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  1. JimmyH

    JimmyH Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, purtroppo ho un bar con un'impianto non a norma (i fili sono sottodimensionati e scoperti, non c'è la messa a terra né il salvavita, le prese di corrente prendono fuoco, ecc.) ma nel contratto c'è scritto che al momento della consegna (nel 2000, mente le ultime normative risalgono al 1992) l'impianto era a norma (cosa non vera) e che per la successiva messa a norma era a nostre spese.
    Inoltre ogni responsabilità su danni causati dagli impianti elettrici e gas (nemmeno questo a norma) ricade su di noi...
    Cosa faccio? Il contratto è da 16KW e il proprietario sostiene che ha la documentazione che certifica che l'impianto è a norma e quindi non farà nulla (mentre l'elettricista ci ha rilasciato un'altra dichiarazione sulla non conformità dell'impianto) e l'ultima volta per poco siamo stati folgorati a causa di un cavo spellato che correva vicino al frigo di acciaio del banco!

  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    E' facile controllare o fare controllare se nel 2000 era a norma veramente o falsamente.
    Nel 2000 erano in vigore delle norme ed a quelle dovrebbe rispondere l'impianto attuale. Se ciò non fosse, parti con le denucie, diffide e citazione per danni ( io al tuo posto chiuderei l'esercizio).
    Sarei veloce e drastico (con l'aiuto di avvocato) perchè saresti responsabile tu verso terzi (dipendenti, frequentatori) e verso te stesso.
    Non ci dormire sopra. Responsabilità civili e penali.
    Capisco che ti possono chiudere il locale, ma se hai ragione il locatore deve fare i lavori e pagarti i mancati incassi.

    Verificare che un impianto elettrico sia o meno a norma ( del 2000 ) è molto facile per un tecnico ( ed anche per un non tecnico ). Le norme sono chiare e si leggono meglio di un quotidiano. non ti preoccupare della cluasola che le responsabilità per gli impianti elettrici e del gas sono tue. Semprechè il locale ti sia stato affittato già come bar. Cosa c'era prima che tu lo prendessi in affitto ?
    Mi stupisce che manchi l'impianto di terra. Ma il Comune, nel rilasciarti la licenza non ha fatto i controlli di legge ?
    O hai rilevato un bar esistente ?

    Ti prego, un racconto preciso. Grazie. Ciao.
  3. vals55

    vals55 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Non capisco bene questa clausola nel contratto...alla consegna era a norma...ma le spese per metterlo a norma...le spese sono a carico del conduttore...
    Mi fa pensare che a suo tempo tu abbia accettato il locale ( anche in presenza di evidenti segni di non regolarità ) ed ora ti voglia esimere dalle più elementari norme di sicurezza ( per cui sei giustamente tu il responsabile ) dicendo che "per poco non sei stato fologorato da un cavo spellato vicino al frigo"...ma questo fa parte della normale manutenzione.
  4. Bastimento

    Bastimento
    Membro Senior

    Privato Cittadino
    Direi piuttosto: comincia a preoccuparti, perchè le responsabilità saranno sempre tue, se non altro perchè il bar è un luogo di lavoro e tu sei titolare della licenza.

    Cosa tu abbia accettato in sede di contratto non è chiaro, vedi vals55. Forse il locatore intendeva non assumersi obblighi circa la futura destinazione del locale, e relativi adempimenti ed adeguamenti alle normative connesse.
  5. JimmyH

    JimmyH Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao, il locale era da decenni un bar, io l'ho rilevato qualche anno fa col contratto in corso.
    Purtroppo non sono riuscito a trovare nessun elettricista che dichiari che già nel 2000 quell'impianto non era a norma e non posso nemmeno chiuderlo visto che tutti i nostri risparmi sono lì...

    Quando siamo entrati non sapevamo sulla di elettricità & co, quello era un esempio per far capire come era messo l'impianto che non ha né la messa a terra né il salvavita (e anche se ci fosse non servirebbe a nulla vista la mancanza della terra), i fili sono striminziti e con l'anima solida (il cui uso è stato vietato da decenni), ecc.
    La normale manutenzione l'abbiamo sempre fatta, i piccoli guasti e prese che hanno preso fuoco li abbiamo fatto sostituire da un elettricista ma di questi tempo non riusciamo e non possiamo sborsare più di 10.000 per rifare l'impianto, che tra l'altro poi resta di proprietà del locatore.

    Come ho detto prima il locare era adibito a bar già da decenni prima che venissimo noi, purtroppo il locatore è uno che si interessa solo dell'affitto che prende alla fine del mese, per fare un'altro esempio l'anno scorso ha tentato di aumentare il canone da 1700 + 75% dell'inflazione annuale a 2000 euro al mese + 75% con preavviso di nemmeno 2 mesi dalla scadenza del contratto, minacciandoci di mandarci via senza restituirci l'acconto se non l'avessimo accettato.
  6. Bastimento

    Bastimento
    Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se gestisci un bar da 12 anni credo tu sappia distinguere diritti e doveri.
    1- Impianto elettrico: per inciso quanto dici è per alcuni aspetti inesatto.
    Negli impianti ad uso domestico la messa a terra non è obbligatoria, se presente l'interruttore differenziale da 30mA (salvavita). Nei locali pubblici, dove operano dei dipendenti, e quindi considerati luoghi di lavoro, è invece obbligatoria la messa a terra, con adeguata resistenza di dispersione da far verificare periodicamente a carico dell'utente responsabile.
    I fili rigidi non è che non sono più a norma: non sono più in vendita e non possono più essere impiegati in nuove installazioni. Ma dove sono, restano, se tutto il resto è ok. Purtroppo un pò per ignoranza, un pò per guadagnarci, molti artigiani dicono che non sono più a norma e dicono di cambiare tutto.
    Poi rimane il problema del dimensionamento: 20 anni fa non c'erano tutti gli apparecchi attuali, ed il carico era forse minore. Dubito però che potresti trovare dei locali con gli impianti secondo la tua necessità; credo che questo sia in definitiva un investimento a tuo carico come le atrezzature del bar (banco, ecc..).

