Residenza e comodato gratuito al figlio

Ho venduto alla moglie il 50% della proprietà dell'appartamento (oltre ad 1 garage piccolo) in cui abbiamo la residenza.Acquisterò come 1^ casa un appartamento che intesterò solo a me e vi trasferirò la mia residenza.
Può mia moglie mantenere la residenza nel "suo" appartamento e pagare così IMU come prima casa?

Inoltre Lei vorrebbe concedere il suo appartamento in comodato gratuito al figlio il quale vi trasferirebbe la residenza. Possono coesistere le 2 cose? (residenza del proprietario e comodato al figlio con residenza).



Poiché ci sono 2 garage (uno piccolo e uno grande), si pagava l'ICI sul garage piccolo (quello che è stato ora ceduto alla moglie con l'appartamento) mentre si considerava pertinenza quello più grande che ha la rendita catastale più elevata.
Ora con la nuova situazione della proprietà (appartamento e garage piccolo di proprietà della moglie e garage grande in comproprietà al 50%) potrà mia moglie considerare pertinenza il garage grande e pagare l'IMU seconda casa su quello piccolo?

Per quanto riguarda il contratto di comodato, è necessartio rivolgersi ad un'agenzia o ad un notaio per la stipula o è possibile redigerlo noi sulla base di un fac simile e poi registrarlo?

Scusate per le troppe domande ma ho cercato di mettere insieme tutti i dubbi che ho. Grazie