetri di carta).]</p><p></p><p>Il nostro potenziale acquirente potrà accedere alla nostra casa con struttura in legno. Appositamente realizzata a scopo didattico/illustrativo. Con pareti finite e non finite. Utilizzo di svariati materiali e coibentazioni. Accompagnati da un personale appositamente formato per poter rispondere alle domande di base (senza mai sostituirsi ai tecnici che intervengono in un secondo tempo e qualora l'acquirente abbia interesse ad approfondire).</p><p></p><p>Potrà beneficiare dei nostri investimenti in formazione: quando all'interno della nostra struttura riusciamo a sviluppare una buona competenza, ad esempio, sugli aspetti fiscali è possibile che il risparmio ottenuto dall'acquirente sia superiore al valore della stessa mediazione (non sempre ma è capitato più di una volta).</p><p></p><p>Ad un investitore garantiamo la gestione della prima annualità gratuitamente (che si tratti di affitti estivi o annuali) impegnandoci a reperire una clientela referenziata disposta a pagare l'importo di canone già pattuito prima dell'acquisto, ad allacciare le utenze, ad arredare l'immobile.</p><p></p><p>Forniamo un'assistenza gratuita nel caso di acquisto all'asta, consistente nella presa visione dell'immobile e nella redazione di una valutazione commerciale, oltre ad eventuali accessi presso l'ufficio tecnico, in cambio del futuro incarico di vendita.</p><p></p><p>Offriamo la massima flessibilità degli orari: pausa pranzo, tarda serata, sabato, domenica, festivi... se l'acquirente ha poco tempo ci mettiamo a sua disposizione.</p><p></p><p>Quando un acquirente entra nel mio ufficio sa che dopo una valutazione accurata delle sue esigente potrei limitarmi a fornire dei semplici consigli senza fargli vedere proprio nulla. Consapevole di non disporre della soluzione adatta. Questo però può consentirmi di mettermi in moto: in 20 anni di attività il territorio è stato rigirato come un calzino. Ho una banca dati di informazioni (irreperibili sui portali) di quanti negli anni mi hanno anche solo chiesto una valutazione ma non si sono poi decisi a mettere in vendita un immobile. Posso anche decidere di ricontattare quei proprietari "incerti" la cui tipologia immobiliare potrebbe in qualche modo corrispondere alle esigenze dell'acquirente. Ogni tanto è capitato.</p><p></p><p>Certo, alcuni di questi servizi sono "anche" per il venditore. Ma quando si conclude un affare ne beneficiano tutti i soggetti (acquirente, venditore ed agenzia) per cui è normale che ogni elemento abbia valore anche per le altre parti coinvolte.</p><p></p><p>Sulle banche alcune considerazioni.</p><p>Le banche non possono vendere immobili.</p><p>Deve essere un concetto chiaro a tutti.</p><p>Le banche possono creare delle strutture di intermediazione ma non possono creare commistioni tra la vendita di un immobile e di un prodotto finanziario.</p><p>Esiste un conflitto d'interessi ed un'incompatibilità di legge.</p><p></p><p>Le società appositamente create per inter mediare devono avere un'amministrazione disgiunta (per quanto controllata) e, come tutte le società, ottenere un utile di esercizio proprio.</p><p></p><p>Come ho già scritto, in Italia, si è già provato indirettamente a creare una struttura che, se non era direttamente legata alle banche, lo era comunque indirettamente:</p><p>Pirelli Re. sotto l'egida di Tronchetti Provera, con budget praticamente illimitati.</p><p>Arrivarono in pochi anni a contare su oltre 500 agenzie.</p><p>Ne vedete anche solo una rimasta in giro?</p><p></p><p>Un mestiere non si inventa dall'oggi al domani. Le competenze non si trasferiscono nel giro di pochi mesi...</p><p></p><p>In tutti i casi non credo che sia auspicabile concedere alle banche un regime di monopolio. Immaginatevi se per comprare l'appartamento "A" vi trovaste "obbligati" a sottoscrivere il mutuo con quella banca e doveste rinunciare ad un prodotto più conveniente.</p><p></p><p>"Non accadrà mai!" sosterrà qualcuno.