Acquisto mansarda con bagno nel sottotetto - Consap e perizia

[raelix]

Salve,

Ho avanzato una proposta per l'acquisto di una mansarda (A/2) senza subordinazione al mutuo, accettata dal venditore. La casa e' formata da soggiorno/cucina, ingresso, camera da letto, bagno, due stanze segnate come "sottotetto" e ed altre due, agli estremi, segnate come "sottotetto non abitabile".

Ho fatto richiesta alla banca per un mutuo al 100% con Consap e a giorni firmeremo il preliminare dal notaio.

Purtroppo pero' il proprietario di casa, anni fa, durante la ristrutturazione, decise di spostare il bagno nel sottotetto (piu' grande e con lucernario) e di lasciare invece la stanza adibita a bagno vuota (come sgabuzzino).
Per il resto, vani, dimensioni e muri non sono stati modificati. E' necessario sottolineare il fatto che le due camere "sottotetto" (delle quali una adibita a bagno) hanno un'altezza max di 3.09m ed un'altezza minima di 1.67m.

Mi chiedevo se:
- Esiste un'alta probabilita' che il perito della banca possa bloccare il mutuo
- Quale e' la differenza tra sottotetto e sottotetto non abitabile
- Questa discrepanza possa farmi perdere la caparra (nel caso peggiore) considerando l'assenza della clausula relativa al vincolo sul mutuo
- Quale potrebbe essere la soluzione piu' semplice (e meno costosa per il proprietario), secondo voi, per risolvere il problema.

Vi ringrazio tutti in anticipo!

 

[francesca63]

Esiste un'alta probabilita' che il perito della banca possa bloccare il mutuo

Esiste, non si può sapere quanto alta

Quale e' la differenza tra sottotetto e sottotetto non abitabile

Non esiste, in teoria. Ma sei sicuro si tratti di planimetria catastale ?

Questa discrepanza possa farmi perdere la caparra (nel caso peggiore) considerando l'assenza della clausula relativa al vincolo sul mutuo

No: se c’è un’irregolarità (a prescindere dalla concessione del mutuo), è il venditore che deve sanare, per non essere inadempiente.
Casomai sarà lui a doverti rendere il doppio della caparra, se non regolarizza.

Quale potrebbe essere la soluzione piu' semplice (e meno costosa per il proprietario), secondo voi, per risolvere il problema.

Deve consultare un tecnico, che dovrà esaminare la situazione urbanistica , e non solo la planimetria catastale.
Come detto, a prescindere dal mutuo, è tuo interesse assicurarti che l’immobile sia regolare.

 

[raelix]

Grazie mille @francesca63, confermo che la piantina è catastale. Inoltre, dove segnato come sottotetto c’è il parquet, dove invece è segnato come sottotetto non abitabile non c’è nemmeno la pavimentazione.

È possibile che all’urbanistica sia in regola data questa strana differenza tra sottotetto e sottotetto non abitabile?
Pensavamo col notaio, di aggiungere una clausola che nel caso in cui il perito dovesse bloccare la pratica, il proprietario si impegna a sistemare il problema. Cosa ne pensate? In fondo io preferirei tenere il bagno dove si trova attualmente considerando le maggiori dimensioni e un’apertura con lucernario.
Ultima domanda, in base alle vostre esperienze passate, è capitato che il perito chiudesse un occhio in situazioni analoghe?

Grazie ancora

 

[francesca63]

È possibile che all’urbanistica sia in regola data questa strana differenza tra sottotetto e sottotetto non abitabile?

Andrebbe verificato.

Pensavamo col notaio, di aggiungere una clausola che nel caso in cui il perito dovesse bloccare la pratica, il proprietario si impegna a sistemare il problema.

Anche senza clausola apposita, il venditore deve venderti l’immobile in regola, per non essere inadempiente.
E anche se il perito dovesse far passare la pratica, è tuo interesse che tutto sia in regola, altrimenti erediti il problema, e dovresti regolarizzare tu in futuro, a tue spese.

è capitato che il perito chiudesse un occhio in situazioni analoghe?

può capitare, il perito non fa il tuo interesse, ma quello della banca.

 

[raelix]

Grazie @francesca63, mi occuperò di chiarire questi punti.
L’agenzia voleva già esser pagata alla proposta firmata, io ho chiesto di rimandare il pagamento al preliminare col notaio. Considerando la non conformità attuale dell’immobile, mi tocca comunque pagare l’agenzia al preliminare? Era molto chiaro per loro che c’era una non conformità catastale e alla mia richiesta, risposero che questo non era un problema ( nonostante sapessero che non era vero). Quindi mi chiedo:
- nel caso in cui il proprietario non accettasse di risolvere il problema, mi tocca comunque pagare l’agenzia?
- nel caso in cui il proprietario accettasse, posso comunque rimandare il pagamento dell’agenzia al momento in cui l’immobile viene messo in regola? Purtroppo legalmente non so quanto possa decidere di posticipare il pagamento, nonostante loro fossero a piena conoscenza della difformità catastale.

Ti ringrazio nuovamente in anticipo per l’aiuto.

 

[ingelman]

Quale e' la differenza tra sottotetto e sottotetto non abitabile

Il sottotetto resta comunque un sottotetto, la differenza tra abitabile e non abitabile esiste ed è in stretta correlazione con l'aspetto urbanistico (per intenderci che pratica autorizzativa hanno utilizzato ed ottenuto per rendere il sottotetto una superficie residenziale assentita sia una pratica regolare)

Vedi il recupero dei sottotetti ...... Che consiste nell'ottenere un cambio d'uso da quello che doveva essere un sottotetto non abitabile (quindi da intendersi come locale accessorio) in un locale residenziale.

Per farlo ci devono essere determinati requisiti che cambiano da Regione a Regione.

In sintesi sottotetto non abitabile = vano accessorio alla parte residenziale

sottotetto abitabile = può essere utilizzato come superficie residenziale ma deve essere approvato con apposita pratica urbanistica.

Morale ..... fai analizzare tutti i documenti da un tecnic che conosce i regolamenti del tuo Comune (ducumenti sia catastali che titoli abilitativi "concessioni edilizie")

 

[francesca63]

Considerando la non conformità attuale dell’immobile, mi tocca comunque pagare l’agenzia al preliminare?

Il diritto alle provvigioni è maturato alla conclusione del contratto , cioè quando ti hanno comunicato l’accettazione della proposta; al preliminare , come concordato, dovrai pagare ( salvo nuovo accordo).
La difformità catastale ( sperando sia solo catastale) è un problema che riguarda il venditore, e non condiziona il diritto alle provvigioni.

 

[francesca63]

Che consiste nell'ottenere un cambio d'uso da quello che doveva essere un sottotetto non abitabile (quindi da intendersi come locale accessorio) in un locale residenziale.

Ma se fosse un locale residenziale, non si chiamerebbe più “sottotetto”, ma camera, o soggiorno, o bagno etc…
No ?

 

[ingelman]

Ma se fosse un locale residenziale, non si chiamerebbe più “sottotetto”, ma camera, o soggiorno, o bagno etc…
No ?

Ovviamente si .... quando si parla di superficie residenziale
Voleva sapere le differenze e glie le ho spiegate ....

 

[raelix]

Grazie @ingelman e @francesca63 quindi secondo voi potrebbe essere approvato come superficie residenziale ma attualmente non lo è giusto?
Riguardo l’agenzia, la cosa che mi stranisce è come sia possibile che loro se ne lavino così le mani, il 3% del valore dell’immobile senza aver alcun tipo di obbligo nel caso in cui l’immobile non sia conforme o addirittura nel caso in cui non si vada al rogito