    2- Contratto di affitto ed adeguamento canone: nei contratti commerciali l'adeguamento del canone all'indice istat (75% della variazione annuale) è stabilito per legge: e non è richiesto alcun preavviso; alla scadenza il locatore comunica il nuovo importo. Addirittura potrebbe essere contrattualmente stabilito che l'aggiornmento si applica automaticamente anche senza specifica richiesta.

    Cosa diversa è invece dire che per effetto istat, il canone annuale passa da 1700 a 2000: l'incremento di 300€ è pari a circa il 16%; i casi sono due: o non ti ha mai chiesto l'adeguamento in 12 anni, e quindi ha applicato la variazione assoluta dal 2000 al 2012, o il locatore ha fatto il furbo, spacciando l'aumento come se fosse dovuto all' istat.

    Penso però anche ad una terza ipotesi: dopo 12 anni il contratto scade, magari non ti ha mai applicato l'istat, e ti ha informato che al rinnovo del contratto, applicherà la variazione istat. Anche qui non ha da dare preavviso.

    Se per ultimo invece si tratta di un nuovo canone, doveva dare il preavviso di legge, credo 12 mensilità: tu libero di accettare o liberare il locale richiedendo 18 mensilità di buonuscita di legge per l'avviamento.
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Un ingegnere o buon perito industriale facilmente può fare una descrizione dell'impianto elettrico attuale ed indicare a quali norme non corrisponda : Le norem hanno una data di entrata in vigore.
    Ad esempio se una parte del tuo impiento non risponde ad una norma del 1998, allora quella aprte compete al tuo locatore.
    Se non risponde ad una norma uscita nel 2005, allora è a carico tuo.
    A me, ingegnere, sembra tutto molto semplice e non opinabile.
    Esempio ulteriore, i tipi di prese ed interruttori sono elencati in Tabelle UNI, con anno indicato.
    La posizione di prese ed interrutori rispetto a lavandini e pavimenti sono pure indicati in Tabelle UNI.
    basta procurarsi poi un libro di norme antecedente al 2000 (io ne ho uno del 1992 circa) e fai un giro del locale e vedi.
    Qualunque tecnico elettrico sa riconoscere la validità del salvavita, valuatzione del differenziale e tempo di intervento.
    Io sono proccupato per irischi che corri.
    Hai dipendenti ? Un gran guaio.
    I frequenatori hanno opportunità di entrare in contatto con parti dell'impianto elettrico ?

    Se la colpa fosse del locatore, io chiuderei il locale e mi farei pagare i giorni di fermo.
    Un avvocato sveglio sarebbe utile.
    Ma stare così, rischi troppo.
    La messa a terra deve esserci in ogni locale commerciale.
    L'avvocato protrebbe dirti se ci sono gli estremi di anticipare i 10000 euro per l'impianto elettrico e scalarli dall'affitto.
    La stessa ENEL non potrebbe erogare enrgia elettrica in assenza di conformità impianto.
    Quali sono le norme elettriche uscite dopo il 2000 ? ben poche secondo me.
    Sanno dirti i tuoi tecnici almeno questo ?

    Sui risvolti ed aspetti giuridici sul tuo contratto di locazione spero che qualcuno più esperto di me ti risponda : risoluzione, nullità, annullabilità, risarcimento del danno ......
  8. Bastimento

    Bastimento
    Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sugli aspetti giuridici aspettiamo volentieri lumi, anche se mi pare che qualcuno abbia anche risposto su questo.

    Sugli aspetti tecnici non so se la via indicata da h&f sia pertinente con il post iniziale.

    Dimensionamento: se questo oggi si rileva inadeguato non è certo il locatore a dover provevdere, e non è un problema di non conformità generale. Se l'impianto è stato realizzato a norma per un carico di 6 kW, ed oggi deve sopportarne 16 , l'adeguamento sarà a carico dell'utente.

    Fili scoperti: come già detto la manutenzione è a carico dell'utente. Se poi il contratto di locazione è datato, e il ns è subentrato nel contratto accettando lo stato di fatto, vedo molto difficile dopo anni rivalersi sul locatore. Se intende continuare per anni l'attività, sarà interesse del conduttore mantenere in efficienza gli impianti.

    In sostanza , non per far dispetto agli avvocati, ma non sponsorizzerei una posizione vittimistica che addebita sempre tutto al locatore.
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Una domanda, più per curiosità che a fini giuridici, rilevasti l'attività o solo il contratto di affitto del locale ? Magari non è pertinente ( come mi hanno riferito che qualcuno dice sui miei post ), ma spero di non disturbarti troppo con questa domanda ?
    Ti confermo che rifletto su come valorizzare i tuoi reclami.
    Si sa in generale che la ragione non è mai da una parte sola, ma già un pezzo di ragione sarebbe qualcosa. Arrendersi a quello che urla più forte : mai!.
    Ricordati le torri più grandi crollano con maggior fragore ! Ne crollassero due : aha che sollievo!
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fili scoperti: come già detto la manutenzione è a carico dell'utente. Se poi il contratto di locazione è datato, e il ns è subentrato nel contratto accettando lo stato di fatto, vedo molto difficile dopo anni rivalersi sul locatore.


    Se ci sono fili scoperti è impossibile che nel 2000 si potesse ottenere una conformità/rispondenza.

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