</p><p>Peccato che già succeda, in barba alle norme, sulle assicurazioni "obbligatorie" che il cliente viene invitato a sottoscrivere solo in quanto direttamente proposte dall'istituto di credito...</p><p></p><p>Comunque niente paura.</p><p>Prima di tutto perchè in un paese come la Germania, in cui le banche operano già da tanti anni insieme alle agenzie, il ruolo dell'agente immobiliare non è stato compromesso.</p><p></p><p></p><p>Secondo perchè, almeno in questa fase, le banche si stanno rivelando al limite come un'opportunità per le agenzie immobiliari. In effetti, se pensiamo a Unicredit Subito Casa, ci troviamo di fronte ad un semplice convenzionamento di agenzie tradizionali le quali, in cambio di segnalazioni, riconoscono una parte dei proventi alla banca.</p><p></p><p>Volete sapere qual'è il criterio con il quale l'istituto sta selezionando gli agenti?</p><p>Semplice: convenziona coloro che si dichiarano disponibili a sottostare alle, per la verità, non eccezionali condizioni economiche offerte.</p><p></p><p>Il che significa, in parole povere, che spesso sono gli agenti meno produttivi ed inseriti nel mercato a convenzionarsi...</p><p></p><p>Discorsi lunghi...</p><p></p><p>Già affrontati...</p><p></p><p>Un caro augurio di buon ferragosto a tutti gli utenti del forum...</p><p></p><p>Io stacco, chiudo l'ufficio, e mi prendo qualche giorno di riposo.</p><p></p><p>Baci baci</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="CheCasa!, post: 512973, member: 56079"] Cerco di rispondere al quesito, naturalmente in modo personale. Ci tengo anche a precisare che non sempre sono in grado di mettere in pratica i miei migliori propositi e che, in alcune circostanze (forse troppe), per il poco tempo e mancanza di concentrazione o superficialità, anch'io sono preda di quei malsani istinti che caratterizzano i peggiori agenti immobiliari... Quando un acquirente decida di entrare nel mio ufficio... Potrà verificare che la nostra agenzia non tratta gli immobili della ditta costruttrice *******. Li abbiamo esclusi dal nostro portafoglio perchè costruiti veramente male, nonostante le finiture nuove possano ingannare l'occhio e nonostante un grande cartello di vendita con prezzi super-scontati. Noterà che i prezzi degli immobili che trattiamo sono abbastanza allineati col mercato. Non troverà qualsiasi immobile ma solo una selezione di case, prevalentemente gestite in esclusiva e con documentazione verificata. [Questo, a detta degli acquirenti, è molto apprezzato. Spesso gli acquirenti mi dicono che "provano" ad acquistare per proprio conto ma si imbattono frequentemente in immobili che, sul più bello, rivelano abusi sconosciuti agli stessi proprietari e devono abbandonare una trattativa dopo aver speso molto tempo prezioso (la mia zona è di campagna con tante case coloniche e rustici che a raccogliere tutta l'urbanistica si fanno 3/4 centimetri di carta).] Il nostro potenziale acquirente potrà accedere alla nostra casa con struttura in legno. Appositamente realizzata a scopo didattico/illustrativo. Con pareti finite e non finite. Utilizzo di svariati materiali e coibentazioni. Accompagnati da un personale appositamente formato per poter rispondere alle domande di base (senza mai sostituirsi ai tecnici che intervengono in un secondo tempo e qualora l'acquirente abbia interesse ad approfondire). Potrà beneficiare dei nostri investimenti in formazione: quando all'interno della nostra struttura riusciamo a sviluppare una buona competenza, ad esempio, sugli aspetti fiscali è possibile che il risparmio ottenuto dall'acquirente sia superiore al valore della stessa mediazione (non sempre ma è capitato più di una volta). Ad un investitore garantiamo la gestione della prima annualità gratuitamente (che si tratti di affitti estivi o annuali) impegnandoci a reperire una clientela referenziata disposta a pagare l'importo di canone già pattuito prima dell'acquisto, ad allacciare le utenze, ad arredare l'immobile. Forniamo un'assistenza