- Creatore Discussione Dario Morotti
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Il 25% del prezzo pagato o del valore dell'immobile?
il 25% del prezzo complessivo pattuito....oggi parlare di " valore dell'immobile " è molto astratto.
Hai perfettamente ragione. Il termine RENT TO BUY qualora non includa un contratto di locazione è sbagliato. Pare che il termine corretto per la fattispecie che io vorrei adottare è HELP TO BUY. Confesso che sino a pochi minuti fa non ne avevo mai sentito nominare ma pare esista.
L'affitto è regolamentato in modo estremamente preciso e poi chi affitta non vuole vendere, pertanto non ha come obiettivo il trasferimento della proprietà con l'incasso del dovuto.
Tu vorresti vendere, ma vuoi applicare un contratto che in realtà è un insieme di contratti, che non è ancora chiaro. Oltre tutto vuoi farlo da solo, privatamente.
Potresti trovarti un appartamento occupato ed il tuo contratto di pseudovendita che per sentenza diventa un affitto, potresti trovarti ad incassare 10mila euro e sentirti dire che non potevi, potresti avere l'immobile occupato per anni incassando solo quei 10mila euro...
Per me se vuoi vendere semplicemente vendi, abbassando il prezzo. Non importa se l'hai già fatto più volte, si vede che non era abbastanza. Ma soprattutto fatti seguire da un professionista!
In bocca al lupo.
Giuseppe....sono nel settore da 20 anni ma nonostante cio' stai pure tranquillo che non ho minimamente intenzione di fare sa solo. Anzi mi rivolgero' a piu' di un professionista anche per incrociare pareri diversi. Se avro' la ragionevole certezza che i rischi siano accettabili proseguiro' altrimenti non ne faro' di niente. Il fatto che siano contratti che non siamo abituati a sottoscrivere non significa per forza che debbano essere pseudocontratti. Infondo si tratta di un preliminare di compravendita in cui una parte versa la caparra in 3 anni invece che in 3 o 6 mesi e la versa in 36 rate invece che 1 o 2 . l'unica " vera " differenza è che il soggetto entra in possesso del bene senza aver saldato. E' quà l'unico rischio ma il possesso essendo direttamente legato al regolare pagamento delle somme " dovrebbe " decadere in caso di inadempienza da parte sua. Questo è il punto che piu' mi preoccupa. Quanto al prezzo è facile dire ad altri di abbassare ma credimi che già il prezzo attuale nonostante questa formula è basso. Non è una casa che ho vinto giocando ai dadi....l'ho acquistata e ristrutturata anni fa e smenarci 30.000 almeno non mi esalta. Semmai piuttosto se la situazione non sarà piu' che chiara optero' per un tradizionale affitto. Contrariamente all'acquisto per la locazione ho molte richieste.
Hai assolutamente ragione. E infatti alla banca non interesserà minimamente che sia stato pagato il 25% del prezzo stabilito nel compromesso. Valuterà invece di concedere il 75% (70%... 80%) del valore che l'immobile avrà il giorno in cui verrà effettuata la perizia.
Può essere che il valore sia più alto (ma è molto improbabile) di quello attuale, può essere che il valore sia addirittura più basso e che, di conseguenza, l'istituto di credito decida di non erogare più quanto oggi sembrerebbe propenso a fare.
Quindi eccoci di fronte alla prima incognita:
1) quale sarà il valore dell'immobile alla scadenza prevista per rogitare?
Un'altra questione è legata alle politiche di erogazione del credito: oggi il range dell'importo erogato va dal 60% all'80% del valore immobiliare ma molti istituti non superano mai il 70/75%.
Quindi eccoci di fronte alla seconda incognita:
2) quale sarà l'importo in percentuale finanziato dalla banca alla scadenza prevista per rogitare? Le politiche di erogazione del credito saranno uguali a quelle applicate in questo momento?
ll terzo aspetto è legato alle condizioni economiche del proponente l'acquisto. Oggi non è in grado di accedere al mutuo ma i suoi impegni finanziari, tra qualche anno, saranno meno pressanti.
Quindi eccoci di fronte alla terza incognita:
3) riuscirà il nostro papabile compratore a porsi nella condizione di risultare mutuabile alla scadenza prevista per rogitare?
Inoltre ci sono altri aspetti più emotivi che potrebbero corrispondere ad una quarta incognita, sintetizzabili in:
4) alla scadenza prevista per rogitare il proponente l'acquisto sarà ancora interessato a farlo?
In questo clima piuttosto incerto, il venditore dovrà pure porsi il problema di quello che potrebbe succedere dal momento in cui il proponente l'acquisto non dovesse più comprare l'immobile per sua volontà o impossibilità.
Tenendo presente che la giurisprudenza a cui possiamo riferirci è ben lontana (e lo sarà ancora per anni) dall'aver valutato le casistiche legate a queste fattispecie,
non possiamo non prendere in considerazione una 4^ incognita.
5) se il papabile acquirente non comprasse più l'immobile, quanto impiegherò a riottenerne la disponibilità ed affrontando quali spese?
Da ciò potrebbe emergere la mia contrarietà alla sottoscrizione di questi contratti rispetto ai quali le incognite affrontate non esauriscono i rischi che si potrebbero correre. Come in tutti i casi in cui venga effettuata la consegna anticipata del bene a fronte del pagamento di una esigua percentuale del prezzo, in un contesto nazionale, quello italiano, all'interno del quale le eventuali tempistiche legate al contenzioso sembrerebbero lunghe e snervanti,
Ebbene non sono contrario. Avere uno strumento in più è sempre utile se adattato alle giuste casistiche e se le parti siano consapevoli e ben informate dei rischi sottesi al suo utilizzo.
Ultima modifica:
In un cantiere a Torino, di oltre 200 appartamenti, hanno provato a valutare questo contratto ed ho avuto modo di sentire l'innumerevole serie di difficoltà che comporta, su questo contratto si sono scagliate varie associazioni dei consumatori ottenendo, ad esempio, (almeno a Torino) che il preliminare di vendita sia affiancato da un contratto di locazione ed in ogni caso il compratore, usando di fatto l'immobile come fosse un inquilino, potrebbe diventarlo davvero, ma per sentenza. Essendo del settore sai che lcune cose in Italia non sono liberamente pattuibili, quindi tu dici che si tratta di una caparra versata nel tempo e la Legge, una sentenza, un ricorso magari dicono che in quella forma è un affitto. Fiscalmente come la metti? Beh li va a libera interpretazione. Per cui occhio, valuta bene. Ma del resto se mi sono permesso di darti un consiglio è perché l'hai chiesto, ma tu sei decisamente orientato a fare il rent to buy e i pareri discordi chiaramente ti infastidiscono perché dopo tanto tempo hai trovato un modo per vendere, lo capisco perfettamente e ti faccio un grosso in bocca al lupo, ma ricorda che in tanti qui ti stiamo sconsigliando quella formula. Il rento to buy per un costruttore potrebbe avere senso, perché ha decine di appartamenti vuoti, perché deve rientrare con le banche, perché deve finire i lavori, perchè dando il possesso dell'immobile non ne paga le spese, perchè commercialmente è un bene avere il palazzo abitato ecc
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