Locazione da usufruttuario a nudo proprietario

[francesca63]

In sostanza stai affermando che anche per la sublocazione, le tipologie dei contratti rimangono le medesime previste dalla legge.

Come sai non sono esperta di locazioni, ma non vedo cosa potrebbe cambiare, onestamente.
Tu, che ne sai di più, pensi che sia diverso ?

 

[Bastimento]

Tu, che ne sai di più, pensi che sia diverso ?

..... esageruma nen !
Penso che non ci sia nulla di diverso, ma non ho elementi a supporto. Per questo chiedevo.

 

[Bastimento]

Volendo trovare una giustificazione alla ipotesi del nostro, potrebbe essere vero che il "mercato" delle sublocazioni sia costituito da "richieste" temporanee di breve periodo o da esigenze particolari, e quindi poco interessate alla normativa vigente.

La cosa potrebbe poi anche passare inosservata, salvo il fatto che solo ad uno distratto una locazione del nudo proprietario presso l'usufruttuario, per altro parenti di primo grado, non fa sorgere il dubbio di una attività pseudo-imprenditoriale, quindi meritevole di attenzione ....

 

[andcerve]

A me pare che la cosa possa essere conveniente solo se hai le idee chiare sui contratti di subaffitto che intenderai stipulare in qualità di locatario/locatore..
Hai escluso i “normali” contratti abitativi, e gli affitti brevi.

In realtà sto cercando la soluzione che prenda "il meglio" da tutte le possibili tipologie. La sublocazione, se è vero che è a canone e durata liberi, potrebbe essere quella soluzione e posso sfruttarla avendo all'interno della stessa famiglia due soggetti che possono fare questo doppio passaggio.
Nessuno di voi ha esperienza in sublocazione per poter confermare o smentire questo aspetto?
Grazie

 

[francesca63]

In effetti pare che ci sia più libertà contrattuale, fermo restando che il contratto di sublocazione non può andare oltre il termine di quello di locazione con il proprietario

Contratto di sublocazione

L’inquilino di una casa può subaffittare l’intero appartamento a un’altra persona solo se previsto nel contratto di affitto; viceversa può subaffittare una o più camere anche se non previsto nel contratto, ma comunicandolo al padrone di casa.

www.laleggepertutti.it

Ha comunque senso se pensi che ci sia richiesta , altrimenti paghi la locazione per avere l’immobile vuoto.

 

[andcerve]

La cosa potrebbe poi anche passare inosservata, salvo il fatto che solo ad uno distratto una locazione del nudo proprietario presso l'usufruttuario, per altro parenti di primo grado, non fa sorgere il dubbio di una attività pseudo-imprenditoriale, quindi meritevole di attenzione ....

Scusa Bastimento ma non riesco a capire. Perché secondo te dovrebbe essere una attività pseudo-imprenditoriale? E poi ammesso che sia una strada percorribile e del tutto lecita (e finora nessuno mi ha detto il contrario) perché dovrei essere "meritevole di attenzione"?

 

[andcerve]

Ha comunque senso se pensi che ci sia richiesta , altrimenti paghi la locazione per avere l’immobile vuoto.

Sì nella mia città negli ultimi anni c'è stato un sensibile aumento di richieste altrimenti come dici giustamente non avrebbe senso mettere in piedi questo giro.
Di certo la cosa va sperimentata prima di poter dire se è quanto risulterà redditizia.
Mi interessava soprattutto sapere in questa prima fase se potevano esserci ostacoli normativi o di fattibilità.
Grazie

 

[Bastimento]

Provo a rispondere.
1) Quanto a canone e durata, pare si sia in sostanza "liberi", salvo il fatto che il contratto di sublocazione decade allo scadere del contratto principale. Come questo vada gestito nel caso di inadempienza del rilascio del subconduttore è un altro paio di maniche.

