Proprietario firma incarico in esclusiva con due agenzie

[Marzia Moreschi]

Buongiorno a tutti, sono appena stata informata di questa cosa e vorrei un vostro parere.
Un proprietario ha rilasciato incarico in esclusiva ad un agente mio amico per la vendita di un suo immobile in precedenza trattato da altre agenzie ma, in base a quanto da lui riferito, ormai scadute. Lui si è attivato subito ed ha fatto, naturalmente, una serie di appuntamenti, a seguito dei quali, mi dice, una coppia ha dimostrato un serio interesse all'acquisto pur se condizionato dalla vendita del loro precedente immobile non ancora iniziata.
Lo chiama stamattina l'agente che ha avuto prima di lui l'incarico, col quale è tra l'altro in buoni rapporti, avvertendolo del fatto che il loro incarico non è mai stato disdettato e che, tra l'altro, il venditore ha rifiutato la proposta di un loro cliente a prezzo conforme a quello richiesto e per questo hanno chiesto l'intervento di un legale.
Cosa fare in questo caso?
L'incarico firmato non prevedeva penali da nessuna delle due parti (agente e venditore), nel caso di rinuncia motivata all'incarico, ma solo da parte del venditore nel caso in cui avesse "violato l'esclusiva" oppure "comunicato all'Agente informazioni errate o carenti che potessero pregiudicare lo svolgimento dell'attività mediatoria o la conclusione dell'affare o nel caso in cui fosse impedito all'Agente di far visitare l'immobile ai propri clienti".
Dovrebbe il mio amico dare una disdetta dell'incarico e fare un'azione legale contro il venditore per recuperare la penale?
Possono i clienti interessati alla casa contestargli qualcosa?

Un grazie anticipato per le vostre risposte.

 

[Maurizio Zucchetti]

Il mio consiglio (ma ti avviso che da questo punto di vista sono decisamente "atipico" ) è quello di abbandonare la questione spiegando l'accaduto ai possibili acquirenti in modo che possano valutare l'affidabilità del proprietario, e catalogare l'accaduto sotto la voce "rischio d'impresa"!
Imbarcarsi infatti in una querelle giudiziaria dalla lunghezza imprecisata e dall'esito incerto, ma dai costi sicuri, aggiungerebbe a mio avviso al danno la beffa!

 

[lucamassai]

prima chiamare e chiedere spiegazioni al proprietario???

 

[Marzia Moreschi]

Se fosse una persona normale si potrebbe pensare ad un errore ma sembra che non sia del tutto "normale".
Mi dicono che aggredisce verbalmente agenti e possibili acquirenti, è offensivo e soprattutto... non capisce. Mi diceva infatti il mio amico che temeva fosse addirittura autistico perché lui gli parlava e l'altro non reagiva come se non avesse sentito, capito o fosse totalmente da un'altra parte.
Il suo problema comunque è essenzialmente di tutelarsi nei confronti dei suoi clienti acquirenti e nei confronti del venditore per evitare sue possibili "vendette".

 

[Limpida]

Se fosse una persona normale si potrebbe pensare ad un errore ma sembra che non sia del tutto "normale".
Mi dicono che aggredisce verbalmente agenti e possibili acquirenti, è offensivo e soprattutto... non capisce. Mi diceva infatti il mio amico che temeva fosse addirittura autistico perché lui gli parlava e l'altro non reagiva come se non avesse sentito, capito o fosse totalmente da un'altra parte.
Il suo problema comunque è essenzialmente di tutelarsi nei confronti dei suoi clienti acquirenti e nei confronti del venditore per evitare sue possibili "vendette".

Attenzione...che il venditore non sia persona in grado di intendere e volere, in qual caso, é chiamato l'agente immobiliare a rispondere di ciò che ha proposto all'acquirente!

 

[Marzia Moreschi]

Sembra di no.

 

[Limpida]

Quando non facevo l'agente imm.ed ero un venditore, l'agenzia mi prospettò un caso analogo, con la differenza che era l'acquirente ( anziano cardiopatico) ad aver cambiato idea nel procedere all'acquisto. Mi chiesero di lasciar perdere ed io gli restitui l'assegno di caparra.
Ma un imprenditore se fa queste cose non ce la fa ad andare avanti!!

 

[Marzia Moreschi]

Non è l'agente che ha fatto queste cose è il proprietario che ha fatto qualcosa che non doveva fare e fortuna che le due agenzie si parlano!

 

[Limpida]

Anche nel mio caso non era colpa dell'agente immobiliare ma l'autore della compra vendita!
Però prima di prendere impegni da "certi soggetti", noi agenti dobbiamo farci qualche scrupolo..per evitare danni a qualcun altro o allo stesso venditore incapace!

 

[Marzia Moreschi]

Non sempre purtroppo si riesce a capire subito se chi hai davanti è affidabile o meno.
L'anno scorso mi è capitato un cliente che ha fatto una proposta di acquisto lasciando una lauta cauzione (80.000 Euro!) condizionata alla vendita di un suo immobile ricevuto in eredità, affittato e proposto con esito positivo all'inquilino.
Tra l'altro l'acquirente ed il venditore si conoscevano da tempo.
Dopo tre mesi, con mutuo già concesso dalla banca e operazione pronta per andare al compromesso, l'inquilino, con varie scuse, non aveva ancora acquistato.
Casualmente il venditore incontra la sorella dell'acquirente (che conosceva bene) e viene a sapere che non solo non esisteva l'eredità ma anche che l'acquirente aveva firmato un assegno della madre (lui non era cointestatario) e per giunta non era neanche coperto...
Come fai a scoprire queste cose? Dove vivo io se un agente immobiliare chiede informazioni alla banca ti rispondono picche ed inoltre non sei autorizzato ad indagare su immobili che non tratti direttamente...