Come fare a vendere privatamente con la formula Rent To Buy?

[Rosa1968]

Guarda che il costruttore non rientra con il rent to buy ...... Da ossigeno alla moria. Cosa voglio dire che paga il mutuo ma non rientra. Rientra solo se incassa tutta la somma.

 

[Dario Morotti]

Hai assolutamente ragione. E infatti alla banca non interesserà minimamente che sia stato pagato il 25% del prezzo stabilito nel compromesso. Valuterà invece di concedere il 75% (70%... 80%) del valore che l'immobile avrà il giorno in cui verrà effettuata la perizia.

Può essere che il valore sia più alto (ma è molto improbabile) di quello attuale, può essere che il valore sia addirittura più basso e che, di conseguenza, l'istituto di credito decida di non erogare più quanto oggi sembrerebbe propenso a fare.

Quindi eccoci di fronte alla prima incognita:

1) quale sarà il valore dell'immobile alla scadenza prevista per rogitare?


Un'altra questione è legata alle politiche di erogazione del credito: oggi il range dell'importo erogato va dal 60% all'80% del valore immobiliare ma molti istituti non superano mai il 70/75%.

Quindi eccoci di fronte alla seconda incognita:

2) quale sarà l'importo in percentuale finanziato dalla banca alla scadenza prevista per rogitare? Le politiche di erogazione del credito saranno uguali a quelle applicate in questo momento?

ll terzo aspetto è legato alle condizioni economiche del proponente l'acquisto. Oggi non è in grado di accedere al mutuo ma i suoi impegni finanziari, tra qualche anno, saranno meno pressanti.

Quindi eccoci di fronte alla terza incognita:

3) riuscirà il nostro papabile compratore a porsi nella condizione di risultare mutuabile alla scadenza prevista per rogitare?

Inoltre ci sono altri aspetti più emotivi che potrebbero corrispondere ad una quarta incognita, sintetizzabili in:

4) alla scadenza prevista per rogitare il proponente l'acquisto sarà ancora interessato a farlo?

In questo clima piuttosto incerto, il venditore dovrà pure porsi il problema di quello che potrebbe succedere dal momento in cui il proponente l'acquisto non dovesse più comprare l'immobile per sua volontà o impossibilità.
Tenendo presente che la giurisprudenza a cui possiamo riferirci è ben lontana (e lo sarà ancora per anni) dall'aver valutato le casistiche legate a queste fattispecie,
non possiamo non prendere in considerazione una 4^ incognita.

5) se il papabile acquirente non comprasse più l'immobile, quanto impiegherò a riottenerne la disponibilità ed affrontando quali spese?

Da ciò potrebbe emergere la mia contrarietà alla sottoscrizione di questi contratti rispetto ai quali le incognite affrontate non esauriscono i rischi che si potrebbero correre. Come in tutti i casi in cui venga effettuata la consegna anticipata del bene a fronte del pagamento di una esigua percentuale del prezzo, in un contesto nazionale, quello italiano, all'interno del quale le eventuali tempistiche legate al contenzioso sembrerebbero lunghe e snervanti,

Ebbene non sono contrario. Avere uno strumento in più è sempre utile se adattato alle giuste casistiche e se le parti siano consapevoli e ben informate dei rischi sottesi al suo utilizzo.

In un cantiere a Torino, di oltre 200 appartamenti, hanno provato a valutare questo contratto ed ho avuto modo di sentire l'innumerevole serie di difficoltà che comporta, su questo contratto si sono scagliate varie associazioni dei consumatori ottenendo, ad esempio, (almeno a Torino) che il preliminare di vendita sia affiancato da un contratto di locazione ed in ogni caso il compratore, usando di fatto l'immobile come fosse un inquilino, potrebbe diventarlo davvero, ma per sentenza. Essendo del settore sai che lcune cose in Italia non sono liberamente pattuibili, quindi tu dici che si tratta di una caparra versata nel tempo e la Legge, una sentenza, un ricorso magari dicono che in quella forma è un affitto. Fiscalmente come la metti? Beh li va a libera interpretazione. Per cui occhio, valuta bene. Ma del resto se mi sono permesso di darti un consiglio è perché l'hai chiesto, ma tu sei decisamente orientato a fare il rent to buy e i pareri discordi chiaramente ti infastidiscono perché dopo tanto tempo hai trovato un modo per vendere, lo capisco perfettamente e ti faccio un grosso in bocca al lupo, ma ricorda che in tanti qui ti stiamo sconsigliando quella formula. Il rento to buy per un costruttore potrebbe avere senso, perché ha decine di appartamenti vuoti, perché deve rientrare con le banche, perché deve finire i lavori, perchè dando il possesso dell'immobile non ne paga le spese, perchè commercialmente è un bene avere il palazzo abitato ecc

Beh..Giuseppe. Io apprezzo molto il fatto che mi date consigli non mi fraintendere. Sono quà apposta e non sono affatto infastidito. Sono quà proprio per capire quali possibili complicazioni potrei avere nel percorrere una strada del genere. Le vostre obbiezioni mi sono preziose ma alcune sinceramente non le capisco. Per quale motivo chi compra la casa e la abita per 3 anni GRATIS ( quello che versa sono pagamenti intermedi ) dovrebbe rivolgersi ad un giudice per farsi trasformare quel contratto il " locazione " ? Quale sarebbe il suo vantaggio?
Guarda...il punto è che poichè per me oggi l'alternativa vera a questo progetto NON è la vendita ma l'affitto non vedo perchè scartarlo.