gratuita nel caso di acquisto all'asta, consistente nella presa visione dell'immobile e nella redazione di una valutazione commerciale, oltre ad eventuali accessi presso l'ufficio tecnico, in cambio del futuro incarico di vendita. Offriamo la massima flessibilità degli orari: pausa pranzo, tarda serata, sabato, domenica, festivi... se l'acquirente ha poco tempo ci mettiamo a sua disposizione. Quando un acquirente entra nel mio ufficio sa che dopo una valutazione accurata delle sue esigente potrei limitarmi a fornire dei semplici consigli senza fargli vedere proprio nulla. Consapevole di non disporre della soluzione adatta. Questo però può consentirmi di mettermi in moto: in 20 anni di attività il territorio è stato rigirato come un calzino. Ho una banca dati di informazioni (irreperibili sui portali) di quanti negli anni mi hanno anche solo chiesto una valutazione ma non si sono poi decisi a mettere in vendita un immobile. Posso anche decidere di ricontattare quei proprietari "incerti" la cui tipologia immobiliare potrebbe in qualche modo corrispondere alle esigenze dell'acquirente. Ogni tanto è capitato. Certo, alcuni di questi servizi sono "anche" per il venditore. Ma quando si conclude un affare ne beneficiano tutti i soggetti (acquirente, venditore ed agenzia) per cui è normale che ogni elemento abbia valore anche per le altre parti coinvolte. Sulle banche alcune considerazioni. Le banche non possono vendere immobili. Deve essere un concetto chiaro a tutti. Le banche possono creare delle strutture di intermediazione ma non possono creare commistioni tra la vendita di un immobile e di un prodotto finanziario. Esiste un conflitto d'interessi ed un'incompatibilità di legge. Le società appositamente create per inter mediare devono avere un'amministrazione disgiunta (per quanto controllata) e, come tutte le società, ottenere un utile di esercizio proprio. Come ho già scritto, in Italia, si è già provato indirettamente a creare una struttura che, se non era direttamente legata alle banche, lo era comunque indirettamente: Pirelli Re. sotto l'egida di Tronchetti Provera, con budget praticamente illimitati. Arrivarono in pochi anni a contare su oltre 500 agenzie. Ne vedete anche solo una rimasta in giro? Un mestiere non si inventa dall'oggi al domani. Le competenze non si trasferiscono nel giro di pochi mesi... In tutti i casi non credo che sia auspicabile concedere alle banche un regime di monopolio. Immaginatevi se per comprare l'appartamento "A" vi trovaste "obbligati" a sottoscrivere il mutuo con quella banca e doveste rinunciare ad un prodotto più conveniente. "Non accadrà mai!" sosterrà qualcuno. Peccato che già succeda, in barba alle norme, sulle assicurazioni "obbligatorie" che il cliente viene invitato a sottoscrivere solo in quanto direttamente proposte dall'istituto di credito... Comunque niente paura. Prima di tutto perchè in un paese come la Germania, in cui le banche operano già da tanti anni insieme alle agenzie, il ruolo dell'agente immobiliare non è stato compromesso. Secondo perchè, almeno in questa fase, le banche si stanno rivelando al limite come un'opportunità per le agenzie immobiliari. In effetti, se pensiamo a Unicredit Subito Casa, ci troviamo di fronte ad un semplice convenzionamento di agenzie tradizionali le quali, in cambio di segnalazioni, riconoscono una parte dei proventi alla banca. Volete sapere qual'è il criterio con il quale l'istituto sta selezionando gli agenti? Semplice: convenziona coloro che si dichiarano disponibili a sottostare alle, per la verità, non eccezionali condizioni economiche offerte. Il che significa, in parole povere, che spesso sono gli agenti meno produttivi ed inseriti nel mercato a convenzionarsi... Discorsi lunghi... Già affrontati... Un caro augurio di buon ferragosto a tutti gli utenti del forum... Io stacco, chiudo l'ufficio, e mi prendo qualche giorno di riposo. Baci baci [/QUOTE]
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