La sublocazione di immobili - Fisco 7

Si parla di sublocazione quando un conduttore cede a una terza parte un contratto di locazione relativo all’immobile a lui locato. Si producono così due distinti contratti di locazione, entrambi validi ed autonomi. Sempre che non sia espressamente vietato nel contratto originario, per sublocare...

www.fisco7.it

Contratto di sublocazione

L’inquilino di una casa può subaffittare l’intero appartamento a un’altra persona solo se previsto nel contratto di affitto; viceversa può subaffittare una o più camere anche se non previsto nel contratto, ma comunicandolo al padrone di casa.

www.laleggepertutti.it

Perché secondo te dovrebbe essere una attività pseudo-imprenditoriale? E poi ammesso che sia una strada percorribile e del tutto lecita (e finora nessuno mi ha detto il contrario) perché dovrei essere "meritevole di attenzione"?

Qui ho solo espresso ad alta voce un pensiero che mi è sorto spontaneo:
- intanto perchè la locazione tra madre e figlio, non adibita per uso personale, è piuttosto insolita, come del resto fai anche tu intendere. Ed è spontaneo farsi delle domande.
- quanto ad evitare che sia considerata attività imprenditoriale, dubbio lo hai pure espresso tu, anche se limitatamente alla entità del reddito. Quindi mi chiedo cosa ne penserebbe la AdE.

devi stare attento a non "sforare" certi limiti per non essere costretto ad aprire partita IVA.

- Devi poi anche correggere alcune ipotesi.

L'usufruttuario invece percepirebbe il reddito da locazione optando per la cedolare secca.

A quanto si legge nel primo riferimento che ho linkato, dovrai escludere che il contratto originario sia assoggettato a cedolare secca.

 

[andcerve]

Qui ho solo espresso ad alta voce un pensiero che mi è sorto spontaneo:
- intanto perchè la locazione tra madre e figlio, non adibita per uso personale, è piuttosto insolita, come del resto fai anche tu intendere. Ed è spontaneo farsi delle domande.

Certo, sul fatto che sia insolita penso non ci siano dubbi, ma per me in questa fase era fondamentale capire che fosse una cosa lecita.
Poi non saprei dire se è più insolito il rapporto contrattuale locatizio tra usufruttuario e nudo proprietario piuttosto che il rapporto familiare tra locatario e conduttore...
Mi sembra però finora che nessuno di voi abbia riscontrato violazioni normative.

- quanto ad evitare che sia considerata attività imprenditoriale, dubbio lo hai pure espresso tu, anche se limitatamente alla entità del reddito. Quindi mi chiedo cosa ne penserebbe la AdE.

In realtà mi riferivo alla possibilità di buttarmi nelle locazioni turistiche, escludendola per evitare di addentrarmi in quella "selva oscura" di norme e burocrazia locali che impongono vincoli molto stringenti, arrivando in alcuni casi a mettere il dubbio se aprire o no partita IVA indipendentemente dal "doppio giro" ipotizzato.

- Devi poi anche correggere alcune ipotesi.

A quanto si legge nel primo riferimento che ho linkato, dovrai escludere che il contratto originario sia assoggettato a cedolare secca.

Se non ho inteso male è il contratto di sublocazione che non può essere assoggettato a cedolare secca mentre il contratto originario può esserlo essendo un normale contratto 4 + 4 con locatore e conduttore entrambi persone fisiche.
Tra l'altro mi sembra anche che recentemente sia stata introdotta la possibilità di assoggettare a cedolare secca anche i contratti di sublocazione inferiori ai 30 giorni ( D.L.50/2017 e Circolare AdE n.24e del 12/10/2017 ) ma questo comunque non sarebbe il mio caso perchè vorrei sfruttare le detrazioni fiscali per la ristrutturazione che prenderei io al 100% come nudo proprietario.

 

[Bastimento]

Se non ho inteso male è il contratto di sublocazione che non può essere assoggettato a cedolare secca mentre il contratto originario può esserlo essendo un normale contratto 4 + 4 con locatore e conduttore entrambi persone fisiche.

Si: forse hai ragione; mi ha tratto in inganno la seguente frase di fisco7, che avevo letto di sfuggita, ed il cui effetto lo avevo attribuito al contratto principale, e non solo alla sublocazione:
NON è possibile sublocare optando per la cedolare secca. In caso di locazione originaria con opzione per il regime agevolato, l’imposta di registro deve essere comunque versata se l’immobile è sublocato.