 

[Luna_]

Per brevità ti allego questo link cosi hai un po' le idee più chiare,anche se io lo studio da tutt'altra fonte cartacea.

Affitti con riscatto, Help to Buy e Buy to Rent: se li conosci li eviti!

 

[Rosa1968]

Ovviamente da adesso in poi non ho tutta l'intenzione di affidarmi a professionisti del settore ma proprio perchè sono loro i primi ad essere in confusione eccomi quà

Anzi mi rivolgero' a piu' di un professionista anche per incrociare pareri diversi.

ho trovato nei tuoi scritti dei pareri opposti.

 

[Giuseppe Di Massa]

Beh..Giuseppe. Io apprezzo molto il fatto che mi date consigli non mi fraintendere. Sono quà apposta e non sono affatto infastidito. Sono quà proprio per capire quali possibili complicazioni potrei avere nel percorrere una strada del genere. Le vostre obbiezioni mi sono preziose ma alcune sinceramente non le capisco. Per quale motivo chi compra la casa e la abita per 3 anni GRATIS ( quello che versa sono pagamenti intermedi ) dovrebbe rivolgersi ad un giudice per farsi trasformare quel contratto il " locazione " ? Quale sarebbe il suo vantaggio?
Guarda...il punto è che poichè per me oggi l'alternativa vera a questo progetto NON è la vendita ma l'affitto non vedo perchè scartarlo.

Perché non riesce a fare l'atto (perde il lavoro) non vuole più farlo (cambia idea) e per non perdere la caparra cerca di farti passare per uno che l'ha raggirato, ma ci sono mille altre possibilità. In bocca al lupo!

 

[Giuseppe Di Massa]

Guarda che il costruttore non rientra con il rent to buy ...... Da ossigeno alla moria. Cosa voglio dire che paga il mutuo ma non rientra. Rientra solo se incassa tutta la somma.

Si esatto grazie della precisazione, non rientra in via diretta, ma quella società torinese col grande cantiere otteneva dilazioni/vantaggi a me ignoti, dalla banca, avendo fatto dei preliminari, anche se con atto a tre anni. Però le imprese gli altri vantaggi che elencavo in effetti con il rent to buy/jìhelp to buy/time to buy li possono avere.

 

[Dario Morotti]

L'help to buy altro non è che una dilazione di pagamento. Il principio é quello di abbassare la quota di mutuo. Attenzione attenzione perché il possesso non è un gioco una volta in casa .....

Rosa.....hai ragione . ma lo stesso vale per

ho trovato nei tuoi scritti dei pareri opposti.

scusa...il primo NON è stato un errore.....

 

[Dario Morotti]

Si esatto grazie della precisazione, non rientra in via diretta, ma quella società torinese col grande cantiere otteneva dilazioni/vantaggi a me ignoti, dalla banca, avendo fatto dei preliminari, anche se con atto a tre anni. Però le imprese gli altri vantaggi che elencavo in effetti con il rent to buy/jìhelp to buy/time to buy li possono avere.

Molte Banche ( compresa la mia ) finanziano le imprese solo se si portano dei preliminari di vendita. In realtà accadeva anche anni fa quando i costruttori per farsi finanziare i cantieri portavano alla banca i compromessi degli appartamenti su carta ( spesso di dubbio valore ) . Credo che sia anche questo uno dei motivi per cui molte imprese spingono per il R.T.B

 

[Dario Morotti]

Perché non riesce a fare l'atto (perde il lavoro) non vuole più farlo (cambia idea) e per non perdere la caparra cerca di farti passare per uno che l'ha raggirato, ma ci sono mille altre possibilità. In bocca al lupo!

Certo....se poi il tipo si accorge di non riuscire ad arrivare al Rogito è quasi scontato che farà di tutto per recuperare almeno in parte cio' che ha versato e non se ne uscirà con una semplice stretta di mano.....poco ma sicuro. E' su questo aspetto che devo riflettere piu' di una volta

 

[ingelman]

pochi giorni fa ho trovato un cliente disposto a darmi subito un 5% del prezzo, poi un altro 15% spalmato in 3 anni con saldo finale.

Ciao Dario
Concordo con la maggior parte dei colleghi riferito alle loro perplessità
Io personalmente nel tuo caso è una formula che prenderei in considerazione ma non certo con un acconto prezzo/caparra ( perchè di questo si parla) di un solo 5% e il 15% spalmato in tre anni
Troppo al limite, con questi numeri i rischi che corri sono elevatissimi